Co je sekundární hypoteční trh?

Sekundární hypoteční trh je trh, na kterém se nakupují a prodávají úvěry na bydlení a servisní práva mezi věřiteli a investory. Velké procento nově poskytnutých hypoték prodávají věřitelé, kteří je poskytují, na tento sekundární trh, kde jsou zabaleny do cenných papírů krytých hypotékami a prodány investorům, jako jsou penzijní fondy, pojišťovny a hedgeové fondy.

Sekundární trh s hypotékami je mimořádně rozsáhlý a likvidní a pomáhá zpřístupnit úvěry rovnoměrně všem dlužníkům napříč geografickými lokalitami.

Vysvětlení sekundárního hypotečního trhu

Sekundárního hypotečního trhu se účastní několik subjektů: poskytovatelé hypoték, agregátoři hypoték (sekuritizátoři) a investoři.

Když si člověk bere úvěr na bydlení, úvěr upisuje, financuje a obsluhuje finanční instituce, obvykle banka. Banky, známé jako poskytovatelé hypoték, používají k poskytnutí úvěru své vlastní prostředky, ale nemohou riskovat, že jim nakonec dojdou peníze, takže často prodají úvěr na sekundárním trhu, aby doplnily své dostupné prostředky a mohly pokračovat v nabízení financování dalším zákazníkům. V závislosti na své velikosti a sofistikovanosti může poskytovatel hypoték po určitou dobu agregovat hypotéky, než celý balík prodá; může také prodávat jednotlivé úvěry tak, jak jsou poskytovány.

Úvěr nebo úvěry se často prodávají velkým agregátorům. Agregátor pak distribuuje tisíce podobných úvěrů v podobě cenných papírů krytých hypotékou (MBS). Po vytvoření MBS (a někdy i před jeho vytvořením, v závislosti na typu MBS) je prodán obchodníkovi s cennými papíry. Tento obchodník, často makléřská firma na Wall Street, MBS dále různě balí a prodává investorům, kteří často hledají výnosově orientované nástroje. Tito investoři nezískávají kontrolu nad hypotékami, ale dostávají úrokový výnos ze splátek dlužníků.

Historie sekundárního trhu s hypotékami

Před vznikem sekundárního trhu disponovaly rozsáhlými finančními prostředky potřebnými k zajištění prostředků po dobu trvání úvěru, obvykle po dobu 15 až 30 let, pouze větší banky. Z tohoto důvodu bylo pro potenciální zájemce o bydlení obtížnější najít poskytovatele hypotečních úvěrů. Protože mezi poskytovateli hypotečních úvěrů byla menší konkurence, mohli si účtovat vyšší úrokové sazby.

Zákon o chartě z roku 1968 tento problém vyřešil vytvořením společností Fannie Mae a Freddie Mac, které skutečně začaly fungovat o dva roky později. Tyto vládou sponzorované podniky fungovaly jako agregátoři, kteří byli schopni nakupovat bankovní hypotéky a dále je prodávat jiným investorům. Místo toho, aby se úvěry přeprodávaly jednotlivě, byly sdruženy do cenných papírů krytých hypotékami, což znamená, že jejich hodnota je zajištěna nebo kryta hodnotou souboru podkladových úvěrů.

Konkurence a riziko na sekundárním hypotečním trhu

Konkurence a riziko jsou vždy součástí hry, když soukromí investoři přivedou hypoteční úvěry na sekundární hypoteční trh, protože soukromí investoři začnou určovat sazby a poplatky za hypotéky. To znamená, že pokud máte nízké úvěrové skóre a usilujete o úvěr, můžete být vnímáni jako rizikoví, takže si mohou účtovat vyšší sazby a poplatky.

Po krizi rizikových hypoték začali být individuální investoři neochotní riskovat svůj kapitál u cenných papírů krytých hypotékami s nízkými sazbami. Federální vláda pak musela zasáhnout, aby zaplnila mezeru na sekundárním hypotečním trhu. Tím se podařilo zabránit prudkému nárůstu sazeb až na úroveň, kdy si vlastní bydlení mohl dovolit jen málokdo.