“Mindenkinek szüksége van egy helyre, ahol lakhat.”

Ez a hat szó foglalja össze azt az okot, amiért manapság oly sokan szeretnének ingatlanbefektetővé válni. Ahogy a világ tovább növekszik, mindig is megmarad az alapvető emberi szükséglet a menedékre.

De bár a befektetés iránti érdeklődés erős, sokan nem tudják, hogyan és hol kezdjék el. Ebben a cikkben a következőkkel foglalkozunk:

• Az ingatlanbefektetés általános módjai
• Az indulás lépései
• Miért keresnek egyes befektetők több pénzt, mint mások
• Szükség van-e engedélyre az ingatlanbefektetéshez?
• Öt tipp, amit érdemes megfontolni, mielőtt belevágsz az ingatlanbefektetésbe

Merüljünk bele.

Az ingatlanbefektetés öt leggyakoribb módja

Az ingatlanbefektetés tökéletes mind a kezdő vállalkozók, mind a tapasztalt befektetők számára. Sőt, a CNBC-nek nemrég nyilatkozó kilenc milliomos szerint az ingatlan még mindig a legjobb befektetés, amit ma is megtehetsz.

Az első lépés az, hogy kiválaszd, hogyan fogsz pénzt keresni az ingatlanban. Azok a technikák, amelyekkel jövedelemáramlást hozhatunk létre és nyereséget termelhetünk befektetési ingatlanokkal, öt általános kategóriába sorolhatók:

Cash Flowing Property

A stabil cash flow-val rendelkező jövedelemtermelő ingatlanok vásárlása a legnépszerűbb módja az ingatlanbefektetésnek. Ezek a tökéletes passzív jövedelem befektetés, és olyan ingatlantípus, amelyet a befektetők már jól ismernek.

Most is szó szerint több száz olyan egylakásos bérlakás szerepel eladásra a Roofstock piacterén, amely tökéletes passzív jövedelem befektetés lenne.

Venni és tartani

Azokon a piacokon, ahol az ingatlanok értéke magas, sikeres befektetési stratégiát jelenthet a jövőbeli értéknövekedésbe való befektetés és a hosszú távú tőkeépítés.

A pozitív cash flow természetesen továbbra is fontos. De az intelligens vásárlással és hosszú távú tartással a befektetők évek vagy akár évtizedek múlva is élvezhetik a potenciális nyereséget.

Fix-and-Flip

A motivált eladókkal kötött, a piacon kívüli ügyletek felkutatása egy másik kulcsfontosságú módja az ingatlanbefektetésből származó nyereségnek. Sok esetben azonban az ok, amiért az eladók motiváltak, az az, hogy nincs pénzük a szükséges javításokra és frissítésre.

A fix-and-flip stratégiát alkalmazó befektetőknek alacsony áron kell vásárolniuk, pontosan felbecsülniük a javítási költségeket, majd a nyereség érdekében többért kell eladniuk az ingatlant, mint amennyit beletettek. Gyakran ezt sokkal könnyebb mondani, mint megtenni.

Nagykereskedelem

A nagykereskedelemi ingatlanbefektetés tökéletes arbitrázslehetőség a befektető számára, hogy gyors és egészséges nyereséget érjen el.

Az ingatlan-nagykereskedők nem a lakás birtokba vételével keresik a pénzüket. Ehelyett megtalálják a bajba jutott, rendkívül motivált eladókat, pontosan megbecsülik a javítási költségeket és az otthon valós piaci értékét, majd a szerződést egy másik befektetőre ruházzák át fix nyereségért cserébe.

Crowdfunding és REIT-ek

A szinte 100%-ban passzív lehetőségeket kereső befektetők gyakran választják a crowdfundingot vagy egy REIT (real estate investment trust) részvényeinek vásárlását.

Az ingatlan crowdfundingok kis összegeket gyűjtenek össze nagyszámú befektetőtől, hogy nagy és összetett jövedelemtermelő ingatlanokat vásároljanak és kezeljenek. A nyilvánosan kereskedett REIT-ek részvényei megtalálhatók a főbb tőzsdéken. A befektetők kis arányú részesedést kapnak a negyedéves pénzforgalomból és a nyereségből, amikor az ingatlant eladják.

Öt lépés az ingatlanbefektetőként való induláshoz

Ahelyett, hogy megosztanák munkájuk gyümölcsét, ma sok befektető inkább megtartja magának az ingatlanok közvetlen birtoklásából származó jövedelmet és adókedvezményeket.

Íme, hogyan kezdjen el ingatlanbefektetőként:

Meghatározza a befektetési stratégiáját

Az ingatlanbefektetési stratégiák két általános kategóriába sorolhatók:

• Aktív: A gyakorlati ingatlanbefektetés magában foglalja a fix-and-flippinget, a nagykereskedelmet más befektetőknek, a bérlakások saját maga általi felkutatását és kezelését, valamint az engedéllyel rendelkező ingatlanügynökként való munkát, hogy jutalékot keressen, miközben felépíti befektetési portfólióját.
• Passzív: a visszatérő pénzáramlást és a hosszú távú ingatlan-felértékelődést célzó befektetés magában foglalja a más befektetőkkel való partnerséget vagy a Roofstocktól kulcsrakész, professzionálisan kezelt bérlakások megvásárlását.

Legyen szakértő a saját területén

A legjobb módja annak, hogy valamiről tanuljon, ha csinálja. Fontos azonban, hogy pontosan megértsd, mit és miért csinálsz.

A legsikeresebb ingatlanbefektetők mindig tanulnak. Ingatlantanfolyamok online elvégezhetők olyan oldalakon, mint az Udemy és a REI, míg a Roofstock Academy átfogó oktatási programot kínál a komoly befektetők számára, akik készen állnak arra, hogy a következő szintre emeljék a befektetéseiket.

Ismerd meg a piacot

Hogy valóban tudd, hogy jó üzletet kötöttél-e, elengedhetetlen, hogy alaposan megértsd a helyi piac minden csínját-bínját, ahová befektetsz.

Az alábbi fontos dolgokat kell figyelembe vennie:

• Megfelelő piaci ingatlanértékek, és hogy azok felfelé vagy lefelé tendálnak-e.
• A piaci bérleti díjak, hogy megtudja, mekkora az ingatlan valódi jövedelmi potenciálja, és hogy pozitív lesz-e a cash flow.
• Ne fizessen túl sokat, mert az ingatlanban akkor van pénz, amikor az ingatlant megveszik, nem pedig amikor eladják.

Hozzáférés rengeteg működő tőkéhez

A neves ingatlanbefektetőknek, mint Sam Zell és Roger Staubach, nem kell tőkét keresniük, mert az emberek szó szerint sorban állnak, készen arra, hogy üzleteket kössenek velük.

Míg Ön nem áll készen arra, hogy csatlakozzon az ultragazdagok soraihoz, fontos, hogy biztosítsa, hogy bőséges tőkéhez jusson. Az ingatlanbefektetésekhez ugyanis néha a vártnál több készpénzre van szükség.

Tervezzen legalább 20%-os előleget egy bérleményre, hozzon létre egy külön tőketartalékszámlát a javításokra és karbantartásra, és számoljon az üresedésből és a bérlő lecseréléséhez szükséges időből eredő pénzforgalmi kieséssel.

Tanulja meg a helyi ingatlanszabályokat és törvényeket

Ha ingatlanokat ad bérbe a nagyközönségnek, előbb-utóbb nagy valószínűséggel jogi helyzet alakul ki. A befektetők elkerülhetik a lehetséges problémákat és peres ügyeket, ha megértik az ingatlanokra vonatkozó helyi és állami törvényeket:

• A bírósági eljárások helyenként eltérőek, és korlátozhatják a bérbeadói jogokat.
• A potenciális bérlők háttérellenőrzésének elvégzése segít elkerülni, hogy eleve problémás bérlőknek adjon bérbe. Azonban mindig ügyeljen arra, hogy minden kérelmezőt tisztességesen és egyenlően kezeljen.
• A bérleti kaució és az előlegek összegét gyakran a helyi bérbeadó-bérlő törvények korlátozzák.
• A bérlemény biztosítási fedezete eltér a saját tulajdonú lakásoktól, és tartalmaznia kell az általános felelősségbiztosítást, amely megvédi Önt a bérlő vagy a bérlő vendégeinek követeléseivel szemben.

Miért keresnek egyes befektetők több pénzt, mint mások

Az elmúlt tíz évben az Egyesült Államok ingatlanpiacának értéke folyamatosan nőtt. Ám a parttól partig tartó forró ingatlanpiacok ellenére egyes ingatlanbefektetők sokkal több pénzt kerestek, mint mások. Miért van ez?

A kérdés megválaszolásához tekintse át ezt a listát a sikeres befektetők mindennapjairól:

• Az ingatlanbefektetést hobby helyett üzletként kezelje.
• Készítsen szilárd tervet elérhető célokkal, hogy szervezett és követhető maradjon.
• Válasszon befektetési stratégiát és szakterületet a rövid és hosszú távú célok eléréséhez.
• Kutassa és kövesse nyomon az aktuális gazdasági trendeket, mint például a fogyasztói kiadások, a munkahelyek és a népesség növekedése, valamint a fejlődés az egyes piacokon, amelyekbe befektetni kíván.
• Kialakítani egy hálózatot az eladók, üzleti partnerek, ügyfelek és más befektetők között.
• Fenntartani a magas etikai normákat, legyen őszinte, és kövesse az aranyszabályt.

Hogyan tanuljon az ingatlanbefektetésről

A befektetési ingatlanokban használt kifejezések és képletek megértése segít az okos befektetések nullázásában. Az oktatás azt a magabiztosságot is megadja, amelyre szüksége van ahhoz, hogy elkerülje az elemzési bénultságot, amely a rossz döntéstől való félelemből ered.

• A könyvek megfizethető oktatást kínálnak könnyen érthető formában.
• Online leckék állnak rendelkezésre blogok, podcastok, tanfolyamok és videók segítségével olyan oldalakon, mint a BiggerPockets, Active Rain és a Roofstock Learning Center.
• A szemináriumok és workshopok tökéletesek azok számára, akik intenzív, személyes, oktató által vezetett órákra vágynak.
• A helyi piacon működő befektetési klubok – például az Ingatlanbefektetők Szövetségének klubjai – rengeteg kapcsolatépítési lehetőséget kínálnak hasonlóan gondolkodó befektetőkkel és potenciális mentorokkal.
• Az ingatlanos iskolák és egyetemi tanfolyamok lehetőséget kínálnak arra, hogy hivatalos tanteremben szerezzenek továbbképzési kreditpontokat és bizonyítványokat.

A befektetőknek ingatlanos jogosítványra van szükségük?

A befektetőknek nem feltétlenül van szükségük jogosítványra az ingatlanbefektetéshez. Azonban lehet néhány jó oka annak, hogy részt vegyen az ingatlaniskolában és letegye az állami engedélyezési vizsgát:

• Hozzáférés a helyi MLS-hez, hogy több befektetési lehetőséget találjon.
• Potenciálisan több jövedelemhez juthat, ha megtartja magának az ingatlan jutalékokat.
• Hálózat kiépítése más engedéllyel rendelkező ingatlanszakemberekből, hogy segítsen több üzletet találni és lezárni.

Az ingatlanengedély megszerzésének és fenntartásának természetesen vannak hátrányai is. Az egyik legnagyobb hátránya az engedély birtoklásának, hogy az ismétlődő egyesületi és megújítási díjak valóban összeadódhatnak. Ez értékes készpénzt von el, amit jobban el lehetne költeni több jövedelmező ingatlan megvásárlására, hogy növelje a portfólióját.

Öt dolog, amit érdemes megfontolni, mielőtt ingatlanbefektető leszel

Mint minden másban az életben, itt is vannak helyes és helytelen okok arra, hogy valamit csinálj. Íme néhány fontos dolog, amit érdemes megfontolni, mielőtt úgy döntesz, hogy belevágsz és ingatlanbefektető leszel:

1. A megfelelő ingatlan megtalálása sok időt és erőfeszítést igényelhet, mert a valós életben értelmes ajánlatok felkutatása általában sokkal nehezebb, mint a HGTV-ben.
2. A befektetési tőke megszerzése mások pénzéből nehéz, amíg nem alakít ki egy bizonyítottan sikeres pályafutást.
4. Nehéz megpróbálni kialakítani egy listát a célzott szállítókról és szolgáltatókról, mert a legjobbak általában jó előre le vannak foglalva.
5. Az, hogy nem érti a különbséget az egylakásos bérlemény és a saját tulajdonú ingatlan vásárlása között, rossz befektetési döntésekhez és költséges hibákhoz vezet.
6. A bérbeadói lét és a tisztességes lakhatási törvények betartásának ismerete könnyen teljes munkaidős munkává válhat, ezért a legsikeresebb ingatlanbefektetők profi ingatlankezelőket alkalmaznak, akik a helyi piacra specializálódtak.

Készen állsz arra, hogy ingatlanbefektető legyél?

Az ingatlanbefektetés nagyon jövedelmező lehet, feltéve, hogy helyesen csinálod.

Az ingatlan egy emberekkel foglalkozó üzletág, amely folyamatosan fejlődik, ezért fontos, hogy rövid távon elérhető célokra összpontosítson, hogy hosszú távon fenntartható nyereséget érjen el. A szakértelem, a tervezés és a mai technológiák kihasználása a legjobb ajánlatok megtalálása érdekében három olyan dolog, amellyel a sikeres ingatlanbefektetők egy lépéssel a versenytársak előtt maradnak.

Ha készen áll arra, hogy ingatlanbefektető legyen, kezdje azzal, hogy regisztrál egy ingyenes fiókot a Roofstockon. Miután létrehozta a keresési feltételeket, értesítjük, ha van olyan befektetési ingatlanunk, amely megfelel annak, amit keres.