Quando você está administrando um negócio de investimento imobiliário, você está constantemente em busca de maneiras de encontrar líderes de vendas motivados. Há dezenas de métodos possíveis que você pode usar, e o que eu gostaria de explorar em detalhes hoje é o uso de cães-pássaros. Há alguns investidores imobiliários que juram por eles e outros que acham que é uma perda de tempo. Vou rever todos os prós e contras reais dos bird-dogs, e então você pode tomar sua própria decisão informada sobre se você quer ou não adicionar esta estratégia à sua caixa de ferramentas de líderes de vendas motivados.

Para aqueles que se perguntam o que no mundo é um bird-dog, aqui está uma definição detalhada do investopedia.com:

Um termo de investimento imobiliário que se refere a alguém que passa o seu tempo tentando localizar propriedades com potencial de investimento substancial. Normalmente, a intenção é encontrar propriedades que estejam angustiadas e a vender com um desconto que possa ser reparado ou remodelado e vendido para um lucro considerável. Algumas vezes, no entanto, o termo também é usado para se referir a pessoas que encontram propriedades com preços abaixo do normal e que poderiam obter bons rendimentos (arrendamento). O termo em si é uma referência a cães de caça que apontariam para a localização de pássaros e depois os recuperariam assim que o caçador os tivesse abatido.

Como investidor imobiliário, o objectivo de trabalhar com um ou mais cães-pássaros é ter mais par de olhos e pés nas ruas ou online, procurando propriedades em dificuldades e vendedores motivados. Se eles são bons no que fazem e lhe trazem pistas que se convertem em negócios, então todos ganham.

O lado negativo dos Cães-Pássaros
Existem várias maneiras de os Cães-Pássaros não funcionarem muito bem. Alguns investidores imobiliários cometem o erro de pagar os bird-dogs adiantados para localizar os líderes de vendas motivados, apenas para descobrir que esses líderes que os bird-dogs estão entregando são apenas listagens MLS que qualquer um com meio cérebro poderia encontrar. Em outras palavras, um grande potencial de conglomerado de cães-pássaros é quando eles não lhe trazem nada de valor. Se você pagá-los adiantado e não conseguir nenhum valor com isso, você pode sentir que foi sugado.

Por falar em pagamentos, o que você deveria estar pagando a um cachorro-pássaro? Você pode pagar uma taxa fixa ou uma porcentagem do lucro líquido do negócio. Um sistema de porcentagem permite que você varie o que você lhes paga com base em quanto trabalho eles realmente fazem, digamos, de 5% a 20%. Se eles estão apenas a dar-lhe nomes e números de telefone, você paga-lhes no extremo inferior da faixa percentual. Se eles estão indo a milha extra com muitas informações sobre o imóvel, quanto é devido, qual empresa detém a hipoteca, e assim por diante, então você os elevaria para uma porcentagem maior. Um cão-pássaro que vai ainda mais longe e coloca casas sob contrato foi além do que pode ser considerado como “bird-dogging” e está solidamente no reino do atacado.

Eu também devo mencionar que o pagamento de taxas de pássaros a pessoas sem uma licença imobiliária com base no fechamento de um negócio que eles lhe indicaram é ilegal em muitos estados. Mas as leis também muitas vezes permitem pagamentos a pessoas sem licença, se for apenas uma taxa fixa por simples leads. O problema é quando os cães-pássaros se envolvem demais em negócios e acabam agindo como corretores imobiliários. Agentes imobiliários licenciados colocam tempo, esforço e despesas para obter e manter suas licenças, então não parece justo para eles que um cão-pássaro sem licença seja pago por fazer algo semelhante ao que um agente imobiliário licenciado faz. Obviamente, há uma tonelada de bird-dogging acontecendo lá fora, muitos dos quais podem ser tecnicamente ilegais, e embora eu raramente ou nunca tenha ouvido falar de alguém realmente se metendo em problemas por causa disso, considere-se devidamente avisado para conhecer as leis em seu estado!

The Upside of Bird-Dogs
A principal vantagem de usar bird-dogs é ter mais pessoas trabalhando para encontrar líderes de vendas motivadas, que é como seu negócio de investimento imobiliário cresce e prospera. Esta é uma área em que o velho adágio muitas mãos fazem trabalho leve definitivamente se aplica. E se você tiver o cuidado de nunca pagar até que um lead se converta em um negócio real que feche, então o bird-dogging pode muito bem se tornar uma de suas estratégias de go-to.

Para evitar potenciais problemas legais, nem use o termo bird-dog, e seja claro sobre o que eles estão fazendo – conduzindo pesquisas para você. Quanto mais pesquisa eles fornecem, mais eles são pagos. Eles podem simplesmente dar uma volta e tirar fotos de propriedades potenciais, fornecendo-lhe fotos e endereços. Ou outro nível seria pesquisar propriedades nos escritórios municipais apropriados, procurando registros de avaliação e escrituras municipais para lhe fornecer mais informações sobre a propriedade e quem a possui. Um nível ainda mais elevado de pesquisa seria o de registros de sucessões no tribunal superior local. Há todo tipo de pesquisa informativa vital que um cão-pássaro sem licença pode legitimamente conduzir em seu nome.

O que você gostaria de evitar é que os cães-pássaros fizessem realmente qualquer contato com o proprietário da propriedade. Se um cão-pássaro começa a falar com um proprietário sobre como ele pode saber de um comprador interessado, então o cão-pássaro está potencialmente cruzando a linha para o que muitos estados definem como corretagem imobiliária, o que requer uma licença. Se você cavalga no limite da legalidade com o bird-dogging, você também corre o risco de incorrer na ira dos corretores locais, o que pode tornar sua vida difícil e desagradável.

Onde eu desço no bird-dogging? Eu sou a favor, desde que você seja esperto sobre como o faz. Quero um exército inteiro de pessoas identificando líderes motivados para o meu negócio de investimento imobiliário – e quero que o façam de uma forma que não viole grosseiramente nenhuma lei. Será que o bird-dogging vai fazer parte da sua caixa de ferramentas de geração de leads?