Contabilização de Base de Imposto de Renda

Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. e Marc Fogel, CPA
04.05.2017 |Insights da Indústria de Berdon

Proprietários, investidores e operadores de ativos imobiliários têm se voltado cada vez mais para o uso de demonstrações financeiras de base de imposto de renda. O aumento no uso e aceitação das declarações de base de imposto de renda representa um afastamento do uso histórico das declarações dos Princípios Contábeis Geralmente Aceitos (GAAP), que continuam se tornando cada vez mais complexas e, em alguns casos, simplesmente não tão relevantes para o mundo imobiliário.

Aqui está a verdade simples: GAAP continua sendo o padrão mais comum de relatórios para demonstrações financeiras nos EUA. Além disso, outros documentos tais como contratos de arrendamento e de gestão muitas vezes exigem que os cálculos sejam feitos com base no “rendimento” ou no Resultado Operacional Líquido (NOI) e podem usar o GAAP como um ponto de referência. Além disso, o relatório de base de imposto de renda é exigido para a preparação das declarações de imposto de renda. Esta realidade também torna o relatório GAAP supérfluo para o planejamento do imposto de renda. Assim, duas vezes o trabalho é feito e dinheiro adicional pode ser gasto no processo de conformidade.

Mas não precisa ser assim.

Os credores estão se tornando cada vez mais receptivos ao uso de declarações de imposto de renda. Mas, como proprietário ou operador, é fundamental que você resolva esta questão antes de entrar em acordos vinculativos, tais como hipotecas, arrendamentos, e acordos de empréstimo relacionados. Você também deve rever a situação com seu contador público certificado para ter certeza de que entendeu as ramificações fiscais de qualquer método de declaração de impostos que escolheu.

Existem algumas diferenças fundamentais entre os dois métodos de declaração de impostos. No seu sentido mais simples, os relatórios GAAP são concebidos para mostrar os ganhos no período ganho em vez de quando o dinheiro é recebido ou gasto, que se muitas vezes o que os credores querem ver (e os proprietários querem mostrar). Eles querem o conforto de saber que o rendimento do edifício excederá confortavelmente o seu serviço da dívida.

Conversamente, ao apresentar declarações de imposto de renda, os proprietários normalmente querem mostrar o máximo de perdas possíveis, usando o máximo de deduções possíveis e adiando o rendimento para reduzir o rendimento tributável e os impostos que serão devidos. A diferença é mais óbvia no tratamento da depreciação: GAAP exige que os ativos fixos sejam capitalizados e depreciados ao longo de sua vida útil, que pode ser de décadas. As regras do imposto de renda geralmente permitem o uso de vidas úteis e métodos permitidos que são estabelecidos pelo IRS e determinados com a execução de um estudo de segregação de custos. Essas diferenças de depreciação freqüentemente produzem os maiores ajustes de valor em dólares quando se chega ao lucro tributável de uma entidade. Além disso, as regras relativas ao que é uma “reparação” dedutível são substancialmente mais liberais para fins fiscais, especialmente após a adopção das regras de reparação.

O prazo de reconhecimento do rendimento também pode ser diferente – o aluguer pré-pago pode ser exigido para ser reconhecido para fins de imposto de renda, mas diferido para GAAP até ao período em que é devido. Além disso, para fins de GAAP, qualquer período de aluguel gratuito é amortizado ao longo da vida do aluguel – portanto, mesmo que não haja dinheiro no primeiro ano, por causa disso, ainda haverá renda. Para efeitos fiscais, geralmente não é reconhecido até que seja devido no âmbito do contrato de arrendamento. Isto pode fazer uma diferença ao calcular certos acordos de dívida que referenciam renda ou NOI.

Então, por que escolher GAAP? Por que gastar tempo e dinheiro para produzir uma demonstração financeira de acordo com os princípios GAAP? Empresas públicas, incluindo REITs públicos, e investidores institucionais são muitas vezes obrigados a se inscrever usando as normas GAAP, portanto, eles podem exigir que seus parceiros também façam relatórios usando GAAP. A GAAP, devido ao seu conjunto de regras padrão, é considerada mais uniforme e comparável do que a contabilidade com base no imposto de renda.

Se um investidor ou fundo institucional não estiver envolvido em uma transação, a maioria dos proprietários e operadores de empresas privadas acharão mais fácil e, portanto, mais benéfica a prestação de contas com base no imposto de renda. Se um investidor institucional ou fundo estiver mais tarde envolvido em uma transação, talvez seja necessário voltar atrás e recriar demonstrações financeiras GAAP para o edifício. Esse processo pode exigir voltar ao início e reformular todos os anos anteriores usando GAAP, o que pode ser um processo demorado e caro, dependendo em parte da idade e da data original de compra do edifício.

Aqui está uma pequena lista de perguntas a serem consideradas antes de mudar seu método de relatório financeiro:

• Você pretende admitir um novo parceiro no empreendimento e, se sim, quando? Se você antecipar um novo parceiro num futuro próximo, você deve tentar determinar as preferências e requisitos de relatórios do parceiro potencial.
• Existem requisitos específicos nos seus acordos de empréstimo em relação à preparação das demonstrações financeiras? Mesmo que a resposta a esta pergunta seja sim, você ainda pode abordar o seu financiador em relação a uma mudança.
• Pode lidar com variações nos rendimentos de ano para ano? A base fiscal da contabilidade, que mais se assemelha à base de caixa da contabilidade, pode criar variações maiores nos rendimentos de ano para ano.

Com estas considerações, não pode ser repetido o suficiente que não importa o método que você usa para fins de demonstrações financeiras ou relatórios, olhe para a hipoteca e outros documentos periféricos para ter certeza de que outras definições, tais como fluxo de caixa e rendimentos são consistentes com as expectativas. Só porque as demonstrações financeiras podem ser feitas usando um método não significa que a hipoteca não irá modificar o método usado para outros propósitos. Não perceber isto pode fazer com que você falhe uma convenção, o que nunca é uma coisa boa.

Embora seja vantajoso pagar o menor imposto possível, você não pode ignorar os requisitos de um credor existente, ou talvez potencial.

Questões? Contate seu conselheiro Berdon ou Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. ou Marc Fogel, CPA – Berdon LLP, New York Accountants.