A tőkeáttétel szónak különböző definíciói vannak, és enyhe árnyalatokkal rendelkezik attól függően, hogy milyen kontextusban használják. Ebben a konkrét bejegyzésben az ingatlanbefektetés szempontjából szeretnék róla beszélni.

Ez esetben a tőkeáttétel azt jelenti, hogy kölcsönkapott tőkét használsz a befektetésed hozamának növelésére. Sokak számára ez ijesztően hangozhat, de ha Ön lakástulajdonos, akkor valószínűleg éppen ezt használja.

Leverage – Kölcsönvett tőke felhasználása a befektetés hozamának növelésére

A legtöbb ember, akit ismerek, nem vásárol lakást teljes egészében készpénzben. (Pedig milyen jó lenne!) Ehelyett általában letesznek egy előleget (20%), a többit (80%) pedig kölcsönt vesznek fel egy banktól egy eszköz (az otthonod) megszerzéséhez. Azt tervezik, hogy idővel fizetik a jelzáloghitelt, és biztos vagyok benne, hogy mindannyian remélik, hogy az évek során nőni fog az ingatlan értéke. A nyereség összege a felértékelődés & tőkeáttétel közvetlen eredménye.

Más szóval, a tőkeáttétel egy hatékony eszköz, amely lehetővé teszi, hogy egy kisebb befektetéssel egy nagyobb értékű eszköz felett rendelkezzen. Ezért a befektetés értékének kis mértékű felértékelődése sokkal nagyobb össznyereséget eredményez.

Heverage to Wealth

Szóval, hogyan tehet gazdaggá? Nos, óriási mértékben felnagyíthatja a hozamodat.

Íme egy alapvető példa a koncepció illusztrálására, és itt vannak a modellben szereplő feltételezések:

• A széles körben elfogadott 10%-os átlagos éves részvénypiaci nyereséget használom, évente kamatoztatva
• Az országos átlagos lakásérték 5%-os felértékelődését használom (ez az érték 4-6% között változik a forrástól függően)
• Nem számolok inflációval vagy adókkal
• A befektetési ingatlan megvásárlásakor olyan ingatlanról van szó, ahol a bérlő fedezi az ezzel járó költségeket (jelzálog, adó, biztosítás, karbantartás, stb.). Nem nehéz, ahogy itt hivatkoznak rá.
• Még ha a bérlők törlesztik is a tartozást, az eredeti tartozás összegét változatlanul hagyom, hogy könnyebb legyen a számítás. A valóságban az adósság lassan törlesztődne és csökkenne, növelve a befektetési ingatlan saját tőkéjét.

Ha lenne 100.000 dollárja, amit teljesen a részvénypiacra fektetne, akkor ezzel a dollárösszeggel meghatározott mennyiségű részvényt vásárolna, ami ennek az értéknek felel meg. A tranzakciós díjat elfelejtve, ebben a pillanatban az Ön 100 000 dollárja pontosan 100 000 dollár értékű részvényeket vásárol Önnek.

Tegyük fel, hogy ehelyett vásárolsz egy befektetési ingatlant, amely szintén 100 000 dollárt ér. Ebben az esetben azonban képes vagy hitelt felvenni az ingatlanra, és 25%-os előleget (25.000 $) fizetsz be, a bank pedig 75.000 $-t ad neked a vásárláshoz. Most már 25 000 dollárból irányítod ezt a 100 000 dolláros eszközt. Ez egy példa az egyszerű tőkeáttételre.

Folytatva, tegyük fel, hogy mindkét eszköz, a részvények és a befektetési célú ingatlan értéke a várt növekedési/értéknövekedési ütemmel nő. Mi marad neked egy év múlva? Nézzük csak meg:

	Akciók	Ingatlan
Vásárlási ár	100.000	100.000
Befektetési összeg	100,000	25,000
% éves nyereség	10%	5%
A befektetés értéke 1 év után	110,000	105,000
Értéknövekedés	10,000	5,000
%-os megtérülés*	10%	20%

*A befektetése megtérülését úgy számoljuk ki, hogy az értéknövekedést elosztjuk az eredeti befektetéssel.

Láthatod, hogy annak ellenére, hogy az ingatlanokkal elért %-os éves nyereséged fele a részvényekénél, a tőkeáttétel használata miatt a befektetésed teljes %-os megtérülése a duplája lehet.
Most extrapoláljuk ezt 5 évre, évente kamatoztatott nyereséggel. Kezdheted látni, hogy a tőkeáttétel milyen óriási hatást gyakorol.

	Akciók	Ingatlan
Vásárlási ár	100.000	100.000
Befektetési összeg	100,000	25,000
% éves nyereség	10%	5%
5 éves befektetési érték	1,051	127,628
Értéknövekedés (adósság levonása)	61,051	27,628
A befektetés teljes megtérülése	61%	111%

Hogy még érdekesebb legyen, a vásárlás kezdeti időpontjában ahelyett, hogy csak 25 000 dollárt használt volna fel, ugyanazt a 100 000 dollárt, amit részvényvásárlásra használt volna, előlegként használta fel (25%), és tőkeáttétel segítségével vásárolt egy 400 000 dollár értékű ingatlant. Nos, így néz ki ez egy év elteltével:

	Akciók	Ingatlan
Vásárlási ár	100.000	400.000
Befektetési összeg	100,000	100,000
% éves nyereség	10%	5%
A befektetés értéke 1 év után	110,000	420,000
Az értéknövekedés	10,000	20,000
A befektetés teljes megtérülése	10%	20%

Íme, így nézhet ki 5 év után.

	Akciók	Ingatlan
Vásárlási ár	100.000	400.000
Befektetési összeg	100,000	100,000
% éves nyereség	10%	5%
5 éves befektetési érték	161,051	510,513
Értéknövekedés (adósság levonása)	61,051	110,513
A befektetés teljes megtérülése	61%	111%

Remélhetőleg ezek a nyereségek még a részvények éves %-os nyereségének felével is lenyűgözőnek tűnnek az Ön számára. Számomra mindenképpen annak tűnik.

Itt egy személyes példa a tőkeáttétel működésére:

5 évvel ezelőtt vettem egy saját lakást. Az otthonom értéke megduplázódott a “forró” piac miatt, ahol élek. A lakásra 20%-os előleget fizettem be. A tőkeáttétel miatt a hozamom nem csak megduplázódott (mint a lakásé), hanem valójában 5 év alatt 500%-os nyereséget és 43%-os éves hozamot eredményezett. Az első $500,000 nyereség adómentes lenne, ha eladnánk, ami az én adókategóriámban óriási! Ahhoz azonban, hogy ezeket a nyereségeket realizáljam, el kellene adnom és költöznöm kellene, de az itt leírtak alapján még nem fogom.

Vigyázat

Még egy figyelmeztetés, a tőkeáttétel kétfejű fenevad lehet, ahol megsokszorozhatja a nyereséget, de megsokszorozhatja a veszteséget is, ha el kell adnia. Én személy szerint szeretek tőkeáttételt használni az ingatlanbefektetéseimhez. Nem mindet készpénzben vásárolom meg. Igyekszem azonban nem túlságosan tőkeáttételezni őket, ami azt jelenti, hogy ha elveszítenék néhány bérlőt, akkor is fedezni tudnám az adósságszolgálatot, és nem kockáztatnám, hogy mindent elveszítsek. A 2008-as gazdasági visszaesés során sokan így vesztették el az egészet. Sok befektetésük volt a magánlakásuk mellett, nem tudták fedezni az adósságszolgálatot vagy a jelzáloghitelt, és végül elvesztették az egész befektetésüket.

Összefoglaló

Az adósság ijesztő lehet, de ha megfelelő módon használják, erőteljes eszköz is lehet a vagyon felhalmozásához. Egyensúlyt javaslok – ne félj annyira a tőkeáttételtől, hogy ne használd az előnyödre, ugyanakkor ne vedd túlzásba a hitelfelvételt olyan mértékben, hogy ne tudj túlélni egy gazdasági visszaesést.