Ce este piața ipotecară secundară?

Piața secundară a creditelor ipotecare este o piață pe care împrumuturile pentru locuințe și drepturile de administrare sunt cumpărate și vândute între creditori și investitori. Un mare procent din creditele ipotecare nou-înființate sunt vândute de creditorii care le emit pe această piață secundară, unde sunt împachetate în titluri garantate cu ipoteci și vândute investitorilor, cum ar fi fondurile de pensii, companiile de asigurări și fondurile speculative.

Piața secundară a creditelor ipotecare este extrem de mare și lichidă și ajută la punerea la dispoziție în mod egal a creditelor pentru toți debitorii din toate locațiile geografice.

Explicația pieței secundare a creditelor ipotecare

În piața secundară a creditelor ipotecare participă mai mulți actori: inițiatorii de credite ipotecare, agregatorii de credite ipotecare (securitizatori) și investitorii.

Când o persoană contractează un credit imobiliar, creditul este subscris, finanțat și administrat de o instituție financiară, de obicei o bancă. Cunoscute sub numele de inițiatori de credite ipotecare, băncile își folosesc propriile fonduri pentru a acorda împrumutul, dar nu pot risca să rămână în cele din urmă fără bani, așa că adesea vor vinde împrumutul pe piața secundară pentru a-și reface fondurile disponibile, astfel încât să poată continua să ofere finanțare altor clienți. În funcție de mărimea și sofisticarea sa, un inițiator de credite ipotecare ar putea agrega credite ipotecare pentru o anumită perioadă de timp înainte de a vinde întregul pachet; de asemenea, ar putea vinde împrumuturi individuale pe măsură ce acestea sunt inițiate.

Primul sau împrumuturile sunt adesea vândute unor agregatori mari. Agregatorul distribuie apoi mii de împrumuturi similare în cadrul unui titlu garantat cu ipoteci (MBS). După ce un MBS a fost format (și uneori înainte de a fi format, în funcție de tipul de MBS), acesta este vândut unui dealer de valori mobiliare. Acest dealer, adesea o firmă de brokeraj de pe Wall Street, împachetează ulterior MBS în diverse moduri și le vinde investitorilor, care caută adesea instrumente orientate spre venituri. Acești investitori nu obțin controlul asupra creditelor ipotecare, dar primesc venitul din dobânzile provenite din rambursările împrumutaților.

Istoricul pieței secundare a creditelor ipotecare

Înainte de înființarea pieței secundare, numai băncile mai mari dispuneau de fondurile extinse necesare pentru a asigura fondurile pe durata de viață a împrumutului, de obicei între 15 și 30 de ani. Din această cauză, potențialilor cumpărători de locuințe le era mai greu să găsească creditori ipotecari. Deoarece a existat mai puțină concurență între creditorii ipotecari, aceștia au putut percepe rate ale dobânzii mai mari.

Legea privind statutul din 1968 a rezolvat această problemă prin crearea Fannie Mae și Freddie Mac, care au început efectiv să funcționeze doi ani mai târziu. Aceste întreprinderi sponsorizate de guvern au funcționat ca agregatori, fiind capabile să cumpere credite ipotecare bancare și să le revândă altor investitori. În loc să revândă împrumuturile în mod individual, acestea au fost grupate în titluri de valoare garantate cu ipoteci, ceea ce înseamnă că valoarea lor este garantată sau susținută de valoarea pachetului de împrumuturi de bază.

Concurență și risc pe piața secundară a creditelor ipotecare

Concurența și riscul fac întotdeauna parte din joc atunci când investitorii privați aduc credite ipotecare pe piața secundară a creditelor ipotecare, deoarece investitorii privați încep să determine ratele și comisioanele ipotecare. Acest lucru înseamnă că, dacă aveți un scor de credit scăzut și căutați un împrumut, puteți fi perceput ca fiind riscant, astfel încât aceștia pot percepe rate și comisioane mai mari.

După criza creditelor ipotecare subprime, investitorii individuali au început să nu mai fie dispuși să își riște capitalul pe titluri garantate cu ipoteci cu rate scăzute. Guvernul federal a trebuit atunci să intervină pentru a umple golul de pe piața ipotecară secundară. Acest lucru a împiedicat ca ratele să explodeze până la un punct în care aproape nimeni nu-și mai putea permite să dețină o locuință.