Bérbeadóként vagy leendő ingatlanbefektetőként lehetséges, hogy egy hitelező megengedi Önnek, hogy a bérbeadásból származó jövedelmet jelzáloghitel igényléséhez használja fel. Hogy valóban így tesznek-e, az attól függ, hogy Ön képes-e igazolni a jövedelmét, vagy ha új bérleményről van szó, akkor az ingatlan jövedelmi potenciáljának igazolását. A hitelezőknek speciális irányelveket kell betartaniuk a döntésük meghozatalakor. Olvasson tovább, hogy többet megtudjon ezekről a kikötésekről, valamint arról, hogyan befolyásolhatják az Ön jogosultságát.

• A bérleti jövedelem számít a jelzáloghitel igénylésénél?
• Mikor fogadják el a bérleti jövedelmet a hitelbírálathoz?
• Mikor fogadják el az előre jelzett bérleti jövedelmet a hitelbírálathoz?
• Hogyan számítják ki a bérleti jövedelmet a jelzáloghitel-kérelemhez?
• Hogyan használhatom a bérleti jövedelmet a jelzáloghitel igényléséhez?
• Hogyan ellenőrzik a hitelezők a bérleti jövedelmet a kérelemben?

A bérleti jövedelem számít jelzáloghitel igénylésénél?

A bérleti jövedelem általában akkor számítható be, ha jelzáloghitelt igényel vagy befektetési célú ingatlant refinanszíroz. Azonban, mint minden más jövedelemforrásnak, ennek is megfelelően dokumentáltnak kell lennie, és meg kell felelnie a meghatározott minősítési irányelveknek.

A Fannie Mae – az Egyesült Államokban a megfelelő hitelek egyik legnagyobb vevője – bérleti díjra vonatkozó iránymutatásai szerint. – a következő kritériumoknak kell teljesülniük:

A hitelfelvevő tulajdonában lévő kereskedelmi ingatlanból származó bérleti bevétel például elfogadható, ha az nem a finanszírozott ingatlanból származik.

Feltéve, hogy az ingatlan megfelel ezeknek a feltételeknek, a bérbeadásból származó jövedelem beszámítása többnyire a megfelelő nyomtatványok kitöltésén és a hitelezőnek a megfelelő dokumentumok benyújtásán múlik. Az, hogy mit kell benyújtania, attól függ, hogy az ingatlan már rendelkezik-e kialakult bérleti előzményekkel.

Mikor fogadják el a bérleti jövedelmet az átvállalásnál?

Ha már Öné a bérlemény, és dokumentálni tudja a belőle származó jövedelmet, akkor a hitelező a jövedelmét valós – és nem tervezett – jövedelemnek tekinti. A valós bérleti jövedelmet az adósok figyelembe veszik.

A bank megnézheti az Ön kétéves adóbevallását, hogy lássa, mennyi bizonyított jövedelem származott a bérbeadásból.

A személyes adóbevallásához – a Fannie Mae szerint – elegendő lesz az IRS 1040-es nyomtatvány E-táblázatának benyújtása. Ha üzleti adóbevallást nyújt be, akkor a Rental Real Estate Income and Expenses of a Partnership or an S Corporation formanyomtatványt kell kitöltenie, amelyet IRS 8825-ös nyomtatványként is ismerünk.

A Fannie Mae valószínűleg egy értékbecslési jelentés elkészítését is megköveteli az ingatlan piaci értékének becslésére. Ha Önnek egy egylakásos bérleménye van, akkor ehhez egy értékbecslővel kell kitöltetnie az egylakásos összehasonlítható bérleti díj táblázatot (1007-es nyomtatvány). Két-négy egységből álló ingatlanok esetében az értékbecslőnek ki kell töltenie a 1025-ös formanyomtatványt – a Small Residential Income Property Appraisal Report (Kis lakóingatlanok jövedelemértékelési jelentése).

Mikor fogadják el az előre jelzett bérleti jövedelmet a kockázatvállaláshoz?

Néha a bérleti jövedelem nem bizonyítható adóbevallással. Tegyük fel például, hogy Ön csak most vásárolta az ingatlant, vagy az év közepén vásárolta az ingatlant, és a bérleti bevételnek csak egy részét mutatja ki az adóbevallásában.

Ez esetben a bérleti bevétel előre jelzettnek minősül, és – bizonyos körülmények között – felhasználható az adóbiztosításhoz. Itt is arról van szó, hogy bizonyítani tudja az ingatlan jövedelmi potenciálját.

Ha a bérlőnek van bérlője, a hitelezők a bérleti szerződésben felvázolt jövedelem egy százalékát veszik alapul, és ezt használják fel az előre jelzett bérleti jövedelem meghatározásához. Általában a teljes bejelentett jövedelem 75%-át használják – 25%-ot levonnak az esetleges üresedés és a folyamatos karbantartás miatt.

Ha nincs bérlő, a hitelező értékbecslővel vizsgáltatja meg az ingatlant, és a területen található hasonló ingatlanok bérleti díjainak összehasonlító adatait használja a potenciális bérleti bevétel becsléséhez.

Mikor nem elfogadható az előre jelzett bérleti bevétel?

Az előre jelzett bérleti bevétel azonban nem mindig elfogadható az átvállalás szempontjából. Mindenekelőtt akkor lehet probléma, ha azt nem lehet dokumentálni (például ha a bérleti díjat készpénzben fizették). Ennek oka, hogy a hitelezők néha csekkek másolatát kérik annak igazolására, hogy a bérleti díjat rendszeresen és időben fizetik.

Az előre jelzett bérleti díjbevételt nehéz lehet továbbá igazolni, ha a bérleti szerződés a piaci értéknél kevesebbet ér. Tegyük fel, hogy úgy döntött, hogy egy barátjának vagy családtagjának kedvezményes bérleti díjat biztosít. Ha elfogadják, nem biztos, hogy annyi értéket kap belőle, mint amennyit remélt. Ebben az esetben a bérleti szerződésben felvázolt bérleti értékeket kell használnia tervezett jövedelemként, nem pedig azt a piaci értéket, amelyre az egységet értékelni lehet.

Hogyan számítják ki a bérleti jövedelmet a jelzáloghitel-kérelemhez?

Az, ahogyan a bérleti jövedelmét kiszámítják, amikor jelzáloghitelre pályázik, attól függ, hogy milyen dokumentációt használnak az igazolásához.

Hogyan számítják ki a bérleti jövedelmet a szövetségi adóbevallásokkal?

Ha a szövetségi adóbevallásokat használják a minősített bérleti jövedelem kiszámításához, a hitelezőnek vissza kell adnia a levonható költségeket – értékcsökkenés, kamat, lakástulajdonosi egyesületi tagdíj, adó vagy biztosítás – a hitelfelvevő pénzforgalmához, mielőtt bármilyen számítást végezne. Minden egyszeri ingatlanköltséget vissza lehet adni, feltéve, hogy azokat megfelelően dokumentálták.

A jövedelmet ezután átlagolják arra a hónapra, ahány hónapra a potenciális hitelfelvevő az ingatlant bérleményként használta az utolsó adóévben.

Hogyan számítják ki a bérleti jövedelmet bérleti szerződések és értékbecslések esetén?

Bérleti szerződések és értékbecslések esetén a hitelező a tervezett jövedelem egy részét veszi alapul a számításokhoz. Általában 75%-ot használnak, a többi 25%-ot pedig az előre jelzett üresedés miatt.

Hogyan számít bele a bérleti díj a DTI-be?

Az Ön adósság/jövedelem (DTI) aránya fontos tényező, amelyet a hitelezők figyelembe vesznek, amikor arról döntenek, hogy jóváhagyják-e a hitelkérelmét. Ez lényegében a havi ismétlődő tartozásainak összege osztva a teljes havi jövedelmével. A hitelezők általában olyan arányt keresnek, amely legfeljebb 43%. Bár minél alacsonyabb az arány, annál jobb.

Tegyük fel például, hogy az Ön havi bruttó jövedelme 5000 dollár. Eközben a jelzáloghiteled törlesztése 1000 dollár, a diákhiteled havi törlesztése 300 dollár, az autód törlesztése 300 dollár, a hitelkártyád minimális törlesztése pedig 200 dollár.

A matematika így néz ki:

(1000 dollár + 300 dollár + 300 dollár + 300 dollár + 200 dollár)/5000 dollár = 0,36

Ebben az esetben az adósság-bevétel arányod 36% lenne.

Ezzel a számítással kapcsolatban azonban még néhány részletet figyelembe kell venni, különösen azt, hogy a remélt bérleti jövedelem az elsődleges lakóhelyéről vagy egy különálló befektetési ingatlanból származik-e.

Ha a számított bérleti jövedelem – amelyet az elmúlt adóévben bérleményként használt hónapok számának átlagában számoltak – az elsődleges lakóhelyéről származik, akkor azt hozzá kell adnia a bruttó havi jövedelem kiszámításához. Eközben a havi jelzáloghitel-fizetés teljes összegét bele kell számítani a havi tartozásaiba.

Ha ez a számított jövedelem nem az elsődleges lakóhelyéről származik, akkor csak akkor számít bele a bruttó havi jövedelmébe, ha több, mint a havi jelzáloghitel-fizetés. Ha ennek kiszámítása negatívvá teszi Önt, akkor ehelyett a havi tartozásaiba számítana bele.

Hogyan befolyásolja a bérbeadásból származó jövedelem a nettó cash flow-t?

A bérbe adott ingatlanok esetében a hitelező az Ön nettó cash flow-ját is figyelembe veszi. A legtöbb pénzügyi helyzetben a nettó cash flow-t úgy ábrázolják, hogy a bevételeiből levonják a kiadásait. A bérleti forgatókönyvek esetében azonban ez egy kicsit bonyolultabb. Itt a hitelezők ismét a teljes bérbeadási bevétel 75%-át veszik alapul a kiadások levonása előtt.

Ha az így kapott szám pozitív, akkor szerencséje van. Ezt a számot aztán hozzáadják a jövedelméhez. Ha azonban nem, akkor veszteségnek számít, és azt valamilyen más forrásból kell pótolnia.

Bérbeadásból származó jövedelem számítási munkalapok

A Fannie Mae munkalapokat biztosít, hogy Ön érzékelhesse, mekkora lehet a bérbeadásból származó jövedelme, mielőtt elviszi a papírmunkát a hitelezőhöz. Az, hogy melyik munkalap lesz az Ön számára megfelelő, attól függ, hogy az Ön ingatlana fő lakóingatlan, befektetési ingatlan vagy kereskedelmi üzem, valamint attól, hogy hány bérbeadási egységgel rendelkezik:

Hogyan lehet a bérbeadásból származó jövedelemmel jelzáloghitelt igényelni?

A jelzáloghitel igénylésének folyamata a legtöbb esetben ugyanaz, mint anélkül. Azonban készen kell állnia arra, hogy további dokumentumokat nyújtson be a valós vagy előre jelzett bérleti jövedelmének igazolására – és előfordulhat, hogy további átvilágításon kell átesnie.

A bérleti jövedelem bemutatása a kérelemben

A bérleti jövedelmet akkor kell bemutatnia, amikor a hitelezőnek a kérelemhez szükséges egyéb pénzügyi információkat is megadja. Általában fel kell készülnie arra, hogy a következőkről másolatokat nyújtson be:

Amire konkrétan szüksége van a bérleti jövedelem bizonyításához, ha már van bérlője, az adóbevallása elegendő információt nyújt. Ha nem, akkor valószínűleg meg kell kérni, hogy adjon egy becslést, hogy mit vár a bérleti jövedelem, hogy legyen.

Hogyan hitelezők ellenőrizni bérleti jövedelem a kérelemben?

Azt mondta, egy becslés nem lesz elég ahhoz, hogy kap jóváhagyják a hitelt. A hitelező végigmegy és ellenőrzi a jövedelmét, valószínűleg egy értékbecslés elvégzésével. Az értékbecslés megnézi, hogy a hasonló ingatlanokat mennyiért adják bérbe az Ön területén, hogy kiszámítsa a tervezett bérleti értéket.

A hitelezője azonban további részleteket is kérhet. Ha már van bérlője, a hitelezője kérheti a bérleti szerződés másolatát, valamint a legutóbbi bérleti díjcsekkek másolatát, hogy ellenőrizze, hogy a bérleti díjat rendszeresen és időben fizetik.

Minden valószínűség szerint a bérleményből származó jövedelem valóban jövedelemként jelenhet meg. Csak fel kell készülnie arra, hogy ezt a megfelelő dokumentáció benyújtásával bizonyítani tudja. Beszéljen egy hitelezővel, hogy megtudja, milyen konkrét dokumentációt kell csatolni az Ön egyedi bérleti forgatókönyvéhez. Mindenképpen készítsen másolatokat, mielőtt átadja a dokumentumokat a hitelezőnek.