Vad är den sekundära hypoteksmarknaden?

Den sekundära hypoteksmarknaden är en marknadsplats där bostadslån och förvaltningsrättigheter köps och säljs mellan långivare och investerare. En stor andel av nytecknade hypotekslån säljs av de långivare som utfärdar dem till denna sekundära marknad, där de paketeras till hypoteksbaserade värdepapper och säljs till investerare som pensionsfonder, försäkringsbolag och hedgefonder.

Den sekundära hypoteksmarknaden är extremt stor och likvid och bidrar till att göra krediter lika tillgängliga för alla låntagare på olika geografiska platser.

Andrahandsmarknaden för hypotekslån förklaras

Flera aktörer deltar på den sekundära marknaden för hypotekslån: originatorer av hypotekslån, aggregerare av hypotekslån (värdepapperiserare) och investerare.

När en person tar ett bostadslån skrivs lånet ut, finansieras och sköts av ett finansinstitut, vanligtvis en bank. Bankerna, som är kända som hypoteksinstitut, använder sina egna medel för att bevilja lånet, men de kan inte riskera att så småningom få slut på pengar, så de säljer ofta lånet på andrahandsmarknaden för att fylla på sina tillgängliga medel, så att de kan fortsätta att erbjuda finansiering till andra kunder. Beroende på sin storlek och sofistikering kan en hypoteksupprättare aggregera hypotekslån under en viss tidsperiod innan den säljer hela paketet; den kan också sälja enskilda lån allteftersom de uppkommer.

Lånet eller lånen säljs ofta till stora aggregeringsföretag. Aggregatorn distribuerar sedan tusentals liknande lån i ett hypotekslån (mortgage-backed security, MBS). När ett MBS har bildats (och ibland innan det har bildats, beroende på vilken typ av MBS det rör sig om) säljs det till en värdepappershandlare. Denna återförsäljare, ofta ett mäklarföretag på Wall Street, paketerar ytterligare MBS på olika sätt och säljer dem till investerare, som ofta söker inkomstorienterade instrument. Dessa investerare får inte kontroll över hypotekslånen, men de får ränteintäkterna från låntagarnas återbetalningar.

Den sekundära hypoteksmarknadens historia

Innan den sekundära marknaden etablerades var det endast större banker som hade de omfattande medel som krävdes för att tillhandahålla medel under lånets hela löptid, vanligen 15 till 30 år. På grund av detta hade potentiella bostadsköpare svårare att hitta hypotekslånare. Eftersom det fanns mindre konkurrens mellan bolåneföretagen kunde de ta ut högre räntor.

Charter Act från 1968 löste detta problem genom att skapa Fannie Mae och Freddie Mac, som faktiskt inledde sin verksamhet två år senare. Dessa statligt stödda företag fungerade som aggregatorer, som kunde köpa bankernas hypotekslån och sälja dem vidare till andra investerare. Istället för att sälja lånen individuellt paketerades de till hypoteksbaserade värdepapper, vilket innebär att deras värde säkras eller backas upp av värdet på paketet av underliggande lån.

Konkurrens och risk på den sekundära hypoteksmarknaden

Konkurrens och risk är alltid en del av spelet när privata investerare för in hypotekslån på den sekundära hypoteksmarknaden eftersom de privata investerarna börjar styra hypoteksräntor och avgifter. Detta innebär att om du har ett lågt kreditbetyg och söker ett lån kan du uppfattas som riskfylld, vilket gör att de kan ta ut högre räntor och avgifter.

Efter subprime-hypotekskrisen blev enskilda investerare ovilliga att riskera sitt kapital på hypoteksbaserade värdepapper med låga räntor. Den federala regeringen var då tvungen att träda in för att fylla tomrummet på den sekundära hypoteksmarknaden. Detta hindrade räntorna från att skjuta i höjden till ett läge där knappt någon hade råd att äga en bostad.