GAAP vs. Contabilitatea pe baza impozitului pe venit

Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. și Marc Fogel, CPA
04.05.2017 | Berdon Industry Insights

Proprietarii, investitorii și operatorii de active imobiliare au apelat din ce în ce mai mult la utilizarea situațiilor financiare pe baza impozitului pe venit. Creșterea utilizării și acceptării situațiilor bazate pe impozitul pe venit reprezintă o abatere de la utilizarea istorică a situațiilor bazate pe principiile contabile general acceptate (GAAP), care continuă să devină din ce în ce mai complexe și, în unele cazuri, pur și simplu nu sunt la fel de relevante pentru lumea imobiliară.

Iată care este adevărul simplu: GAAP rămâne cel mai comun standard de raportare pentru situațiile financiare din SUA. Asta înseamnă că limbajul de tip boilerplate folosit adesea în clauzele de împrumut solicită întocmirea de situații financiare GAAP. De asemenea, alte documente, cum ar fi contractele de închiriere și acordurile de gestionare, solicită adesea efectuarea de calcule pe baza „venitului” sau a venitului net de exploatare (NOI) și pot folosi GAAP ca punct de referință. În plus, raportarea pe baza impozitului pe venit este necesară pentru întocmirea declarațiilor privind impozitul pe venit. Această realitate face, de asemenea, ca raportul GAAP să fie superfluu pentru planificarea impozitului pe venit. Astfel, se face de două ori munca și se pot cheltui sume suplimentare de bani în procesul de conformare.

Dar nu trebuie să fie așa.

Creditorii devin din ce în ce mai receptivi la utilizarea declarațiilor privind impozitul pe profit. Dar, în calitate de proprietar sau operator, este esențial să rezolvați această problemă înainte de a încheia acorduri obligatorii, cum ar fi creditele ipotecare, contractele de leasing și clauzele de împrumut aferente. De asemenea, ar trebui să analizați situația cu expertul dumneavoastră contabil autorizat pentru a vă asigura că înțelegeți ramificațiile fiscale ale oricărei metode de raportare pe care o alegeți.

Există câteva diferențe fundamentale între cele două metode de raportare. În cel mai simplu sens, raportarea GAAP este concepută pentru a arăta câștigurile în perioada în care sunt obținute, mai degrabă decât atunci când se primesc sau se cheltuiesc banii, ceea ce este adesea ceea ce creditorii doresc să vadă (și proprietarii doresc să arate). Aceștia doresc confortul de a ști că venitul clădirii va depăși confortabil serviciul datoriei.

În schimb, atunci când depun declarațiile de impozit pe venit, proprietarii doresc, de obicei, să arate cât mai multe pierderi, folosind cât mai multe deduceri posibile și amânând veniturile pentru a reduce venitul impozabil și impozitele care vor fi datorate. Diferența este cea mai evidentă în ceea ce privește tratamentul amortizării: GAAP cere ca activele fixe să fie capitalizate și amortizate pe durata lor de viață utilă, care poate fi de zeci de ani. Normele privind impozitul pe profit permit, în general, utilizarea duratei de viață a activelor și a metodelor admisibile care sunt stabilite de IRS și determinate odată cu executarea unui studiu de separare a costurilor. Aceste diferențe de amortizare produc adesea cele mai mari ajustări ale valorii în dolari atunci când se ajunge la venitul impozabil al unei entități. De asemenea, normele referitoare la ceea ce reprezintă o „reparație” deductibilă sunt substanțial mai liberale în scopuri fiscale, în special după adoptarea reglementărilor privind reparațiile.

Timpul recunoașterii veniturilor poate fi, de asemenea, diferit – chiria plătită în avans poate fi necesară pentru a fi recunoscută în scopuri fiscale, dar amânată pentru GAAP până în perioada în care este datorată. De asemenea, în scopuri GAAP, orice perioadă de chirie gratuită este amortizată pe durata de viață a contractului de închiriere – astfel încât, chiar dacă nu există numerar în primul an, din această cauză va exista totuși un venit. În ceea ce privește impozitul, acesta nu este, în general, recunoscut până când este datorat în temeiul contractului de închiriere. Acest lucru poate face o diferență atunci când se calculează anumite clauze ale datoriilor care fac referire la venit sau NOI.

Atunci de ce să alegeți GAAP? De ce să cheltuim timp și bani pentru a produce o situație financiară în conformitate cu principiile GAAP? Companiile publice, inclusiv REIT-urile publice, și Investitorii instituționali sunt adesea obligați să depună documente folosind standardele GAAP, astfel încât pot solicita partenerilor lor să raporteze, de asemenea, folosind GAAP. GAAP, datorită setului său standard de norme, este considerat a fi mai uniform și mai comparabil decât cel al contabilității pe baza impozitului pe venit.

Dacă un investitor instituțional sau un fond instituțional nu este implicat într-o tranzacție, majoritatea proprietarilor și operatorilor de companii private vor considera că raportarea pe baza impozitului pe venit este mai ușoară și, prin urmare, mai avantajoasă. Dacă un investitor instituțional sau un fond instituțional este implicat ulterior într-o tranzacție, s-ar putea să vi se ceară atunci să vă întoarceți și să recreați situațiile financiare GAAP pentru clădire. Acest proces ar putea necesita întoarcerea la început și refacerea tuturor anilor anteriori folosind GAAP, ceea ce poate fi un proces costisitor și care necesită mult timp, în funcție, în parte, de vechimea și de data achiziției inițiale a clădirii.

Iată o scurtă listă de întrebări pe care trebuie să le luați în considerare înainte de a vă schimba metoda de raportare financiară:

• Intenționați să admiteți un nou partener în cadrul întreprinderii și, dacă da, când? Dacă anticipați un nou partener în viitorul apropiat, ar trebui să încercați să determinați preferințele și cerințele de raportare ale potențialului partener.
• Există cerințe specifice în clauzele împrumutului dumneavoastră privind întocmirea situațiilor financiare? Chiar dacă răspunsul la această întrebare este afirmativ, puteți totuși să vă adresați creditorului dumneavoastră cu privire la o schimbare.
• Puteți face față variațiilor de venituri de la un an la altul? Baza de contabilitate fiscală, care se aseamănă mai mult cu baza de contabilitate de casă, poate crea variații mai mari ale veniturilor de la un an la altul.

Chiar și cu aceste considerații, nu se poate repeta îndeajuns că, indiferent de metoda pe care o folosiți în scopul întocmirii situațiilor financiare sau al raportării, uitați-vă la contractul de credit ipotecar și la alte documente periferice pentru a vă asigura că alte definiții, cum ar fi fluxul de numerar și veniturile, sunt în concordanță cu așteptările. Doar pentru că situațiile financiare pot fi întocmite folosind o metodă, nu înseamnă că ipoteca nu va modifica metoda folosită în alte scopuri. Faptul că nu realizați acest lucru vă poate face să nu reușiți o conveniență, ceea ce nu este niciodată un lucru bun.

În timp ce este avantajos să plătiți cât mai puține taxe, nu puteți trece cu vederea cerințele unui creditor existent, sau poate potențial.

Întrebări? Contactați consilierul dumneavoastră Berdon sau Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. sau Marc Fogel, CPA – Berdon LLP, New York Accountants.

.