Alguns Problemas a Considerar Quando Seu Cliente Deseja Recuar Uma Oferta Não-Contingente

Por: David Hamerslough, Esq.

Seu cliente, o comprador, tem sido o licitante vencedor em uma situação de oferta múltipla. A oferta foi não contingente e o comprador confirmou a recepção de um pacote de divulgação antecipada. Vários dias após a ratificação do contrato, o seu comprador diz-lhe que já não quer comprar o imóvel. O comprador pergunta-lhe então o que pode ser feito para sair do contrato e obter o seu depósito de volta, assumindo que o mesmo foi feito. Esta situação continua a ocorrer no nosso mercado. Este artigo levanta algumas das questões que você e seu comprador devem considerar; embora, as questões possam diferir dependendo dos fatos e circunstâncias. Essas questões, e a resolução das mesmas, também podem ser impactadas por declarações e condutas passadas e futuras de você e de seu comprador.

1. Porque é que o comprador quer desistir? Exemplos incluem o remorso do proponente, um problema com a própria propriedade, razões pessoais, um desejo de comprar uma propriedade diferente, etc. A motivação do comprador pode ter impacto no resultado desta situação, bem como na abordagem que você e o seu comprador fazem para resolvê-la. Declarações e condutas passadas e futuras também podem ter impacto na resolução, dependendo se essas declarações e condutas são consistentes ou inconsistentes com o que o comprador afirma ser a sua razão para desistir.

2. Que abordagem para resolver o problema será adotada? A estratégia pode ser impactada por muitos fatores, incluindo a motivação do comprador, declarações e conduta passada e futura, quanto dinheiro está em risco e a capacidade do comprador de assumir esse risco, as condições do mercado, as necessidades e desejos do vendedor, sua relação com o agente de listagem, etc. Qual estratégia é selecionada, quando essa decisão é tomada, se o comprador seleciona essa estratégia com ou sem a assistência de um advogado, como a estratégia é comunicada e se as declarações e conduta do comprador são consistentes com essa estratégia, pode ter um impacto na resolução.

3. Quais declarações ou representações foram feitas pelo agente de listagem ou vendedor antes da ratificação do contrato? Tais declarações podem estar relacionadas com o nível de concorrência ou com o estado do imóvel. Pode haver motivos para alegar que as declarações foram inexatas e fornecem uma base para o cancelamento.

4. Os danos liquidados foram rubricados? O depósito foi realmente pago? Qual é o valor de mercado do imóvel em relação ao preço do contrato do seu comprador? Qual é a probabilidade de que os danos liquidados tenham sido rubricados? Qual é a probabilidade de o imóvel ser revendido dentro de seis meses e em que valor líquido para o vendedor? Se os danos liquidados tiverem sido rubricados, o contrato de compra e venda prevê que o depósito efectivamente pago é a única e exclusiva solução para o vendedor em caso de violação ou existe a possibilidade de uma acção para um desempenho específico por parte do vendedor? As respostas a estas e outras perguntas similares podem ter impacto na estratégia que o comprador toma e como essa estratégia é implementada.

5. Existem fundamentos legais para o cancelamento? Isso sempre dependerá dos fatos e circunstâncias, mas algumas questões a considerar incluem que acordo de compra foi usado, que definição, se houver, prevê em relação às divulgações totalmente concluídas, as divulgações atendem à definição, tem um aviso para realizar e, se for o caso, que prazos permanecem ativos, as divulgações são exigidas contratualmente ou podem ser razoavelmente exigidas? Existem fundamentos (fraude, erro, falta de consideração) para afirmar direitos de rescisão de direito comum? Existem outros fundamentos legais para justificar a rescisão?

6. Que pressão (financeira, temporal, pessoal, etc.), se houver, o comprador e o vendedor enfrentaram? Qualquer pressão pode ser aliviada ou abordada e, em caso afirmativo, em que prazo? Estes factores podem ter um impacto na estratégia que é tomada, bem como na forma como essa estratégia é implementada.

7. Qualquer comunicação que você tenha com o seu comprador ou que você ou o seu comprador tenha com qualquer outra pessoa ou entidade relacionada com esta situação será descoberto e utilizado em qualquer resolução desta situação. A principal exceção seria para uma comunicação advogado-cliente, mas essa relação deve estar estabelecida, entre outras coisas, antes que esse privilégio possa ser reivindicado. Se esse privilégio se aplicaria então à comunicação entre você e seu cliente depende de outros fatos e circunstâncias.

8. Uma vez que você e seu comprador tenham se comprometido com uma estratégia ou um fundamento para o cancelamento, pode ser difícil mudar essa estratégia ou fundamento em um momento posterior. Dois exemplos comuns incluem (a) um cancelamento é preparado e assinado pelo comprador e estabelece uma base para o cancelamento, ou (b) uma comunicação é enviada ao agente de listagem que contém um motivo para a rescisão. Uma vez que um cancelamento é submetido ou uma declaração é feita, pode ser difícil justificar um fundamento ou base alternativa para o cancelamento, como um fundamento contratual ou legal.

O anterior é uma lista de algumas das questões que um comprador e seu agente devem levar em consideração quando estão tentando sair de um contrato. Cada situação se baseará em seus próprios fatos e circunstâncias.