Wat is de Secundaire Hypotheekmarkt?

De secundaire hypotheekmarkt is een marktplaats waar woningkredieten en servicing-rechten worden gekocht en verkocht tussen kredietverstrekkers en beleggers. Een groot percentage van de nieuw verstrekte hypotheken wordt door de kredietverstrekkers die ze uitgeven, verkocht op deze secundaire markt, waar ze worden verpakt in door hypotheek gedekte waardepapieren en verkocht aan beleggers zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en hedgefondsen.

De secundaire hypotheekmarkt is extreem groot en liquide, en helpt om krediet in gelijke mate beschikbaar te maken voor alle kredietnemers in alle geografische locaties.

Secundaire hypotheekmarkt toegelicht

Er zijn verschillende spelers op de secundaire hypotheekmarkt: hypotheekverstrekkers, hypotheekaggregators (securitizers) en beleggers.

Wanneer een persoon een woninglening afsluit, wordt de lening onderschreven, gefinancierd en onderhouden door een financiële instelling, meestal een bank. Bekend als hypotheekverstrekkers, gebruiken banken hun eigen middelen om de lening te maken, maar ze kunnen niet riskeren dat ze uiteindelijk zonder geld komen te zitten, dus verkopen ze de lening vaak op de secundaire markt om hun beschikbare middelen aan te vullen, zodat ze financiering kunnen blijven aanbieden aan andere klanten. Afhankelijk van zijn grootte en geavanceerdheid, kan een hypotheekinitiator hypotheken gedurende een bepaalde periode samenvoegen voordat hij het hele pakket verkoopt; hij kan ook individuele leningen verkopen naarmate ze worden geïnitieerd.

De lening of leningen worden vaak verkocht aan grote aggregators. De aggregator verdeelt vervolgens duizenden soortgelijke leningen in een mortgage-backed security (MBS). Nadat een MBS is gevormd (en soms voordat het is gevormd, afhankelijk van het type MBS), wordt het verkocht aan een effectenhandelaar. Deze dealer, vaak een makelaarskantoor op Wall Street, verpakt de MBS verder op verschillende manieren en verkoopt ze aan investeerders, die vaak op zoek zijn naar inkomstengerichte instrumenten. Deze beleggers krijgen geen controle over de hypotheken, maar ze ontvangen wel de rente-inkomsten uit de terugbetalingen van de leners.

Geschiedenis van de secundaire hypotheekmarkt

Voordat de secundaire markt werd opgericht, hadden alleen grotere banken de uitgebreide fondsen die nodig waren om de fondsen te verstrekken voor de levensduur van de lening, meestal voor 15 tot 30 jaar. Hierdoor hadden potentiële huizenkopers het moeilijker om hypotheekverstrekkers te vinden. Omdat er minder concurrentie was tussen hypotheekverstrekkers, konden zij hogere rentetarieven vragen.

De Charter Act van 1968 loste dit probleem op door Fannie Mae en Freddie Mac op te richten, die twee jaar later daadwerkelijk van start gingen. Deze door de overheid gesponsorde ondernemingen fungeerden als aggregators, die in staat waren bankhypotheken te kopen en deze door te verkopen aan andere investeerders. In plaats van de leningen individueel door te verkopen, werden ze gebundeld in door hypotheek gedekte waardepapieren, wat betekent dat hun waarde wordt gedekt of ondersteund door de waarde van de bundel van onderliggende leningen.

Concurrentie en risico op de secundaire hypotheekmarkt

Concurrentie en risico maken altijd deel uit van het spel wanneer particuliere investeerders hypothecaire leningen op de secundaire hypotheekmarkt brengen, omdat de particuliere investeerders de hypotheekrente en de kosten beginnen te bepalen. Dit betekent dat als je een lage kredietscore hebt en een lening zoekt, je als riskant kunt worden gezien, zodat ze hogere tarieven en vergoedingen kunnen vragen.

Na de subprime hypotheekcrisis werden individuele investeerders onwillig om hun kapitaal te riskeren aan door hypotheek gedekte waardepapieren met lage rentes. De federale overheid moest toen bijspringen om de leegte in de secundaire hypotheekmarkt op te vullen. Zo kon worden voorkomen dat de tarieven de pan uit rezen tot een punt waar bijna niemand zich nog een huis kon veroorloven.