Mitä ovat toissijaiset asuntolainamarkkinat?

Sekundääriasuntolainamarkkinat ovat markkinapaikka, jossa asuntolainoja ja niiden hoito-oikeuksia ostetaan ja myydään lainanantajien ja sijoittajien välillä. Luotonantajat myyvät suuren osan vastaperustetuista asuntolainoista näille jälkimarkkinoille, jossa ne paketoidaan asuntolainavakuudellisiksi arvopapereiksi ja myydään sijoittajille, kuten eläkerahastoille, vakuutusyhtiöille ja hedge-rahastoille.

Kiinnitysluottojen jälkimarkkinat ovat erittäin suuret ja likvidit, ja ne auttavat saamaan luotot tasapuolisesti kaikkien lainanottajien saataville maantieteellisistä sijainneista riippumatta.

Toissijaiset asuntolainamarkkinat selitetty

Toissijaisiin asuntolainamarkkinoihin osallistuu useita toimijoita: asuntolainojen myöntäjät, asuntolainojen yhdistäjät (arvopaperistajat) ja sijoittajat.

Kun henkilö ottaa asuntolainan, lainan allekirjoittaa, rahoittaa ja hoitaa rahoituslaitos, yleensä pankki. Pankit, joita kutsutaan asuntolainojen myöntäjiksi, käyttävät omia varojaan lainan myöntämiseen, mutta ne eivät voi ottaa sitä riskiä, että rahat loppuvat lopulta kesken, joten ne myyvät lainan usein jälkimarkkinoilla täydentääkseen käytettävissä olevia varojaan, jotta ne voivat jatkaa rahoituksen tarjoamista muille asiakkaille. Kokonsa ja kehittyneisyytensä mukaan asuntolainojen välittäjä saattaa koota asuntolainoja tietyn ajan ennen kuin se myy koko paketin; se saattaa myös myydä yksittäisiä lainoja sitä mukaa kuin niitä myönnetään.

Laina tai lainat myydään usein suurille välittäjille. Aggregaattori jakaa sitten tuhansia samankaltaisia lainoja asuntolainavakuudellisena arvopaperina (MBS). Kun MBS on muodostettu (ja joskus jo ennen sen muodostamista, riippuen MBS:n tyypistä), se myydään arvopaperikauppiaalle. Arvopaperikauppias, joka on usein Wall Streetin meklariyritys, paketoi MBS:n edelleen eri tavoin ja myy sen sijoittajille, jotka usein etsivät tuloa tuottavia instrumentteja. Nämä sijoittajat eivät saa asuntolainoja hallintaansa, mutta he saavat lainanottajien lyhennyksistä saatavat korkotulot.

Toissijaisten asuntolainamarkkinoiden historiaa

Ennen kuin toissijaiset markkinat perustettiin, vain suuremmilla pankeilla oli laajat varat, joita tarvittiin lainan juoksuaikana, joka oli yleensä 15-30 vuotta. Tämän vuoksi potentiaalisten asunnonostajien oli vaikeampi löytää asuntolainanantajia. Koska asuntolainanantajien välinen kilpailu oli vähäisempää, ne pystyivät perimään korkeampia korkoja.

Vuoden 1968 Charter Act ratkaisi tämän ongelman perustamalla Fannie Maen ja Freddie Macin, jotka aloittivat toimintansa kaksi vuotta myöhemmin. Nämä valtion tukemat yritykset toimivat yhdistelijöinä, jotka pystyivät ostamaan pankkien asuntolainoja ja myymään niitä edelleen muille sijoittajille. Sen sijaan, että lainat olisi myyty yksitellen, ne niputettiin asuntolainavakuudellisiksi arvopapereiksi, mikä tarkoittaa, että niiden arvo on turvattu niiden taustalla olevien lainojen nipun arvolla.

Kilpailu ja riski asuntolainojen jälkimarkkinoilla

Kilpailu ja riski ovat aina osa peliä, kun yksityiset sijoittajat tuovat asuntolainoja asuntolainojen jälkimarkkinoille, koska yksityiset sijoittajat alkavat määrätä asuntolainojen korkoja ja palkkioita. Tämä tarkoittaa, että jos sinulla on alhaiset luottotiedot ja haet lainaa, sinua voidaan pitää riskialttiina, joten he voivat periä korkeampia korkoja ja maksuja.

Subprime-luottokriisin jälkeen yksityiset sijoittajat alkoivat olla haluttomia riskeeraamaan pääomaansa asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin, joiden korot olivat alhaiset. Liittovaltion oli tällöin puututtava asiaan täyttääkseen asuntolainojen jälkimarkkinoilla vallitsevan tyhjiön. Tämä esti korkojen räjähdysmäisen nousun paikkaan, jossa tuskin kenelläkään oli varaa omistaa asuntoa.