Some Issues to Consider When Your Client Wants to Back Out of a Non-Contingent Offer

By:

Az Ön ügyfele, a vevő, volt a sikeres ajánlattevő egy több ajánlatot tartalmazó helyzetben. Az ajánlat nem volt feltételes, és a vevő megerősítette az előzetes tájékoztatási csomag átvételét. Néhány nappal a szerződés megerősítése után a vevője közli Önnel, hogy már nem kívánja megvásárolni az ingatlant. A vevője ezután megkérdezi Öntől, hogy mit lehet tenni a szerződésből való kilépés és az előleg visszaszerzése érdekében, feltéve, hogy az már megtörtént. Ez a helyzet továbbra is előfordul a piacunkon. Ez a cikk felvet néhány olyan kérdést, amelyet Önnek és a vevőjének figyelembe kell vennie; bár a kérdések a tényektől és a körülményektől függően eltérőek lehetnek. Ezeket a kérdéseket és azok megoldását befolyásolhatják az Ön és a vevője múltbeli és jövőbeli nyilatkozatai és magatartása is.

1. Miért akar a vevő visszalépni? Ilyenek például az ajánlattevő lelkiismeretfurdalása, magával az ingatlannal kapcsolatos probléma, személyes okok, más ingatlan megvásárlására irányuló szándék stb. A vevő motivációja befolyásolhatja a helyzet kimenetelét, valamint azt, hogy Ön és a vevő milyen megközelítést alkalmaznak a helyzet megoldására. A múltbeli és jövőbeli nyilatkozatok és magatartás szintén befolyásolhatják a megoldást, attól függően, hogy ezek a nyilatkozatok és magatartás összhangban vagy ellentmondásban vannak-e azzal, amit a vevő a visszalépés okaként jelöl meg.

2. Milyen megközelítést alkalmaznak a probléma megoldására? A stratégiát számos tényező befolyásolhatja, többek között a vevő motivációja, múltbeli és jövőbeli nyilatkozatai és magatartása, az, hogy mennyi pénz van kockáztatva, és hogy a vevő képes-e vállalni ezt a kockázatot, a piaci feltételek, az eladó igényei és kívánságai, az Ön és a listázó ügynök közötti kapcsolat stb. A választott stratégia, a döntés meghozatalának időpontja, az, hogy a vevő ügyvédi segítséggel vagy anélkül választja-e ezt a stratégiát, a stratégia kommunikálásának módja, valamint az, hogy a vevő nyilatkozatai és magatartása összhangban van-e ezzel a stratégiával, hatással lehet a határozatra.

3. Milyen nyilatkozatokat vagy kijelentéseket tett a listázó ügynök vagy az eladó a szerződés megerősítése előtt? Az ilyen nyilatkozatok vonatkozhatnak a verseny szintjére vagy az ingatlan állapotára. Indokolt lehet azt állítani, hogy a kijelentések pontatlanok voltak, és alapot adhatnak a szerződéstől való elállásra.

4. Parafálták-e a kötbért? A foglalót ténylegesen kifizették? Mekkora az ingatlan piaci értéke a vevője szerződéses árához képest? Mekkora a valószínűsége annak, hogy a kötbértartozást parafálták? Mekkora a valószínűsége annak, hogy az ingatlan hat hónapon belül újraértékesül, és milyen nettó értéken az eladó számára? Ha a kötbéres kártérítést parafálták, az adásvételi szerződés rendelkezik-e arról, hogy a ténylegesen kifizetett foglaló az eladó egyetlen és kizárólagos jogorvoslati lehetősége a szerződésszegés esetén, vagy van lehetőség arra, hogy az eladó konkrét teljesítés iránti keresetet nyújtson be? Az ezekre és más hasonló kérdésekre adott válaszok befolyásolhatják a vevő által követett stratégiát és annak megvalósítási módját.

5. Van-e jogi alapja az elállásnak? Ez mindig a tényektől és körülményektől függ, de néhány megfontolandó kérdés a következő: milyen adásvételi szerződést használtak, milyen meghatározást tartalmaz, ha van ilyen, a teljesen kitöltött közlések tekintetében, megfelelnek-e a közlések a meghatározásnak, küldtek-e teljesítési felszólítást, és ha igen, milyen időkeretek maradnak érvényben, a módosított közlések szerződésszerűen szükségesek-e, vagy ésszerűen követelhetőek-e? Vannak-e okok (csalás, tévedés, ellenszolgáltatás elmulasztása) a szokásjog szerinti elállási jog érvényesítésére? Vannak-e egyéb jogalapok, amelyek az elállást indokolják?

6. Milyen (pénzügyi, időbeli, személyes stb.) nyomás nehezedett a vevőre és az eladóra, ha volt ilyen? Lehet-e bármilyen nyomást enyhíteni vagy kezelni, és ha igen, milyen időn belül? Ezek a tényezők hatással lehetnek a választott stratégiára, valamint a stratégia végrehajtásának módjára.

7. Minden olyan kommunikáció, amelyet Ön a vevőjével folytatott, vagy amelyet Ön vagy a vevője bármilyen más, a helyzettel kapcsolatos személlyel vagy szervezettel folytatott, felfedezhető és felhasználható lesz a helyzet bármilyen megoldása során. Az elsődleges kivétel az ügyvéd-ügyfél kommunikáció lenne, de ennek a kapcsolatnak többek között fenn kell állnia ahhoz, hogy ez a titoktartás érvényesíthető legyen. Az, hogy ez a kiváltság ezután vonatkozna-e az Ön és az ügyfele közötti kommunikációra, egyéb tényektől és körülményektől függ.

8. Ha Ön és a vevője egyszer már elkötelezte magát egy stratégia vagy egy felmondási ok mellett, nehéz lehet később megváltoztatni ezt a stratégiát vagy okot. Két gyakori példa erre: (a) a vevő elkészít és aláír egy elállási nyilatkozatot, amelyben szerepel az elállás alapja, vagy (b) olyan közleményt küldenek a listázó ügynöknek, amely tartalmazza az elállás indokát. Miután a felmondást benyújtották vagy nyilatkozatot tettek, nehéz lehet igazolni a felmondás alternatív indokát vagy alapját, például szerződéses vagy jogi indokot.

A fentiekben felsorolunk néhány olyan kérdést, amelyet a vevőnek és ügynökének figyelembe kell vennie, amikor megpróbálnak visszalépni egy szerződéstől. Minden helyzet a saját tényeitől és körülményeitől függ.