GAAP vs. redovisning på inkomstskattebasis

Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. och Marc Fogel, CPA
04.05.2017 | Berdon Industry Insights

Ägare, investerare och operatörer av fastighetstillgångar har i allt större utsträckning börjat använda sig av redovisningar på inkomstskattebasis. Den ökade användningen och acceptansen av redovisningar på inkomstskattebasis utgör ett avsteg från den historiska användningen av redovisningar enligt allmänt accepterade redovisningsprinciper (GAAP), som fortsätter att bli alltmer komplexa och i vissa fall helt enkelt inte lika relevanta för fastighetsvärlden.

Här är den enkla sanningen: GAAP förblir den vanligaste rapporteringsstandarden för redovisningar i USA, vilket innebär att det boilerplate-uttalande som ofta används i lånevillkor kräver att redovisningar enligt GAAP upprättas. Även i andra dokument, t.ex. hyresavtal och förvaltningsavtal, krävs ofta att beräkningar ska göras på grundval av ”intäkter” eller nettodriftsintäkter (NOI) och kan använda GAAP som referenspunkt. Dessutom krävs rapportering på inkomstskattebasis för utarbetande av inkomstskattedeklarationer. Denna verklighet gör också GAAP-rapporten överflödig för inkomstskatteplanering. Så dubbelt arbete är gjort och ytterligare pengar kan spenderas på efterlevnadsprocessen.

Men det behöver inte vara så.

Långivare blir alltmer mottagliga för användningen av inkomstskattedeklarationer. Men som ägare eller verksamhetsutövare är det viktigt att du löser den här frågan innan du ingår bindande avtal, t.ex. inteckningar, hyresavtal och relaterade lånevillkor. Du bör också se över situationen med din auktoriserade revisor för att försäkra dig om att du förstår de skattemässiga konsekvenserna av vilken rapporteringsmetod du än väljer.

Det finns några grundläggande skillnader mellan de två rapporteringsmetoderna. I sin enklaste mening är GAAP-rapportering utformad för att visa intäkterna i den period då de intjänas snarare än när kontanter tas emot eller används, vilket ofta är vad långivarna vill se (och ägarna vill visa). De vill veta att inkomsterna från byggnaden bekvämt kommer att överstiga skuldtjänsten.

Omvänt vill ägarna, när de lämnar in inkomstdeklarationer, vanligtvis visa så mycket förlust som möjligt, genom att använda så många avdrag som möjligt och skjuta upp inkomsterna för att minska den beskattningsbara inkomsten och de skatter som kommer att betalas. Skillnaden är tydligast när det gäller behandlingen av avskrivningar: GAAP kräver att anläggningstillgångar aktiveras och skrivs av över sin livslängd, som kan vara flera decennier. Inkomstskattereglerna tillåter i allmänhet användning av tillgångarnas livslängd och tillåtna metoder som fastställs av IRS och som bestäms med hjälp av en undersökning av kostnadssegregering. Dessa avskrivningsskillnader ger ofta upphov till de största justeringarna av dollarvärdet när man kommer fram till ett företags beskattningsbara inkomst. Dessutom är reglerna om vad som är en avdragsgill ”reparation” betydligt liberalare i skattehänseende, särskilt efter antagandet av reparationsbestämmelserna.

Tidpunkten för intäktsredovisning kan också skilja sig åt – förskottsbetalda hyror kan krävas att redovisas i skattehänseende men skjutas upp i GAAP till den period då de förfaller till betalning. För GAAP-ändamål amorteras också varje period av gratis hyra under hyresavtalets löptid – så även om det inte finns några pengar under det första året kommer det på grund av detta ändå att finnas en intäkt. För skattemässigt redovisas den i allmänhet inte förrän den förfaller till betalning enligt hyresavtalet. Detta kan göra skillnad vid beräkning av vissa skuldvillkor som hänvisar till inkomst eller NOI.

Så varför välja GAAP? Varför spendera tid och pengar på att ta fram ett bokslut enligt GAAP-principerna? Offentliga företag, inklusive offentliga REIT-bolag, och institutionella investerare är ofta skyldiga att lämna in redovisning enligt GAAP-standarder, så de kan kräva att deras partner också rapporterar enligt GAAP. GAAP anses på grund av sin standardiserade uppsättning regler vara mer enhetlig och jämförbar än redovisning enligt inkomstskattebasen.

Om en institutionell investerare eller fond inte är inblandad i en transaktion kommer de flesta ägare och operatörer av privata företag att tycka att redovisning enligt inkomstskattebasen är enklare och därför mer fördelaktig. Om en institutionell investerare eller fond senare är inblandad i en transaktion kan du då bli tvungen att gå tillbaka och återskapa GAAP-redovisningar för byggnaden. Denna process kan kräva att man går tillbaka till starten och omarbetar alla tidigare år med hjälp av GAAP, vilket kan vara en tidskrävande och dyr process, delvis beroende på byggnadens ålder och ursprungliga inköpsdatum.

Här är en kort lista med frågor att tänka på innan du ändrar din metod för finansiell rapportering:

• Har du för avsikt att släppa in en ny partner i företaget och i så fall, när? Om du räknar med en ny partner inom en snar framtid bör du försöka fastställa den potentiella partnerns rapporteringspreferenser och -krav.
• Är det särskilda krav i dina lånevillkor som rör upprättande av finansiella rapporter? Även om svaret på denna fråga är ja kan du fortfarande vända dig till din långivare angående en förändring.
• Kan du hantera variationer i intäkterna från år till år? Skattebaserad redovisning, som mer liknar kassabaserad redovisning, kan skapa större variationer i inkomst från år till år.

Även med dessa överväganden kan det inte nog upprepas att oavsett vilken metod du använder för bokslut eller rapportering, titta på bolånet och andra kringliggande dokument för att se till att andra definitioner, såsom kassaflöde och inkomst, stämmer överens med förväntningarna. Bara för att bokslutet kan göras med en metod betyder inte att inteckningen inte kommer att ändra den metod som används för andra ändamål. Att inte inse detta kan leda till att du misslyckas med en konvenans, vilket aldrig är bra.

Samtidigt som det är fördelaktigt att betala så lite skatt som möjligt kan du inte förbise kraven från en befintlig, eller kanske potentiell, långivare.

Frågor? Kontakta din Berdon-rådgivare eller Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. eller Marc Fogel, CPA – Berdon LLP, New York Accountants.