Qu’est-ce que le marché hypothécaire secondaire ?

Le marché hypothécaire secondaire est un marché où les prêts immobiliers et les droits de servitude sont achetés et vendus entre les prêteurs et les investisseurs. Un grand pourcentage des prêts hypothécaires nouvellement créés sont vendus par les prêteurs qui les émettent sur ce marché secondaire, où ils sont conditionnés en titres adossés à des créances hypothécaires et vendus à des investisseurs tels que des fonds de pension, des compagnies d’assurance et des fonds spéculatifs.

Le marché secondaire des prêts hypothécaires est extrêmement vaste et liquide, et contribue à rendre le crédit également accessible à tous les emprunteurs, quel que soit leur emplacement géographique.

Le marché hypothécaire secondaire expliqué

Plusieurs acteurs participent au marché hypothécaire secondaire : les initiateurs de prêts hypothécaires, les agrégateurs de prêts hypothécaires (titrisateurs) et les investisseurs.

Lorsqu’une personne contracte un prêt immobilier, celui-ci est souscrit, financé et géré par une institution financière, généralement une banque. Connues sous le nom d’initiateurs de prêts hypothécaires, les banques utilisent leurs propres fonds pour effectuer le prêt, mais elles ne peuvent pas risquer de se retrouver un jour à court d’argent, elles vendent donc souvent le prêt sur le marché secondaire pour reconstituer leurs fonds disponibles, afin de pouvoir continuer à proposer des financements à d’autres clients. En fonction de sa taille et de sa sophistication, un initiateur de prêts hypothécaires peut regrouper des prêts hypothécaires pendant un certain temps avant de vendre l’ensemble ; il peut aussi vendre des prêts individuels au fur et à mesure qu’ils sont initiés.

Le ou les prêts sont souvent vendus à de grands agrégateurs. L’agrégateur distribue ensuite des milliers de prêts similaires dans un titre adossé à des créances hypothécaires (MBS). Après qu’un MBS ait été formé (et parfois avant qu’il ne le soit, selon le type de MBS), il est vendu à un courtier en valeurs mobilières. Ce courtier, souvent une société de courtage de Wall Street, conditionne ensuite le MBS de diverses manières et le vend à des investisseurs, qui recherchent souvent des instruments axés sur le revenu. Ces investisseurs n’obtiennent pas le contrôle des hypothèques, mais ils reçoivent les revenus d’intérêts provenant des remboursements des emprunteurs.

Histoire du marché secondaire des hypothèques

Avant la création du marché secondaire, seules les grandes banques disposaient des fonds importants nécessaires pour fournir les fonds pendant toute la durée du prêt, généralement de 15 à 30 ans. Pour cette raison, les acheteurs potentiels de maison avaient plus de mal à trouver des prêteurs hypothécaires. Comme il y avait moins de concurrence entre les prêteurs hypothécaires, ils étaient en mesure d’appliquer des taux d’intérêt plus élevés.

La loi sur la Charte de 1968 a résolu ce problème en créant Fannie Mae et Freddie Mac, qui ont effectivement commencé à fonctionner deux ans plus tard. Ces entreprises parrainées par le gouvernement fonctionnaient comme des agrégateurs, capables d’acheter des prêts hypothécaires bancaires et de les revendre à d’autres investisseurs. Au lieu de revendre les prêts individuellement, ils ont été regroupés en titres adossés à des créances hypothécaires, ce qui signifie que leur valeur est garantie ou adossée à la valeur du faisceau de prêts sous-jacents.

Concurrence et risque sur le marché hypothécaire secondaire

La concurrence et le risque font toujours partie du jeu lorsque des investisseurs privés apportent des prêts hypothécaires sur le marché hypothécaire secondaire, car les investisseurs privés commencent à faire grimper les taux et les frais hypothécaires. Cela signifie que si vous avez un faible score de crédit et que vous cherchez un prêt, vous pouvez être perçu comme risqué, donc ils peuvent facturer des taux et des frais plus élevés.

Après la crise des subprimes, les investisseurs individuels sont devenus peu enclins à risquer leur capital sur des titres adossés à des prêts hypothécaires avec des taux bas. Le gouvernement fédéral a alors dû intervenir pour combler le vide sur le marché hypothécaire secondaire. Cela a empêché les taux de monter en flèche à un point où presque personne ne pouvait se permettre de posséder une maison.