GAAP vs. Income Tax Basis Accounting

Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. and Marc Fogel, CPA
04.05.2017 | Berdon Industry Insights

Właściciele, inwestorzy i operatorzy aktywów nieruchomościowych coraz częściej zwracają się ku stosowaniu sprawozdań finansowych opartych na podatku dochodowym. Wzrost wykorzystania i akceptacji sprawozdań finansowych opartych na podatku dochodowym stanowi odejście od historycznego wykorzystania ogólnie przyjętych zasad rachunkowości (GAAP), które nadal stają się coraz bardziej złożone, a w niektórych przypadkach po prostu nie są tak istotne dla świata nieruchomości.

Prawda jest prosta: GAAP pozostaje najbardziej powszechnym standardem sprawozdawczości sprawozdań finansowych w USA. Oznacza to, że język „boilerplate” często używany w kowenantach kredytowych wzywa do przygotowania sprawozdań finansowych GAAP. Również inne dokumenty, takie jak umowy najmu i umowy o zarządzanie, często wymagają przeprowadzenia obliczeń w oparciu o „dochód” lub dochód operacyjny netto (NOI) i mogą wykorzystywać GAAP jako punkt odniesienia. Ponadto, raportowanie na podstawie podatku dochodowego jest wymagane do przygotowania deklaracji podatku dochodowego. Ta rzeczywistość również czyni raport GAAP zbędnym dla planowania podatku dochodowego. Tak więc dwa razy praca jest wykonywana i dodatkowe pieniądze mogą być wydawane w procesie zgodności.

Ale to nie musi być w ten sposób.

Kredytodawcy stają się coraz bardziej otwarci na korzystanie z deklaracji podatku dochodowego. Ale, jako właściciel lub operator, ważne jest, aby rozwiązać ten problem przed wejściem do wiążących umów, takich jak kredyty hipoteczne, leasingi i związane z nimi kowenanty kredytowe. Należy również przejrzeć sytuację z biegłego księgowego, aby upewnić się, że rozumiesz konsekwencje podatkowe każdej metody sprawozdawczości wybrać.

Istnieją pewne podstawowe różnice między tymi dwoma metodami sprawozdawczości. W najprostszym sensie, GAAP sprawozdawczości jest zaprojektowany, aby pokazać zyski w okresie zarobione, a nie kiedy gotówka jest otrzymywana lub wydawane, co jeśli często to, co kredytodawcy chcą zobaczyć (i właściciele chcą pokazać). Chcą komfortu wiedząc, że dochód z budynku będzie komfortowo przekracza jego obsługi długu.

Odwrotnie, przy składaniu zeznań podatkowych, właściciele zazwyczaj chcą pokazać jak najwięcej strat, jak mogą, przy użyciu jak najwięcej odliczeń, jak to możliwe i odroczenia dochodu w celu zmniejszenia dochodu podlegającego opodatkowaniu i podatków, które będą należne. Różnica jest najbardziej oczywista w traktowaniu amortyzacji: GAAP wymaga, aby środki trwałe były kapitalizowane i amortyzowane przez cały okres ich użytkowania, który może wynosić dziesiątki lat. Przepisy dotyczące podatku dochodowego zasadniczo pozwalają na stosowanie okresów użytkowania aktywów i dopuszczalnych metod, które są ustalane przez IRS i określane przy wykonaniu analizy podziału kosztów. Te różnice w amortyzacji często powodują największe korekty wartości dolara przy ustalaniu dochodu jednostki podlegającego opodatkowaniu. Również zasady dotyczące tego, co jest kosztem uzyskania przychodu „naprawa” są znacznie bardziej liberalne dla celów podatkowych, zwłaszcza po przyjęciu przepisów dotyczących napraw.

Timing rozpoznania dochodu może być również różny – przedpłacony czynsz może być wymagany do rozpoznania dla celów podatku dochodowego, ale odroczony dla celów GAAP do okresu, w którym jest należny. Ponadto, dla celów GAAP, każdy okres bezpłatnego czynszu jest amortyzowany przez cały okres najmu – więc nawet jeśli w pierwszym roku nie ma gotówki, to i tak powstanie dochód. Dla celów podatkowych, generalnie nie jest on rozpoznawany, dopóki nie stanie się należny zgodnie z umową najmu. Może to stanowić różnicę przy obliczaniu niektórych kowenantów zadłużenia, które odnoszą się do dochodu lub NOI.

Dlaczego więc warto wybrać GAAP? Dlaczego warto poświęcić czas i pieniądze na sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z zasadami GAAP? Spółki publiczne, w tym publiczne REITs i inwestorów instytucjonalnych są często wymagane do złożenia przy użyciu standardów GAAP, więc mogą wymagać od swoich partnerów do raportowania przy użyciu GAAP, jak również. GAAP, ze względu na standardowy zestaw zasad, jest uważana za bardziej jednolitą i porównywalną niż księgowość na podstawie podatku dochodowego.

Jeśli inwestor instytucjonalny lub fundusz nie jest zaangażowany w transakcję, większość właścicieli i operatorów spółek prywatnych uzna, że sprawozdawczość na podstawie podatku dochodowego jest łatwiejsza, a zatem bardziej korzystna. Jeśli inwestor instytucjonalny lub fundusz jest później zaangażowany w transakcji, może być wymagane, aby wrócić i odtworzyć GAAP sprawozdań finansowych dla budynku. Proces ten może wymagać cofnięcia się do momentu rozpoczęcia działalności i przekształcenia wszystkich poprzednich lat przy użyciu GAAP, co może być czasochłonne i kosztowne, w zależności od wieku i pierwotnej daty zakupu budynku.

Oto krótka lista pytań do rozważenia przed zmianą metody sprawozdawczości finansowej:

• Czy zamierzasz przyjąć nowego partnera do przedsięwzięcia, a jeśli tak, to kiedy? Jeżeli przewidujesz przyjęcie nowego partnera w najbliższej przyszłości, powinieneś spróbować określić preferencje i wymagania sprawozdawcze potencjalnego partnera.
• Czy w umowach kredytowych istnieją szczególne wymagania dotyczące sporządzania sprawozdań finansowych? Nawet jeśli odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, nadal można zwrócić się do kredytodawcy w sprawie zmiany.
• Czy można obsługiwać zmiany w dochodach z roku na rok? Podatkowa podstawa rachunkowości, która bardziej przypomina podstawę gotówki rachunkowości, może tworzyć większe różnice w dochodach z roku na rok.

Nawet z tych rozważań, nie można powtórzyć wystarczająco dużo, że bez względu na to, jaką metodę używasz do sprawozdań finansowych lub celów sprawozdawczych, spójrz na hipotece i innych dokumentów peryferyjnych, aby upewnić się, że inne definicje, takie jak przepływy pieniężne i dochody są zgodne z oczekiwaniami. Tylko dlatego, że sprawozdania finansowe mogą być wykonane przy użyciu jednej metody nie oznacza, że hipoteka nie będzie modyfikować metodę stosowaną do innych celów. Nie zdając sobie z tego sprawy, można nie wywiązać się z umowy, co nigdy nie jest dobrą rzeczą.

Choć korzystne jest płacenie jak najmniejszego podatku, nie można przeoczyć wymagań obecnego, a może potencjalnego kredytodawcy.

Pytania? Skontaktuj się ze swoim doradcą Berdon lub Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. lub Marc Fogel, CPA – Berdon LLP, New York Accountants.