O que é o Mercado Hipotecário Secundário?

O mercado secundário de hipotecas é um mercado onde os empréstimos à habitação e os direitos de serviço são comprados e vendidos entre mutuantes e investidores. Uma grande percentagem das hipotecas recém originadas são vendidas pelos financiadores que as emitem para este mercado secundário, onde são embaladas em títulos garantidos por hipoteca e vendidas a investidores tais como fundos de pensões, companhias de seguros e fundos de cobertura.

O mercado secundário de hipotecas é extremamente grande e líquido, e ajuda a tornar o crédito igualmente disponível para todos os mutuários através de localizações geográficas.

Mercado Hipotecário Secundário Explicado

Os agentes do mercado hipotecário secundário participam: originadores de hipotecas, agregadores de hipotecas (securitizadores), e investidores.

Quando uma pessoa contrai um empréstimo imobiliário, o empréstimo é subscrito, financiado e atendido por uma instituição financeira, geralmente um banco. Conhecidos como originadores de hipotecas, os bancos usam seus próprios fundos para fazer o empréstimo, mas eles não podem correr o risco de ficar sem dinheiro, então eles frequentemente vendem o empréstimo no mercado secundário para reabastecer seus fundos disponíveis, para que eles possam continuar a oferecer financiamento a outros clientes. Dependendo do seu tamanho e sofisticação, um originador de hipotecas pode agregar hipotecas durante um certo período de tempo antes de vender o pacote completo; pode também vender empréstimos individuais à medida que são originados.

O empréstimo ou empréstimos é frequentemente vendido a grandes agregadores. O agregador então distribui milhares de empréstimos similares em um título hipotecário (MBS). Depois de um MBS ter sido formado (e às vezes antes de ser formado, dependendo do tipo do MBS), ele é vendido a um negociante de títulos. Esse corretor, muitas vezes uma corretora de Wall Street, empacota o MBS de várias formas e vende-o aos investidores, que muitas vezes procuram instrumentos orientados para o rendimento. Estes investidores não obtêm o controle das hipotecas, mas recebem o rendimento dos juros dos reembolsos dos mutuários.

História do Mercado Hipotecário Secundário

Antes do estabelecimento do mercado secundário, apenas os bancos maiores tinham os fundos extensivos necessários para fornecer os fundos para a vida do empréstimo, geralmente por 15 a 30 anos. Por causa disso, os potenciais compradores de casas tiveram mais dificuldade em encontrar emprestadores hipotecários. Como havia menos competição entre os credores hipotecários, eles eram capazes de cobrar taxas de juros mais altas.

O Acto de Carta de 1968 resolveu este problema criando a Fannie Mae e o Freddie Mac, que de facto começaram a funcionar dois anos mais tarde. Estas empresas patrocinadas pelo governo funcionaram como agregadoras, capazes de comprar hipotecas bancárias e revendê-las a outros investidores. Em vez de revenderem os empréstimos individualmente, foram agrupados em títulos garantidos por hipotecas, o que significa que o seu valor é garantido ou caucionado pelo valor do pacote de empréstimos subjacentes.

Concorrência e Risco no Mercado Hipotecário Secundário

Competição e risco são sempre parte do jogo quando investidores privados trazem empréstimos hipotecários para o mercado hipotecário secundário porque os investidores privados começam a impulsionar as taxas e comissões hipotecárias. Isto significa que se você tem uma pontuação de crédito baixa e procura um empréstimo, você pode ser percebido como arriscado, assim eles podem cobrar taxas e taxas mais altas.

Após a crise do crédito hipotecário subprime, os investidores individuais não se mostraram dispostos a arriscar o seu capital em títulos garantidos por hipoteca com taxas baixas. O governo federal teve então que intervir para preencher o vazio no mercado hipotecário secundário. Isto impediu que as taxas disparassem para um lugar onde quase ninguém podia ter uma casa própria.