Mi a másodlagos jelzálogpiac?

A másodlagos jelzálogpiac az a piac, ahol a lakáshiteleket és a kezelési jogokat a hitelezők és a befektetők között adják-veszik. Az újonnan kibocsátott jelzáloghitelek nagy százalékát a hitelezők ezen a másodlagos piacon értékesítik, ahol jelzáloggal fedezett értékpapírokba csomagolják és eladják olyan befektetőknek, mint például nyugdíjalapok, biztosítótársaságok és fedezeti alapok.

A másodlagos jelzálogpiac rendkívül nagy és likvid, és segít abban, hogy a hitelek minden hitelfelvevő számára egyformán elérhetővé váljanak a különböző földrajzi helyeken.

A másodlagos jelzálogpiac magyarázata

A másodlagos jelzálogpiacon több szereplő vesz részt: a jelzáloghitel-kibocsátók, a jelzálog-összevonók (értékpapírosítók) és a befektetők.

Amikor valaki lakáshitelt vesz fel, a hitelt egy pénzintézet, általában egy bank írja alá, finanszírozza és kezeli. A jelzáloghitel-kibocsátóként ismert bankok saját pénzeszközeiket használják fel a hitelnyújtáshoz, de nem kockáztathatják, hogy végül kifogynak a pénzből, ezért gyakran eladják a kölcsönt a másodlagos piacon, hogy feltöltsék a rendelkezésre álló pénzeszközeiket, és így továbbra is tudnak finanszírozást kínálni más ügyfeleknek. Méretétől és kifinomultságától függően egy jelzáloghitel-kezelő bizonyos ideig összevonhatja a jelzáloghiteleket, mielőtt az egész csomagot értékesítené; az egyes hiteleket is értékesítheti, amint azok keletkeznek.

A hitelt vagy hiteleket gyakran nagy aggregátoroknak adják el. Az aggregátor ezután hasonló hitelek ezreit forgalmazza jelzálogfedezetű értékpapírban (MBS). Miután egy MBS-t kialakítottak (és néha még azelőtt, az MBS típusától függően), azt értékpapír-kereskedőnek adják el. Ez a kereskedő, gyakran egy Wall Street-i brókercég, különböző módon csomagolja tovább az MBS-t, és eladja a befektetőknek, akik gyakran jövedelemorientált eszközöket keresnek. Ezek a befektetők nem kapják meg a jelzáloghitelek feletti ellenőrzést, de megkapják a hitelfelvevők törlesztéséből származó kamatbevételt.

A másodlagos jelzálogpiac története

A másodlagos piac kialakulása előtt csak a nagyobb bankok rendelkeztek a hitelek futamideje alatt – általában 15-30 évig – szükséges kiterjedt forrásokkal. Emiatt a potenciális lakásvásárlók nehezebben találtak jelzáloghitelezőket. Mivel a jelzáloghitelezők között kisebb volt a verseny, magasabb kamatokat tudtak felszámítani.

Az 1968-as chartatörvény megoldotta ezt a problémát a Fannie Mae és a Freddie Mac létrehozásával, amelyek valójában két évvel később kezdték meg működésüket. Ezek a kormány által támogatott vállalatok aggregátorként működtek, amelyek képesek voltak banki jelzáloghiteleket vásárolni és azokat más befektetőknek továbbértékesíteni. Ahelyett, hogy a hiteleket egyenként értékesítették volna tovább, azokat jelzáloggal fedezett értékpapírokba foglalták, ami azt jelenti, hogy értéküket a mögöttes hitelek kötegének értéke biztosítja vagy fedezi.

Verseny és kockázat a másodlagos jelzálogpiacon

A verseny és a kockázat mindig a játék része, amikor magánbefektetők jelzáloghiteleket visznek a másodlagos jelzálogpiacra, mert a magánbefektetők kezdik meghatározni a jelzálogkamatokat és a díjakat. Ez azt jelenti, hogy ha alacsony hitelpontszámmal rendelkezik, és hitelt szeretne felvenni, akkor kockázatosnak tekinthetik, így magasabb kamatlábakat és díjakat számíthatnak fel.

A másodlagos jelzáloghitel-válság után az egyéni befektetők egyre kevésbé voltak hajlandóak kockáztatni tőkéjüket az alacsony kamatozású jelzálogfedezetű értékpapírokkal. Ezután a szövetségi kormánynak kellett közbelépnie, hogy betöltse a másodlagos jelzáloghitel-piacon keletkezett űrt. Ez megakadályozta, hogy a kamatlábak olyan magasra szökjenek, hogy szinte senki sem engedhette meg magának, hogy otthona legyen.