Účetnictví podle GAAP vs. základ daně z příjmů

Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. a Marc Fogel, CPA
04.05.2017 | Berdon Industry Insights

Vlastníci, investoři a provozovatelé nemovitostí se stále častěji obracejí k používání účetních výkazů na základě daně z příjmů. Nárůst používání a akceptace výkazů na bázi daně z příjmů představuje odklon od historického používání výkazů podle obecně uznávaných účetních zásad (GAAP), které jsou i nadále stále složitější a v některých případech prostě nejsou pro svět nemovitostí tak relevantní.

Jedná se o jednoduchou pravdu: GAAP zůstávají nejběžnějším standardem pro vykazování finančních výkazů v USA. To znamená, že šablonovité formulace často používané v úvěrových smlouvách vyžadují sestavení finančních výkazů podle GAAP. Také další dokumenty, jako jsou nájemní smlouvy a smlouvy o správě, často vyžadují, aby se výpočty prováděly na základě „příjmů“ nebo čistého provozního příjmu (NOI), a mohou používat GAAP jako referenční bod. Kromě toho je pro přípravu přiznání k dani z příjmů vyžadováno vykazování na bázi daně z příjmů. Tato skutečnost rovněž činí výkaz GAAP nadbytečným pro plánování daně z příjmů. Dvakrát je tedy práce hotová a další peníze mohou být vynaloženy na proces dodržování předpisů.

Ale nemusí tomu tak být.

Věřitelé jsou stále vstřícnější k používání výkazů o dani z příjmů. Jako vlastník nebo provozovatel však musíte tuto otázku vyřešit ještě před uzavřením závazných smluv, jako jsou hypotéky, nájemní smlouvy a související úvěrové smlouvy. Situaci byste také měli posoudit se svým certifikovaným účetním, abyste se ujistili, že rozumíte daňovým důsledkům jakékoli zvolené metody vykazování.

Mezi oběma metodami vykazování existují některé zásadní rozdíly. V nejjednodušším smyslu je výkaznictví podle GAAP navrženo tak, aby vykazovalo zisk v období, kdy byl dosažen, a ne v době, kdy byly přijaty nebo vynaloženy peněžní prostředky, což je často to, co chtějí vidět věřitelé (a co chtějí vykazovat vlastníci). Chtějí mít jistotu, že příjmy z budovy pohodlně převýší její dluhovou službu.

Při podávání daňového přiznání naopak vlastníci obvykle chtějí vykázat co největší ztrátu, využívají co nejvíce odpočtů a odkládají příjmy, aby snížili zdanitelný příjem a splatné daně. Rozdíl je nejvíce patrný v zacházení s odpisy: GAAP vyžadují, aby byl dlouhodobý majetek kapitalizován a odepisován po dobu své životnosti, která může být i desítky let. Pravidla pro daň z příjmů obecně umožňují používat životnost majetku a přípustné metody, které jsou stanoveny finančním úřadem a určeny provedením studie rozdělení nákladů. Tyto rozdíly v odpisech často způsobují největší úpravy hodnoty v dolarech při stanovení zdanitelného příjmu účetní jednotky. Také pravidla týkající se toho, co je odečitatelná „oprava“, jsou pro daňové účely podstatně liberálnější, zejména po přijetí předpisů o opravách.

Rozdílné může být i načasování uznání výnosů – může být požadováno uznání předem zaplaceného nájemného pro účely daně z příjmů, ale pro účely GAAP může být odloženo do období, kdy je splatné. Rovněž pro účely GAAP se případné období volného nájemného odepisuje po dobu trvání nájemní smlouvy – takže i když v prvním roce nebudou žádné peněžní prostředky, bude z tohoto důvodu stále existovat příjem. Pro daňové účely se obecně uznává až ve chvíli, kdy je podle leasingové smlouvy splatný. To může mít význam při výpočtu některých dluhových smluv, které odkazují na příjmy nebo NOI.

Proč tedy volit GAAP? Proč vynakládat čas a peníze na sestavení účetní závěrky podle zásad GAAP? Veřejné společnosti, včetně veřejných REIT, a institucionální investoři jsou často povinni podávat výkazy podle standardů GAAP, takže mohou požadovat, aby jejich partneři také vykazovali podle GAAP. GAAP jsou díky svému standardnímu souboru pravidel považovány za jednotnější a srovnatelnější než účetnictví na bázi daně z příjmů.

Pokud se transakce neúčastní institucionální investor nebo fond, je pro většinu vlastníků a provozovatelů soukromých společností vykazování na bázi daně z příjmů jednodušší, a tudíž výhodnější. Pokud se institucionální investor nebo fond do transakce zapojí později, může se pak stát, že se budete muset vrátit a znovu vytvořit účetní závěrku podle GAAP pro danou budovu. Tento proces by mohl vyžadovat návrat k počátkům a přepracování všech předchozích let podle GAAP, což může být časově náročný a nákladný proces, částečně závislý na stáří a původním datu nákupu budovy.

Níže uvádíme krátký seznam otázek, které je třeba zvážit před změnou metody finančního výkaznictví:

• Zamýšlíte přijmout do podniku nového společníka, a pokud ano, kdy? Pokud v blízké budoucnosti předpokládáte příchod nového partnera, měli byste se pokusit zjistit preference a požadavky potenciálního partnera na vykazování.
• Existují ve vašich úvěrových smlouvách specifické požadavky týkající se sestavování finančních výkazů? I když je odpověď na tuto otázku kladná, můžete se přesto obrátit na svého věřitele ohledně změny.
• Jste schopni zvládnout výkyvy v příjmech v jednotlivých letech? Daňový základ účetnictví, který se více podobá peněžnímu základu účetnictví, může způsobit větší rozdíly v příjmech mezi jednotlivými roky.

I při těchto úvahách nelze dostatečně zopakovat, že bez ohledu na to, jakou metodu používáte pro účely účetní závěrky nebo výkaznictví, podívejte se do hypotečního úvěru a dalších okrajových dokumentů, abyste se ujistili, že ostatní definice, jako je peněžní tok a příjem, jsou v souladu s očekáváním. To, že finanční výkazy lze provést jednou metodou, ještě neznamená, že hypotéka neupraví metodu použitou pro jiné účely. Neuvědomíte-li si to, může to způsobit, že se vám nepodaří uzavřít smlouvu, což nikdy není dobré.

Ačkoli je výhodné platit co nejmenší daně, nemůžete přehlížet požadavky stávajícího nebo třeba potenciálního věřitele.

Vámi položené otázky? Obraťte se na svého poradce společnosti Berdon nebo na Meyera Mintze, CPA, J.D., LL.M. nebo Marca Fogela, CPA – Berdon LLP, New York Accountants.