¿Qué es el mercado hipotecario secundario?

El mercado hipotecario secundario es un mercado en el que se compran y venden préstamos hipotecarios y derechos de servicio entre prestamistas e inversores. Un gran porcentaje de las hipotecas recién originadas son vendidas por los prestamistas que las emiten en este mercado secundario, donde se empaquetan en valores respaldados por hipotecas y se venden a inversores como fondos de pensiones, compañías de seguros y fondos de cobertura.

El mercado secundario de hipotecas es extremadamente grande y líquido, y ayuda a que el crédito esté disponible por igual para todos los prestatarios en todas las ubicaciones geográficas.

Explicación del mercado secundario de hipotecas

En el mercado secundario de hipotecas participan varios agentes: originadores de hipotecas, agregadores de hipotecas (titulizadores) e inversores.

Cuando una persona solicita un préstamo hipotecario, el préstamo es suscrito, financiado y administrado por una institución financiera, normalmente un banco. Conocidos como originadores de hipotecas, los bancos utilizan sus propios fondos para realizar el préstamo, pero no pueden arriesgarse a quedarse finalmente sin dinero, por lo que a menudo venden el préstamo en el mercado secundario para reponer sus fondos disponibles, de modo que puedan seguir ofreciendo financiación a otros clientes. Dependiendo de su tamaño y sofisticación, un originador de hipotecas puede agregar hipotecas durante un cierto período de tiempo antes de vender todo el paquete; también puede vender préstamos individuales a medida que se originan.

El préstamo o los préstamos se suelen vender a grandes agregadores. El agregador distribuye entonces miles de préstamos similares en un valor respaldado por hipotecas (MBS). Una vez formado el MBS (y a veces antes, dependiendo del tipo de MBS), se vende a un agente de valores. Este agente, a menudo una empresa de corretaje de Wall Street, empaqueta el MBS de varias maneras y lo vende a los inversores, que a menudo buscan instrumentos orientados a los ingresos. Estos inversores no obtienen el control de las hipotecas, pero sí reciben los ingresos por intereses de los reembolsos de los prestatarios.

Historia del mercado secundario de hipotecas

Antes de que se estableciera el mercado secundario, sólo los bancos más grandes disponían de los amplios fondos necesarios para proporcionar los fondos durante la vida del préstamo, normalmente de 15 a 30 años. Por ello, los potenciales compradores de vivienda tenían más dificultades para encontrar prestamistas hipotecarios. Como había menos competencia entre los prestamistas hipotecarios, éstos podían cobrar tipos de interés más altos.

La Ley de la Carta de 1968 resolvió este problema creando Fannie Mae y Freddie Mac, que empezaron a funcionar dos años después. Estas empresas patrocinadas por el gobierno funcionaban como agregadores, capaces de comprar hipotecas bancarias y revenderlas a otros inversores. En lugar de revender los préstamos individualmente, se agruparon en valores respaldados por hipotecas, lo que significa que su valor está garantizado o respaldado por el valor del conjunto de préstamos subyacentes.

Competencia y riesgo en el mercado secundario de hipotecas

La competencia y el riesgo siempre forman parte del juego cuando los inversores privados introducen los préstamos hipotecarios en el mercado secundario de hipotecas porque los inversores privados comienzan a impulsar los tipos y las comisiones hipotecarias. Esto significa que si tienes una baja puntuación de crédito y buscas un préstamo, puedes ser percibido como arriesgado, por lo que pueden cobrar tasas y comisiones más altas.

Después de la crisis de las hipotecas subprime, los inversores particulares se mostraron poco dispuestos a arriesgar su capital en valores respaldados por hipotecas con tipos bajos. El gobierno federal tuvo entonces que intervenir para llenar el vacío en el mercado hipotecario secundario. Esto impidió que los tipos se dispararan hasta el punto de que casi nadie pudiera permitirse tener una vivienda.