GAAP vs. jövedelemadó-alapú számvitel

Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. és Marc Fogel, CPA
04.05.2017 | Berdon Industry Insights

Az ingatlanok tulajdonosai, beruházói és üzemeltetői egyre inkább a jövedelemadó-alapú pénzügyi kimutatások használata felé fordulnak. A jövedelemadó-alapú kimutatások használatának és elfogadásának növekedése eltérést jelent az általánosan elfogadott számviteli elvek (GAAP) szerinti kimutatások történelmi használatától, amelyek továbbra is egyre bonyolultabbá válnak, és egyes esetekben egyszerűen nem annyira relevánsak az ingatlanok világában.

Itt az egyszerű igazság: a GAAP továbbra is a legelterjedtebb beszámolási standard a pénzügyi kimutatások tekintetében az Egyesült Államokban. Ez azt jelenti, hogy a hitelfeltételekben gyakran használt boilerplate nyelvezet a GAAP szerinti pénzügyi kimutatások elkészítését követeli meg. Más dokumentumok, például a bérleti szerződések és az üzemeltetési megállapodások is gyakran előírják, hogy a számításokat a “bevétel” vagy a nettó működési bevétel (NOI) alapján kell elvégezni, és a GAAP-ot használhatják hivatkozási pontként. Ezen túlmenően a jövedelemadó-alapon történő beszámolásra a jövedelemadó-bevallások elkészítéséhez van szükség. Ez a valóság szintén feleslegessé teszi a GAAP-jelentést a jövedelemadó-tervezés szempontjából. Így kétszeres munkát végeznek, és további pénzeket költhetnek a megfelelési folyamatra.

De ennek nem kell így lennie.

A hitelezők egyre fogékonyabbak a jövedelemadó-kimutatások használatára. Tulajdonosként vagy üzemeltetőként azonban kritikus fontosságú, hogy ezt a kérdést megoldja, mielőtt kötelező érvényű megállapodásokat kötne, például jelzáloghiteleket, bérleti szerződéseket és a kapcsolódó hitelfeltételeket. A helyzetet a könyvvizsgálójával is át kell tekintenie, hogy megbizonyosodjon arról, hogy tisztában van a választott beszámolási módszer adózási következményeivel.

A két beszámolási módszer között van néhány alapvető különbség. A legegyszerűbb értelemben a GAAP szerinti beszámolót úgy tervezték, hogy a bevételt a megkeresett időszakban mutassa ki, nem pedig a készpénz beérkezésekor vagy elköltésekor, amit a hitelezők gyakran látni akarnak (és a tulajdonosok is látni akarnak). Azt a megnyugvást akarják, hogy az épületből származó bevétel kényelmesen meghaladja az adósságszolgálatot.

Ezzel szemben a jövedelemadó-bevallás benyújtásakor a tulajdonosok jellemzően a lehető legnagyobb veszteséget akarják kimutatni, a lehető legtöbb levonást felhasználva és a jövedelmet elhalasztva, hogy csökkentsék az adóköteles jövedelmet és a fizetendő adókat. A különbség az értékcsökkenés kezelésében a legszembetűnőbb: A GAAP előírja, hogy a befektetett eszközöket aktiválni kell, és a hasznos élettartamuk alatt kell értékcsökkenteni, ami akár évtizedeket is jelenthet. A jövedelemadó-szabályok általában lehetővé teszik az eszközök élettartamának és megengedett módszereinek használatát, amelyeket az IRS határoz meg, és amelyeket egy költségmegosztási tanulmány elvégzésével határoznak meg. Ezek az értékcsökkenési különbségek gyakran a legnagyobb dollárérték-kiigazításokat eredményezik a gazdálkodó egység adóköteles jövedelmének megállapításakor. Emellett a levonható “javítás” fogalmára vonatkozó szabályok adózási szempontból lényegesen liberálisabbak, különösen a javítási rendeletek elfogadása után.

A bevétel elszámolásának időzítése is eltérő lehet – előfordulhat, hogy az előre kifizetett bérleti díjakat a jövedelemadó szempontjából el kell számolni, de a GAAP szerint az esedékesség időszakáig el kell halasztani. Továbbá a GAAP szempontjából minden ingyenes bérleti időszakot a bérleti szerződés élettartama alatt amortizálnak – tehát még ha az első évben nincs is készpénz, emiatt akkor is lesz bevétel. Adózási szempontból általában nem ismerik el addig, amíg a lízingszerződés alapján esedékessé nem válik. Ez különbséget jelenthet bizonyos, a jövedelemre vagy a NOI-ra hivatkozó adósságkovenánsok kiszámításakor.

Miért válassza akkor a GAAP-ot? Miért költsön időt és pénzt a GAAP-elvek szerinti pénzügyi kimutatás elkészítésére? Az állami vállalatok, beleértve a nyilvános REIT-eket is, és az intézményi befektetők gyakran kötelesek a GAAP-szabványok szerint benyújtani beszámolójukat, így megkövetelhetik partnereiktől, hogy szintén a GAAP szerint számoljanak be. A GAAP-ot az egységes szabályrendszer miatt egységesebbnek és összehasonlíthatóbbnak tartják, mint a jövedelemadó-alapú elszámolást.

Ha egy intézményi befektető vagy alap nem vesz részt egy tranzakcióban, a magántársaságok legtöbb tulajdonosa és üzemeltetője a jövedelemadó-alapú beszámolót egyszerűbbnek, és ezért előnyösebbnek találja. Ha egy intézményi befektető vagy alap később részt vesz egy tranzakcióban, akkor előfordulhat, hogy vissza kell mennie, és újra GAAP szerinti pénzügyi kimutatásokat kell készítenie az épületre vonatkozóan. Ez a folyamat megkövetelheti, hogy visszamenjen a kezdetekig, és az összes korábbi évet a GAAP szerint átdolgozza, ami időigényes és költséges folyamat lehet, részben az épület korától és eredeti beszerzési dátumától függően.

Itt van egy rövid lista azokról a kérdésekről, amelyeket a pénzügyi beszámolási módszer megváltoztatása előtt figyelembe kell venni:

• Kíván-e új partnert felvenni a vállalkozásba, és ha igen, mikor? Ha a közeljövőben új partnerrel számol, meg kell próbálnia meghatározni a potenciális partner beszámolási preferenciáit és követelményeit.
• Léteznek a pénzügyi kimutatások elkészítésével kapcsolatos speciális követelmények a hitelfeltételekben? Még ha a válasz erre a kérdésre igen, akkor is megkeresheti hitelezőjét a változtatással kapcsolatban.
• Képes kezelni a jövedelmek évenkénti ingadozásait? Az adóalapon történő elszámolás, amely jobban hasonlít a pénzforgalmi szemléletű elszámoláshoz, évről évre nagyobb eltéréseket okozhat a jövedelemben.

Az ilyen megfontolások mellett sem lehet elégszer megismételni, hogy függetlenül attól, hogy milyen módszert használ a pénzügyi kimutatáshoz vagy a beszámoláshoz, nézze meg a jelzáloghitelt és más perifériás dokumentumokat, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az egyéb meghatározások, például a pénzforgalom és a jövedelem megfelelnek-e az elvárásoknak. Csak azért, mert a pénzügyi kimutatásokat egy módszerrel lehet elkészíteni, nem jelenti azt, hogy a jelzálog nem módosítja az egyéb célokra használt módszert. Ha ezt nem ismeri fel, akkor elbukhat egy konvenciót, ami soha nem jó dolog.

Míg előnyös a lehető legkevesebb adót fizetni, nem hagyhatja figyelmen kívül a meglévő, vagy esetleg potenciális hitelező követelményeit.

Kérdések? Forduljon Berdon tanácsadójához vagy Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. vagy Marc Fogel, CPA – Berdon LLP, New York-i könyvelőkhöz.