Kalifornia államban vannak a legdrágább lakások az országban. Kristoffer (Kip) Jackson új kutatásában azt vizsgálja, miért kerülnek ennyibe a lakások az Aranyállamban. Megállapítja, hogy ez a földhasználat szabályozásán múlik; minden egyes új földhasználati szabályozás évente 0,2 százalékkal csökkenti egy kaliforniai város lakáskínálatát. Ráadásul a szabályozásnak tovagyűrűző hatása van: a szomszédos városok a többi város szabályozására reagálva növelik saját szabályozásaikat, hogy elkerüljék a régió összes új fejlesztését.

Kaliforniában találhatóak az ország legdrágább lakásai. Egyes kaliforniai városokban egy átlagos négy hálószobás, két fürdőszobás otthonért több mint 2 millió dollárt kell fizetni, míg egy hasonló otthon sok más amerikai városban kevesebb mint 100 000 dollárba kerül. Bárki számára, aki élvezte már Kalifornia mérsékelt mediterrán éghajlatát, vagy eltöltött már időt néhány gyönyörű tengerparton, nem meglepő, hogy ezeknek a kényelmi szolgáltatásoknak ára van. Bár ezek a keresleti tényezők minden bizonnyal befolyásolják a lakásárakat, a kínálati tényezők – például a megvásárolható lakások száma – ugyanilyen fontosak annak megértésében, hogy miért olyan drága a lakhatás Kaliforniában.

Fizikai vagy egyéb akadályok hiányában az emelkedő lakásárak profitlehetőségeket jeleznek a fejlesztőknek, akik e lehetőségek kihasználása érdekében új lakások építésével válaszolnak. Amennyiben az új lakások képesek lépést tartani a növekvő kereslettel, nem várnánk, hogy az árak olyan magas szinten maradjanak, mint Kaliforniában. Az Aranyállamban azonban sok munkásosztálybeli család kárára jelentős akadályok gátolják a fejlesztőket abban, hogy a lakások megfizethetővé tételéhez szükséges mennyiségű építkezést végezzenek. Míg a földrajzi jellemzők (mint például a hegyek és a tengerpart) minden bizonnyal szerepet játszanak a fejlesztések korlátozásában egyes kaliforniai településeken, a helyi szabályozási rendszerek ugyanilyen nehéz akadályt jelentenek a fejlesztők számára.

A kaliforniai városok földhasználati szabályozásának (beleértve a különböző területrendezési szabályokat, a lakónépesség sűrűségének korlátozását és a növekedés korlátozását) alkalmazása meredeken nőtt az 1980-as évek közepétől az 1990-es évek elejéig (lásd az alábbi ábrát). Egy olyan államban, amely a választói kezdeményezések széles körű alkalmazásáról ismert, ez a növekvő szabályozási szint a gyors népességnövekedési időszakokat követő növekvő növekedésellenes hangulat eredménye volt. Nem meglepő, hogy az akkori legjobban szabályozott települések – a déli partvidék és a San Francisco-öböl környéke – ma is a lista élén állnak.

1. ábra – Lakossági engedélyezési arány és az idővel elfogadott további szabályozások, Kalifornia

Forrás: Földhasználati szabályozási adatok 402 kaliforniai város helyi földhasználati hatóságainak kérdőíves válaszaiból. Engedélyezési és lakásállomány adatok a California Housing Foundation’s Construction Industry Review Board-tól, illetve az US Census Bureau-tól.

A több területfelhasználási szabályozást alkalmazó városok építési arányát összehasonlítva a kevesebbet alkalmazó városok építési arányával, azt találom, hogy minden egyes további szabályozás évente körülbelül 0,2 százalékkal csökkenti egy város lakáskínálatát. Az elemzésemben használt átlagos kaliforniai város lakossága nagyjából 55 140 fő, 21 740 lakással. Egy ilyen város esetében egy új területfelhasználási szabályozás bevezetése évente körülbelül 40 egységgel csökkenti a lakásállományt. A városok lakásállományának csökkenése az új lakások építésének jelentős visszaesésének eredménye. Az évente épített új lakások száma korlátozásonként átlagosan 4 százalékkal csökken. Az új építkezések (és a teljes lakásállomány) csökkenése az egy- és többlakásos lakóegységek számának csökkenésén keresztül következik be, de az utóbbira gyakorolt hatás sokkal erősebb, mivel szabályozásonként átlagosan 6 százalékkal kevesebb engedélyt adnak ki.

A szabályozás összességében csökkenti a lakásépítést. Az egyes szabályozásoknak a fejlesztésre gyakorolt hatása azonban eltérő mértékű, és egyes “növekedésellenes” politikák valójában növelik a fejlesztést (legalábbis rövid távon). A legnyilvánvalóbb módja annak, hogy a földhasználati szabályozás csökkentheti az építkezést, az, hogy kifejezetten korlátozza a lehetséges új fejlesztések mennyiségét. Az egyik legkorlátozóbb szabályozás, a lakásépítési engedélyekre vonatkozó felső korlátok nagyjából 30 százalékkal csökkentik az egylakásos házak építését, míg a részterületekre vonatkozó új telkek számának korlátozása 45 százalékkal csökkenti a többlakásos házak építését. Az új lakások formájára vonatkozó korlátozások szintén befolyásolják az építkezések ütemét: a magassági korlátozások (az alapterület arányának korlátozása formájában) akár 23 százalékkal is csökkenthetik az egylakásos házak építését. Vitathatatlanul a helyi lakásépítőkre nehezedő legjelentősebb szabályozási teher a bürokratikus/politikai bizonytalanság, különösen akkor, ha a területrendezési szabályzat összetett és a szavazók jóváhagyásához kötött.

Míg általában a városi terjeszkedés elleni hatékony megoldásként hirdetik, úgy találom, hogy a városi növekedési korlátok (más néven “zöldövezetek”) valójában növelik az egylakásos házak építését. A városi növekedési határokról kimutatták, hogy növelik az új lakások értékét, így nem meglepő, hogy a fejlesztés felgyorsul, amíg nem határos a megállapított határokkal.

A szabályozásnak a város lakáskínálatára gyakorolt közvetlen hatásai mellett a helyi szabályozási rendszerek a szabályozás továbbgyűrűzésén keresztül a szomszédos közösségek lakáspiaci eredményeit is befolyásolják. Kaliforniában a városi és a nem be nem épített megyei önkormányzatok jelentős autonómiát kapnak a földhasználat irányításában, ami szabályozási versenyhez vezet a közeli városok között. Ahelyett, hogy az adókulcsok “versenyfutása” következne be, ami gyakran előfordul, amikor a települések versenyeznek a vállalkozásokért vagy lakosokért, a verseny e formája a szabályozás növekvő szintjéhez vezet, mivel a lakosok és a városi tisztviselők megpróbálják megfékezni a növekedést a közösségeikben. Bár a területhasználati szabályozást általában városi (vagy megyei) szinten hajtják végre, a növekedés regionális jelenség. Így, mint egy tubus fogkrém, amikor egy városban szabályozási nyomást gyakorolnak a fejlődésre, az jellemzően átterjed a kevésbé szabályozott szomszédos városokra. Így annak érdekében, hogy elkerüljék a régió összes új fejlesztését, a városok hajlamosak a szomszédaikhoz hasonló szabályozási mintákat elfogadni, mind a szabályozási szigor szintjét, mind a ténylegesen elfogadott politikákat tekintve.

A drákói földhasználati szabályok akadályozzák a lakásépítést azáltal, hogy megnehezítik a fejlesztők számára a növekvő kereslet kielégítését – különösen a többcsaládos lakások esetében. Ha a lakhatást elérhetőbbé akarjuk tenni Kaliforniában és az ország más drága részein, a fejlesztést gátló akadályokat le kell győzni. Az olyan földrajzi korlátokat, mint a tengerpart, nehéz leküzdeni, de a szabályozási akadályok – legalábbis elméletben – rugalmasabbak. Jerry Brown kaliforniai kormányzó közelmúltbeli kísérletei az állam szabályozási hatásainak enyhítésére jó irányba mutatnak, de többet kell tenni az évek óta tartó szigorú helyi korlátozások hatásainak ellensúlyozására. A földhasználati szabályozás helyes megalkotásának kellene az elsődleges célnak lennie a megfizethető lakhatás érdekében Kaliforniában és máshol is.

A kép forrása: Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

A cikk a “Do Land Use Regulations Stifle Residential Development?” című tanulmányon alapul. Evidence from California Cities” című, a Journal of Urban Economics című folyóiratban megjelent tanulmányhoz.

Kérjük, hogy hozzászólás előtt olvassa el hozzászólási szabályzatunkat.

Megjegyzés: Ez a cikk a szerző nézeteit adja közre, és nem az USAPP – American Politics and Policy, sem a London School of Economics, sem az Office of the Comptroller of the Currency, sem az USA Pénzügyminisztériuma álláspontját.

A bejegyzés rövidített URL címe: http://bit.ly/29uFUsJ

_________________________________

A szerzőről

Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip Jackson pénzügyi közgazdász a Department of the Comptroller of the Currency közgazdasági osztályán. Kutatásai elsősorban a földhasználati szabályozás mérésére és annak a lakáspiacokra és a városok demográfiai összetételére gyakorolt hatásainak becslésére összpontosítanak. Dr. Jackson a Kalifornia-Irvine-i Egyetemen szerzett doktori címet és a Utah Állami Egyetemen szerzett diplomát.