GAAP vs. Income Tax Basis Accounting

Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. and Marc Fogel, CPA
04.05.2017 | Berdon Industry Insights

Eigenaren, investeerders en exploitanten van vastgoedactiva hebben zich in toenemende mate gewend tot het gebruik van op inkomstenbelasting gebaseerde financiële overzichten. De toename in het gebruik en de acceptatie van verklaringen op basis van inkomstenbelasting vertegenwoordigt een afwijking van het historische gebruik van Generally Accepted Accounting Principles (GAAP) -verklaringen, die steeds complexer blijven worden en in sommige gevallen gewoon niet zo relevant zijn voor de vastgoedwereld.

Hier is de eenvoudige waarheid: GAAP blijft de meest gebruikelijke rapportagestandaard voor financiële overzichten in de VS. Dat betekent dat de boilerplate-taal die vaak wordt gebruikt in leningsconvenanten oproept tot het opstellen van GAAP-jaarrekeningen. Ook andere documenten, zoals huurovereenkomsten en managementovereenkomsten, vereisen vaak dat berekeningen worden gemaakt op basis van “inkomsten” of netto bedrijfsopbrengsten (NOI) en kunnen de GAAP als referentiepunt gebruiken. Bovendien is rapportage op basis van de inkomstenbelasting vereist voor het opstellen van de aangiften inkomstenbelasting. Deze realiteit maakt het GAAP-verslag ook overbodig voor inkomstenbelastingplanning. Dus dubbel werk is gedaan en extra gelden kunnen worden besteed in het compliance-proces.

Maar het hoeft niet zo te zijn.

Lenders worden steeds ontvankelijker voor het gebruik van inkomstenbelastingverklaringen. Maar als eigenaar of exploitant is het van cruciaal belang dat u deze kwestie oplost voordat u bindende overeenkomsten sluit, zoals hypotheken, huurovereenkomsten en daarmee samenhangende leningsconvenanten. U moet de situatie ook bespreken met uw registeraccountant om er zeker van te zijn dat u de fiscale gevolgen begrijpt van welke rapportagemethode u ook kiest.

Er zijn enkele fundamentele verschillen tussen de twee rapportagemethoden. In zijn eenvoudigste betekenis is GAAP-rapportage ontworpen om de winst te tonen in de periode waarin deze wordt verdiend in plaats van wanneer contant geld wordt ontvangen of uitgegeven, wat vaak is wat kredietverstrekkers willen zien (en eigenaren willen laten zien). Zij willen het comfort van de wetenschap dat de inkomsten uit het gebouw de schuldendienst ruimschoots zullen overtreffen.

Omgekeerd, bij het indienen van de inkomstenbelastingaangiften, willen eigenaars meestal zoveel mogelijk verlies laten zien, door zoveel mogelijk aftrekposten te gebruiken en inkomsten uit te stellen om het belastbare inkomen en de verschuldigde belastingen te verminderen. Het verschil is het duidelijkst bij de behandeling van afschrijvingen: GAAP vereist dat vaste activa worden geactiveerd en afgeschreven over hun nuttige levensduur, die tientallen jaren kan bedragen. De regels van de inkomstenbelasting staan over het algemeen het gebruik toe van de levensduur van activa en toegestane methoden die door de IRS zijn vastgesteld en die worden bepaald met de uitvoering van een kostenscheidingsstudie. Deze afschrijvingsverschillen leiden vaak tot de grootste dollarwaardecorrecties bij het bepalen van het belastbaar inkomen van een entiteit. Ook zijn de regels met betrekking tot wat een aftrekbare “reparatie” is, aanzienlijk liberaler voor belastingdoeleinden, vooral na de goedkeuring van de reparatievoorschriften.

Timing van inkomstenverantwoording kan ook verschillend zijn – vooruitbetaalde huur kan voor inkomstenbelastingdoeleinden moeten worden opgenomen, maar voor GAAP worden uitgesteld tot de periode waarin deze verschuldigd is. Ook wordt voor GAAP-doeleinden elke periode van vrije huur afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst – dus zelfs als er in het eerste jaar geen contant geld is, zal er daardoor toch inkomen zijn. Voor belastingdoeleinden wordt dit over het algemeen pas erkend wanneer het volgens de huurovereenkomst verschuldigd is. Dit kan een verschil maken bij de berekening van bepaalde schuldconvenanten die verwijzen naar inkomsten of NOI.

Waarom dan kiezen voor GAAP? Waarom de tijd en het geld besteden om een jaarrekening volgens GAAP-principes op te stellen? Openbare bedrijven, met inbegrip van openbare REIT’s, en institutionele beleggers zijn vaak verplicht om te deponeren volgens GAAP-normen, dus kunnen ze van hun partners eisen om ook volgens GAAP te rapporteren. GAAP wordt, vanwege de standaardreeks regels, beschouwd als meer uniform en vergelijkbaar dan de verslaglegging op basis van de inkomstenbelasting.

Als een institutionele belegger of fonds niet betrokken is bij een transactie, zullen de meeste eigenaren en exploitanten van particuliere bedrijven de verslaglegging op basis van de inkomstenbelasting eenvoudiger vinden, en dus voordeliger. Als een institutionele belegger of een institutioneel fonds later bij een transactie wordt betrokken, moet u mogelijk teruggaan en opnieuw GAAP-jaarrekeningen voor het gebouw opstellen. Dit kan een tijdrovend en duur proces zijn, mede afhankelijk van de leeftijd en de oorspronkelijke aankoopdatum van het gebouw.

Hier volgt een korte lijst met vragen die u moet overwegen voordat u uw methode van financiële verslaglegging wijzigt:

• Bent u van plan een nieuwe partner in de onderneming op te nemen, en zo ja, wanneer? Als u in de nabije toekomst een nieuwe partner verwacht, moet u proberen de voorkeuren en eisen van de potentiële partner ten aanzien van de verslaglegging vast te stellen.
• Zijn er in uw leningsconvenanten specifieke eisen opgenomen ten aanzien van de opstelling van financiële overzichten? Zelfs als het antwoord op deze vraag ja is, kunt u nog steeds uw geldschieter benaderen over een wijziging.
• Kunt u omgaan met variaties in inkomsten van jaar tot jaar? De fiscale basis van de boekhouding, die meer lijkt op de kasbasis van de boekhouding, kan grotere variaties in het inkomen van jaar tot jaar veroorzaken.

Zelfs met deze overwegingen, kan het niet genoeg worden herhaald dat, ongeacht welke methode u gebruikt voor financiële overzichten of rapportagedoeleinden, kijk naar de hypotheek en andere perifere documenten om ervoor te zorgen dat andere definities zoals cashflow en inkomen consistent zijn met de verwachtingen. Het feit dat de jaarrekening volgens de ene methode kan worden opgesteld, betekent niet dat de hypotheek de methode die voor andere doeleinden wordt gebruikt, niet zal wijzigen. Als u zich dit niet realiseert, kan dit ertoe leiden dat u een convenant niet nakomt, wat nooit een goede zaak is.

Hoewel het voordelig is om zo min mogelijk belasting te betalen, kunt u de eisen van een bestaande, of misschien potentiële, geldverstrekker niet over het hoofd zien.

Vragen? Neem contact op met uw Berdon adviseur of met Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. of Marc Fogel, CPA – Berdon LLP, New York Accountants.