Che cos’è il mercato ipotecario secondario?

Il mercato secondario dei mutui è un mercato in cui i prestiti per la casa e i diritti di assistenza vengono comprati e venduti tra i prestatori e gli investitori. Una grande percentuale di mutui appena originati viene venduta dai prestatori che li emettono in questo mercato secondario, dove vengono confezionati in titoli garantiti da ipoteca e venduti a investitori come fondi pensione, compagnie di assicurazione e hedge fund.

Il mercato secondario dei mutui è estremamente ampio e liquido, e aiuta a rendere il credito ugualmente disponibile a tutti i mutuatari in tutte le località geografiche.

Spiegazione del mercato secondario dei mutui

Al mercato secondario dei mutui partecipano diversi attori: originatori di mutui, aggregatori di mutui (cartolarizzatori) e investitori.

Quando una persona prende un mutuo per la casa, il mutuo viene sottoscritto, finanziato e gestito da un’istituzione finanziaria, solitamente una banca. Conosciute come creatori di mutui, le banche usano i loro fondi per fare il prestito, ma non possono rischiare di rimanere senza soldi, quindi spesso vendono il prestito sul mercato secondario per ricostituire i loro fondi disponibili, in modo da poter continuare ad offrire finanziamenti ad altri clienti. A seconda delle sue dimensioni e sofisticazione, un creatore di mutui potrebbe aggregare i mutui per un certo periodo di tempo prima di vendere l’intero pacchetto; potrebbe anche vendere i singoli prestiti man mano che vengono originati.

Il prestito o i prestiti vengono spesso venduti a grandi aggregatori. L’aggregatore distribuisce poi migliaia di prestiti simili in un mortgage-backed security (MBS). Dopo che un MBS è stato formato (e a volte prima che sia formato, a seconda del tipo di MBS), viene venduto a un commerciante di titoli. Questo commerciante, spesso una società di brokeraggio di Wall Street, confeziona ulteriormente l’MBS in vari modi e lo vende agli investitori, che spesso cercano strumenti orientati al reddito. Questi investitori non ottengono il controllo dei mutui, ma ricevono il reddito da interessi dai rimborsi dei mutuatari.

Storia del mercato secondario dei mutui

Prima che il mercato secondario fosse istituito, solo le grandi banche avevano i fondi estesi necessari per fornire i fondi per la vita del prestito, di solito per 15-30 anni. A causa di questo, i potenziali acquirenti di case avevano più difficoltà a trovare prestatori di mutui. Poiché c’era meno concorrenza tra i prestatori di mutui, essi erano in grado di applicare tassi di interesse più elevati.

Il Charter Act del 1968 ha risolto questo problema creando Fannie Mae e Freddie Mac, che hanno iniziato ad operare due anni dopo. Queste imprese sponsorizzate dal governo funzionavano come aggregatori, in grado di comprare mutui bancari e rivenderli ad altri investitori. Invece di rivendere i prestiti individualmente, essi furono raggruppati in titoli garantiti da ipoteca, il che significa che il loro valore è assicurato o sostenuto dal valore del pacchetto di prestiti sottostanti.

Concorrenza e rischio sul mercato ipotecario secondario

La concorrenza e il rischio fanno sempre parte del gioco quando gli investitori privati portano i prestiti ipotecari sul mercato ipotecario secondario perché gli investitori privati iniziano a guidare i tassi ipotecari e le commissioni. Questo significa che se si ha un basso punteggio di credito e si cerca un prestito, si può essere percepiti come rischiosi, in modo da poter applicare tassi più elevati e commissioni.

Dopo la crisi dei mutui subprime, i singoli investitori non erano più disposti a rischiare il loro capitale sui titoli garantiti da ipoteca con tassi bassi. Il governo federale è dovuto intervenire per riempire il vuoto nel mercato secondario dei mutui. Questo ha impedito che i tassi salissero alle stelle fino al punto in cui quasi nessuno poteva permettersi di possedere una casa.