セカンダリーモーゲージ市場とは？

住宅ローン流通市場とは、住宅ローンとサービシング権が貸し手と投資家の間で売買される市場のことです。 新たに組成された住宅ローンの大部分は、それを発行した貸し手によってこの流通市場に売却され、そこで住宅ローン担保証券にパッケージされて、年金基金、保険会社、ヘッジファンドなどの投資家に販売されます。

住宅ローンの流通市場は非常に大きく流動的で、地理的に離れた場所にいるすべての借り手が平等に信用を得られるよう支援しています。

モーゲージ二次市場の説明

モーゲージのオリジネーター、モーゲージ・アグリゲーター（証券化業者）、および投資家など、いくつかのプレイヤーがモーゲージ二次市場に参加しています。 住宅ローンのオリジネーターとして知られる銀行は、融資を行うために自己資金を使用しますが、彼らは最終的に資金不足になるリスクを冒すことはできないので、彼らはしばしば、利用可能な資金を補充するために流通市場でローンを販売するので、彼らは他の顧客に融資を提供し続けることができます。 その規模と精巧さに応じて、モーゲージ・オリジネーターは、パッケージ全体を販売する前に、一定期間モーゲージを集約するかもしれません; それはまた、それらが発生したときに個々のローンを販売するかもしれません。

ローンまたはローンは、しばしば大規模なアグリゲーターに販売されます。アグリゲーターはその後、モーゲージ担保証券（MBS）で何千もの同様のローンを配布します。 MBSが形成された後（MBSの種類によっては形成される前に）、それは証券ディーラーに販売されます。 このディーラー（多くはウォール街の証券会社）は、さらにMBSを様々な方法でパッケージ化し、インカム収入を目的とした商品を求めることが多い投資家に販売する。 これらの投資家は、住宅ローンの支配権を得るわけではないが、借り手の返済による金利収入を得ることができる。

住宅ローン流通市場の歴史

流通市場が確立する以前は、ローンの期間（通常15年から30年）に必要な資金を用意できるのは大きな銀行だけであった。 このため、潜在的な住宅購入者は、住宅ローンの貸し手を見つけるのがより困難であった。 住宅ローンの貸し手間の競争が少なかったため、貸し手はより高い金利を請求することができた。

1968年のチャーター法では、ファニーメイとフレディマックを設立してこの問題を解決し、2年後に実際に運用を開始しました。 これらの政府系企業は、銀行の住宅ローンを購入し、他の投資家に転売することができるアグリゲーターとして機能した。 ローンを個別に転売するのではなく、モーゲージ担保証券に束ねることで、その価値は担保されている、あるいは裏付けとなるローンの束の価値によって支えられている。

住宅ローン二次市場における競争とリスク

民間投資家が住宅ローン債権を住宅ローン二次市場に持ち込む場合、競争とリスクは常にゲームの一部となります。 つまり、クレジット・スコアが低い人が融資を受けようとすると、リスクが高いとみなされ、より高い金利と手数料を請求される可能性があるのです。

サブプライムローン危機の後、個人投資家は低金利の住宅ローン担保証券に資本を賭けることを嫌がるようになりました。 そこで、連邦政府が住宅ローンの流通市場の空白を埋めるために介入する必要がありました。 このため、金利が急騰して、ほとんど誰も家を持つことができない状態になるのを阻止したのです。