Co to jest wtórny rynek hipoteczny?

Wtórny rynek hipoteczny jest rynkiem, na którym kredyty mieszkaniowe i prawa do ich obsługi są kupowane i sprzedawane pomiędzy kredytodawcami i inwestorami. Duży procent nowo powstałych kredytów hipotecznych jest sprzedawany przez kredytodawców, którzy wydają je na rynek wtórny, gdzie są one pakowane w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką i sprzedawane inwestorom, takim jak fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe i fundusze hedgingowe.

Wtórny rynek hipoteczny jest niezwykle duży i płynny oraz pomaga uczynić kredyt jednakowo dostępnym dla wszystkich kredytobiorców niezależnie od lokalizacji geograficznej.

Wtórny rynek hipoteczny objaśniony

We wtórnym rynku hipotecznym uczestniczy kilku graczy: inicjatorzy kredytów hipotecznych, agregatorzy kredytów hipotecznych (sekurytyzatorzy) i inwestorzy.

Gdy osoba zaciąga kredyt mieszkaniowy, kredyt jest gwarantowany, finansowany i obsługiwany przez instytucję finansową, zwykle bank. Znane jako inicjatorzy kredytów hipotecznych, banki wykorzystują własne fundusze do udzielenia kredytu, ale nie mogą ryzykować, że w końcu zabraknie im pieniędzy, więc często sprzedają kredyt na rynku wtórnym, aby uzupełnić swoje dostępne fundusze, dzięki czemu mogą nadal oferować finansowanie innym klientom. W zależności od jego wielkości i wyrafinowania, inicjator hipoteczny może agregować kredyty hipoteczne przez pewien okres czasu przed sprzedażą całego pakietu; może również sprzedawać poszczególne kredyty w miarę ich powstawania.

Kredyt lub kredyty są często sprzedawane do dużych agregatorów. Agregator następnie rozprowadza tysiące podobnych kredytów w postaci papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS). Po utworzeniu MBS (a czasami przed jego utworzeniem, w zależności od rodzaju MBS), jest on sprzedawany dealerowi papierów wartościowych. Dealer ten, często firma maklerska z Wall Street, pakuje MBS na różne sposoby i sprzedaje je inwestorom, którzy często poszukują instrumentów dochodowych. Inwestorzy ci nie uzyskują kontroli nad kredytami hipotecznymi, ale otrzymują dochód z odsetek od spłat dokonywanych przez kredytobiorców.

Historia wtórnego rynku hipotecznego

Przed powstaniem rynku wtórnego tylko większe banki dysponowały rozległymi funduszami niezbędnymi do zapewnienia środków na cały okres trwania kredytu, zwykle na 15 do 30 lat. Z tego powodu, potencjalni nabywcy domów mieli trudniejszy czas na znalezienie kredytodawców hipotecznych. Ponieważ istniała mniejsza konkurencja między kredytodawcami hipotecznymi, byli oni w stanie naliczać wyższe stopy procentowe.

The 1968 Charter Act rozwiązał ten problem poprzez stworzenie Fannie Mae i Freddie Mac, które faktycznie zaczęły działać dwa lata później. Te sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa funkcjonowały jako agregatory, mogące kupować bankowe kredyty hipoteczne i odsprzedawać je innym inwestorom. Zamiast odsprzedawać kredyty indywidualnie, zostały one połączone w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, co oznacza, że ich wartość jest zabezpieczona lub oparta na wartości pakietu kredytów bazowych.

Konkurencja i ryzyko na wtórnym rynku hipotecznym

Konkurencja i ryzyko są zawsze częścią gry, gdy prywatni inwestorzy wprowadzają kredyty hipoteczne na wtórny rynek hipoteczny, ponieważ prywatni inwestorzy zaczynają napędzać stopy hipoteczne i opłaty. Oznacza to, że jeśli masz niski wynik kredytowy i szukać kredytu, może być postrzegane jako ryzykowne, więc mogą pobierać wyższe stawki i opłaty.

Po kryzysie subprime hipotecznych, indywidualnych inwestorów wzrosła niechęć do ryzyka ich kapitału na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką z niskim oprocentowaniem. Rząd federalny musiał wtedy wkroczyć, aby wypełnić pustkę na wtórnym rynku hipotecznym. To powstrzymało stopy od gwałtownego wzrostu do miejsca, w którym prawie nikt nie mógł sobie pozwolić na posiadanie domu.