Introduction

Legitimate adverse possession claims are rare. Ahelyett, hogy egyszeri eseményként történnének, inkább fokozatosan halmozódnak fel az évek során, értesítés vagy fanfár nélkül. A klasszikus hátrányos birtoklási igények közé tartozik az a család, amely fokozatosan veszi birtokba az otthonuk melletti üres telket, vagy az a farmer, aki bekerített egy szomszédos területet, és ott legelteti szarvasmarháit egy évtizeden át.

A hátrányos birtoklás olyan körülményekre utal, amelyek között valaki jogszerűen tarthat igényt olyan tulajdonra, amely eredetileg nem a sajátja. A hátrányos birtoklásra irányadó jogszabály a Civil Practices & Remedies Code 16.021 et seq. szakaszai. Ez úgy határozza meg a hátrányos birtoklást, mint “az ingatlan tényleges és látható kisajátítását, amelyet olyan jogcímen kezdtek el és folytatnak, amely ellentétes és ellenséges egy másik személy igényével szemben”. Az ítélkezési gyakorlat hozzáteszi, hogy igaznak kell lennie annak, hogy az ingatlan birtokosa valóban nyíltan birtokolja az ingatlant (a birtoklásra való jogosultság hite nem elegendő), ténylegesen folyamatosan birtokolta azt a törvényes időtartam alatt (a szórványos birtoklás nem elegendő), és hogy a birtokos békésen érvényesíti a másokkal ellentétes és azokat kizáró jogigényét (a tulajdonossal megosztott birtoklás nem elegendő). Mindezek ténykérdések, amelyekről a bíróságnak kell döntenie. Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.).

A hátrányos birtoklás “megköveteli az ingatlan tényleges és látható kisajátítását, amelyet olyan jogigény alapján kezdtek el és folytatnak, amely ellentétes és ellenséges egy másik személy igényével szemben”. A “birtoklásnak olyan jellegűnek kell lennie, amely félreérthetetlenül jelzi a birtokos kizárólagos tulajdonjogára vonatkozó igény érvényesítését”. Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, pet. függőben).

Az “ellenérdekű birtoklásra vonatkozó igény megállapításához a felperesnek bizonyítania kell: (1) a vitatott tulajdon tényleges birtoklását, (2) amely nyílt és közismert, (3) békés, (4) jogigény alapján; (5) amely következetesen és folyamatosan ellentétes vagy ellenséges egy másik személy igényével szemben a vonatkozó törvényes időszak időtartama alatt. Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. elutasítva).

Nem elég, ha csupán ideiglenesen gondoskodik az ingatlanról, vagy akár csak az adót fizeti utána, amíg a tulajdonos újra megjelenik. Az ember évekig fizethet adót valaki más ingatlana után, de ha a jogszerű hátrányos birtoklási igény egyéb feltételei nem teljesülnek, akkor ezek a kifizetések nem többek, mint ajándékozás a tulajdonosnak.”

“Senki nem szerezhet hátrányos birtoklás útján jogot vagy tulajdonjogot közhasználatra szánt ingatlanra.”

“A közhasználatra szánt ingatlanra vonatkozó jogot vagy tulajdonjogot. Civ. Prac. & Rem. Code Sec. 16.030(b). Más szóval, valaki nem érvényesíthet hátrányos birtoklást egy kormányzati szervvel szemben.

A szándék szerepe

A sikeres hátrányos birtokossá váláshoz a tényleges birtoklásnak együtt kell történnie azzal az egyértelmű szándékkal, hogy az ingatlant a nyilvántartott tulajdonostól kisajátítsák. Az ítélkezési gyakorlatban alkalmanként használt kifejezés az “ellenséges szándék”, amely mind a lelkiállapotot, mind a cselekmények olyan körét jelenti, amelyek egyértelműen a földterület igénybevételére és minden más kizárására irányulnak. Ha ezek a tényezők bizonytalanok vagy nehezen bizonyíthatóak, akkor a hátrányos birtoklásra vonatkozó igény szinte biztosan elbukik. Nac Tex Hotel Co., Inc. kontra Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). Ettől függetlenül a hátrányos birtoklás alapvetően a cselekvésről (a birtokos részéről) és/vagy a tétlenségről (a nyilvántartott tulajdonos részéről) szól. Tett nélküli szándékkal nem érhető el a hátrányos birtoklás.

Tulajdon leírása

Szóval hátrányos birtoklási igényt akar támasztani a vasútvonaltól északra fekvő nyugati negyven hektárra? Nem elég jó, legalábbis akkor nem, ha hátrányos birtoklási nyilatkozatot fog használni. Az igényelt földterület helyének és határainak ésszerűen biztosan meghatározhatónak kell lennie, és ez azt jelenti, hogy megfelelő jogi leírásnak kell lennie (telek és tömb, illetve telekhatár). Ez felmérést tehet szükségessé, különösen vidéki ingatlanok esetében. Az egyik alternatíva az, hogy először beszerez egy ilyen felmérést, majd benyújtja a hátrányos birtoklásról szóló nyilatkozatot, amelyhez mellékletként csatolja a felmérést; egy másik lehetőség – ha sürgős az azonnali okirat nyilvántartásba vétele -, hogy a nyilatkozatot a jelenleg rendelkezésre álló ingatlanleírással nyújtja be, majd később módosítja a nyilatkozatot, hogy tartalmazza a megfelelő méteres és határokat tartalmazó leírást.

Strict Rules Apply

Adverse possession rules are specific for a reason. Amint azt a texasi legfelsőbb bíróság megállapította, a hátrányos birtoklás “maga a doktrína kemény, amely kifejezett beleegyezés vagy kártérítés nélkül elveszi az ingatlant a nyilvántartott tulajdonostól”. Tran kontra Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). A törvény meghatározza azokat a szabályokat és feltételeket, amelyek alapján a doktrína alkalmazandó, és ezeknek meggyőzően teljesülniük kell. Az elég közeli nem elég jó. Abban az esetben, ha a hátrányos birtoklással kapcsolatos peres eljárásra kerül sor, minden kérdés ténykérdéssé válik, amelyet a bíróságnak kell eldöntenie.

A törvény úgy van felépítve, hogy a nyilvántartott tulajdonosnak pozitív lépéseket kell tennie az ingatlan visszakövetelése érdekében bizonyos időn belül, amelyeket elévülési időnek neveznek. Ha a nyilvántartott tulajdonos nem tudja békés önsegélyezéssel visszavenni az ingatlant, akkor birtokháborítási pert kell indítania a jogszerű tulajdonjog megállapítása és a birtoklás visszaszerzése érdekében. Ha a nyilvántartott tulajdonos nem cselekszik, akkor a követelés elévül, és a hátrányos birtokos érvényesül. Megjegyzendő, hogy a hátrányos birtoklás doktrínája nem alkalmazható közterületekre vagy kormányzati szervvel szemben.

A különböző elévülési szabályok

A hátrányos birtoklás joga az értesítésen alapul, valamint azon a lehetőségen, hogy a nyilvántartásba vett tulajdonos válaszoljon az értesítésre. A hátrányos birtoklási igény jogosságát akkor állapítják meg, ha a körülmények olyanok, hogy az mások számára látható – vagyis mások ténylegesen értesülnek vagy értesülniük kell arról, hogy a birtokos olyan jogigényt érvényesít az ingatlanra, amely tényleges, nyílt, közismert, kizárólagos, hátrányos, ellenséges, folyamatos és megszakítás nélküli az alkalmazandó törvényi határidőn belül. A hátrányos birtoklásról szóló eskü alatt tett nyilatkozat rögzítése kiegészíti ezeket a cselekményeket, és a hátrányos birtokos ügyét meggyőzőbbé teszi.

A teher itt a nyilvántartott tulajdonost terheli. Amint a tulajdonos felfedezi egy potenciális hátrányos birtokos jelenlétét, vagy más módon értesül a hátrányos birtoklási igényről, cselekednie kell annak érdekében, hogy a hátrányos birtokos igényét a három elévülési határidő egyikében előírt határidőn belül meghiúsítsa – vagy elveszíti a tulajdonjogot.

A hároméves törvény

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Three-Year Statute):

Ez a szakasz értelmében a birtokosnak ténylegesen jogcímmel kell rendelkeznie (azaz, a rendes tulajdonjogi láncolat részét képező okirat) vagy legalább a “tulajdonjog színezete”, amely olyan tulajdonjogi igényre utal, amelynek ésszerű alapja van, de valamilyen jogos okból nem illeszkedik a rendes tulajdonjogi láncolatba. A birtokosnak tehát képesnek kell lennie arra, hogy az igényt alátámasztó átruházási vagy tulajdonjogi papírokat mutasson be, ha azt a hároméves statútum alapján sikeresen érvényesíteni kívánja.

Az ötéves statútum

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.025 (Ötéves statútum):

Ez magától értetődő. Megjegyzendő, hogy ezen ötéves statútum alapján továbbra is szükséges valamilyen okirat bejegyzése.

A tízéves statútum

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.026 (Tízéves statútum ):

A 10 éves rendelkezés a fogódzkodó. Nem szükséges okirat vagy más tulajdonjogi feljegyzés mindaddig, amíg a hátrányos birtoklás elemei teljesülnek. Az ilyen dokumentáció azonban hasznos lehet az igényelt traktus határainak megállapításához; egyébként a határok meghatározásának kulcsa az lehet, ami “tervezett kerítésként” van bekerítve – nem csak egy “alkalmi kerítés”. Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

A Rhodesból származó tervezett kerítés szabálya egy későbbi, szarvasmarhák legeltetésével kapcsolatos ügyben is megjelenik. “A texasi jog szerint a földterület szarvasmarhák legeltetésére történő használata nem alapozza meg a jogellenes birtoklást, kivéve, ha az alkalmazott kerítés “tervezett kerítés”, szemben a “közönséges kerítéssel”. . . . Hacsak a felperes nem bizonyítja, hogy a kerítést a szóban forgó ingatlan bekerítésének céljával emelte, a kerítés inkább alkalmi kerítésnek, mint tervezett kerítésnek minősül.” És egy alkalmi kerítés nem elég jó ahhoz, hogy megnyerjen egy hátrányos birtoklási igényt. Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. elutasítva).

Más elévülési szabályok

Két másik szakasz, a 16.027. szakasz és a 16.028. szakasz ritkábban kerül alkalmazásra. Az első 25 éves elévülési időt ír elő, “függetlenül attól, hogy az illető személy cselekvőképtelen-e vagy volt-e”. A második szakasz 25 éves elévülést tesz lehetővé a tulajdonjogot megtestesítő okirat alapján, még akkor is, ha ez az okirat névleg vagy ténylegesen semmis.

Az elévülési idő nem terjed ki az eredeti tulajdonos részéről fennálló jogképtelenség (kiskorúság, beszámíthatatlanság vagy fegyveres erőkben való szolgálat) időtartamára.

Az elévülési időt az ingatlan különböző egymást követő birtokosai egymáshoz csatolhatják vagy összekapcsolhatják mindaddig, amíg e személyek között “birtoklási jogviszony” (közvetlen jogi kapcsolat a tulajdonlánc révén) áll fenn.

Társtulajdonosok

A társtulajdonos (a társtulajdonos jogi kifejezése) nem birtokolhat hátrányosan egy másik társtulajdonossal szemben, kivéve, ha a jogosult egyértelműen tagadja a tulajdonjogot, és azt állítja, hogy a tulajdonjoggal szemben hátrányosan rendelkezik. Dyer kontra Cotton, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, no pet.). Ezen túlmenően a másik társbérlővel szemben hátrányos birtoklásra hivatkozó társbérlőnek határozottan bizonyítania kell, hogy az összes többi társbérlőt egyértelműen kiszorította az ingatlanból. Villarreal kontra Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, pet. elutasítva). Ennek megfelelően a hátrányos birtoklásról szóló nyilatkozat vagy a hátrányos birtokláson alapuló okirat csak akkor hozza a szomszédos felek tudomására a hátrányos birtoklási igényt, ha ezt az okiratot a többi szomszédos fél érdekeltségének megszerzése előtt jegyezték be.

Általánosságban elmondható, hogy a szomszédos felek esetében magasabb a hátrányos birtoklás követelménye. A fent idézett Hardaway-ügyben a bíróság kifejtette, hogy “a cotenantsnak szigorúbb követelményt kell leküzdeniük . . a teher azért nehezebb, mert a tulajdonostársak olyan tulajdonjoggal és használati jogokkal rendelkeznek, amelyekkel egy idegen nem rendelkezik … . Így a társbérlővel szemben hátrányos birtoklásra hivatkozó félnek nem csak azt kell bizonyítania, hogy birtoklása hátrányos volt, hanem valamiféle kiszorítást is bizonyítania kell – tényleges vagy vélelmezett -“. Mit értünk “kiszorítás” alatt? Nos, fizikai értelemben pontosan azt jelentheti, amire utal. Ez lehet “konstruktív” is, amit az évtizedekig tartó kizárólagos birtoklás bizonyít, amelyet más társtulajdonosok nem támadtak meg. Az ésszerűség mércéje alkalmazandó: ” nem más, mint a közvetett bizonyítékok szabályának alkalmazása, amely szerint bizonyos tények fennállása arra enged következtetni, hogy a tulajdonos értesült arról, hogy a bérleti jogviszonyt megtagadták… Így az ingatlan eredeti használatának ellentmondó cselekmények elegendőek lehetnek ahhoz, hogy a tulajdonost értesítsék arról, hogy a bérleti jogviszonyt megtagadták. Ugyanez igaznak bizonyult olyan esetekben is, amikor a bérlő a tulajdonjogra hivatkozva hosszú időn keresztül birtokolta a bérlőt, aki nem érvényesített semmilyen igényt”. Texâ “Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

A cotenant örökösök különleges esete

Érdekes eset, amikor a birtokos a családtagokkal szemben ellenérdekű birtoklási igényt támaszt egy öröklési helyzetben – például egy fiú igényt akar tartani a családi farmra, miután a szülei végrendelet nélkül meghaltak, és a testvérei nem mutatnak érdeklődést, vagy már régen eltűntek. Korábban a szomszédos örökösökkel szembeni birtokháborítást ugyanúgy hajtották végre, mint bármely más szomszédos örökössel szemben, azzal a kikötéssel, hogy a birtokló örökösnek a birtokháborításhoz bizonyítani kellett a többi örökös erőszakos vagy közismert kiszorítását, esetleg egy puska segítségével.

A jogalkotó, felismerve, hogy ez a megközelítés magában rejlő veszélyeket rejt, 2017-ben a polgári gyakorlat & jogorvoslati törvénykönyvét kiegészítette a 16.0265. szakasszal, hogy szabályozza a “társörökösök” eseteit. A cotenant örökösöknek mostantól konkrét törvényi terheknek kell megfelelniük, ha hátrányos birtoklásra akarnak hivatkozni rokonaikkal szemben (“kiszorítás” már nem tartozik ezek közé). Kik a közreműködő örökösök? A törvény meghatározása szerint “két vagy több olyan személy egyike, akik egyidejűleg azonos, osztatlan tulajdonjogot és birtoklási jogot szereznek ugyanazon ingatlanon az állam alkalmazandó öröklési törvényei alapján, vagy az egyik ilyen személy jogutódja.”

Mind az örökösödési nyilatkozatokat, mind az ellenérdekű birtoklásra vonatkozó nyilatkozatokat figyelembe kell venni Tízéves birtoklási időszak szükséges, amely alatt más tulajdonostárs örökös nem járulhatott hozzá az ingatlan fenntartásához vagy az adók megfizetéséhez; nem támadhatta meg a birtokos birtoklását; nem érvényesíthetett vagy nyújthatott be igényt; és nem köthetett megállapodást a birtokos örökössel. Ötéves várakozási idő áll fenn, amely azt követően kezdődik, hogy a társörökös benyújtja az öröklésre és a hátrányos birtoklásra vonatkozó nyilatkozatát. Újságban történő értesítésre is szükség van, és 160 hektárban határozták meg a korlátozást. Az eredmény összességében egy kevésbé színes, de civilizáltabb eljárás.

A hátrányos birtokos pereskedése

Változatlanul a hátrányos birtokos is indíthat pert a tulajdonjog megállapítása érdekében. Ehhez a birtokosnak bizonyítania kell (1) a földterület látható kisajátítását és birtoklását, amely elegendő ahhoz, hogy a nyilvántartott jogtulajdonost értesítse, (2) amely békés, (3) a jogtulajdonos követelésével szemben ellenséges jogcímen történik, és (4) amely a vonatkozó jogszabályban meghatározott időtartamig tart. Mi a “látható kisajátítás”? A birtokosnak “láthatóan kell kisajátítania az ingatlant, hogy bármely más személynek tudomására hozza, hogy jogot követel az ingatlanra”. Perkins kontra McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.). Sokan ezt úgy érik el, hogy elkerítik az ingatlant, és más módon egyértelmű uralmat gyakorolnak felette.

A 16.034. szakasz előírja, hogy az ingatlan birtoklásáért indított perben győztes fél költségtérítésben és ésszerű ügyvédi költségekben részesülhet.

Judgement Liens against Adversely-Possessed Property

Mi történik, ha a hátrányosan birtokolt földterülethez egy vagy több ítélet alapján fennálló zálogjog kapcsolódik? Egy San Antonio-i fellebbviteli bíróság úgy ítélte meg, hogy az ítéletben megállapított zálogjogok megszűnnek. “A felek megállapították, hogy Jonesnak érvényes zálogjoga volt a két ingatlanparcellán, és hogy teljesítette a zálogjogának elkobzásához szükséges törvényi előfeltételeket. A felek azt is megállapították, hogy Harrison és Stephens, amennyiben azok alkalmazandók, eleget tettek a három és ötéves hátrányos birtoklásról szóló törvények előfeltételeinek. . . . A jelen ügy tényállása alapján a központi kérdés az, hogy az ítéletet hozó adós jogutódjának hátrányos birtoklása általi korlátozó jogcím megszünteti-e az ítélet alapján fennálló zálogjogot. Megállapítjuk, hogy igen, a Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (hároméves elévülési idő), § 16.025 (ötéves elévülési idő) és § 16.030. . . . Megállapítjuk továbbá, hogy az elévülés az ítélet szerinti zálogjogosult, Jones ellen attól az időponttól kezdődött, amikor az ítélet szerinti adóstól megvásárolt megfelelő fellebbezők birtokba vették.” Jones kontra Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, végzés elutasítva).

Kreatív megközelítések: The Affidavit of Adverse Possession

Mit kell tennie annak a károsult birtokosnak, aki úgy véli, hogy a fenti elévülési szabályok egyike lehetővé teszi számára, hogy tulajdonjogot követeljen? Az első és legjobb lehetőség, hogy birtokháborítási keresetet nyújt be, hogy megpróbálja a tulajdonjogot. Ha azonban a per nem megfizethető, a második lehetőség az, hogy a megyei ingatlan-nyilvántartásban a hátrányos birtoklásról szóló eskü alatt tett nyilatkozatot nyújt be, amely konkrét megfogalmazást tartalmaz a hátrányos birtoklási igény különböző elemeit állítva. Az ilyen eskü alatt tett nyilatkozat olyan jelzőként működik, amely megkezdi az értesítést, és ezáltal fix pontot biztosít az alkalmazandó elévülési idő lefutásához. Ahogy a nyilatkozat idővel ellenvetés nélkül érlelődik, fokozatosan egyre nagyobb hitelességre tesz szert.

Megjegyzendő, hogy a nyilatkozatot az alkalmazandó elévülési idő teljes lejárta előtt is be lehet nyújtani. A nyilatkozat állíthat egy időpontot, amikor a hátrányos birtoklás megkezdődött (ami lehet egy évekkel korábbi időpont is), és kijelentheti, hogy amennyiben a jelenlegi körülmények fennállnak, és a teljes elévülési idő lejár, akkor az igénylő lesz a díjmentes tulajdonos.

A vitát arról, hogy a megyei jegyzők kötelesek-e elfogadni az ingatlanra vonatkozó, végrehajtott és elismert hátrányos birtoklási nyilatkozatokat benyújtásra, egy 2017-ben kiadott texasi főügyészi vélemény (KP-0165 számmal) gyakorlatilag rendezte. A kérdésre igenlő választ adtak, hivatkozva a Local Government Code sec. 192.001: “A megyei jegyző minden olyan okiratot, jelzálogot vagy egyéb okiratot rögzít, amelynek rögzítését a törvény előírja vagy lehetővé teszi”. Szintén idézték a Property Code sec. 12.001(1)(a): “Ingatlanra vagy személyi tulajdonra vonatkozó okirat akkor jegyezhető be, ha azt elismerték, megfelelő esküvel hitelesítették, vagy a törvénynek megfelelően bizonyították”. Ken Paxton főügyész a véleményében továbbá megállapítja, hogy “A megyei jegyző nem írhat elő a 12.001 szakaszban meghatározottakon túlmutató benyújtási követelményeket”. Végül is, indokolja, “egy olyan nyilatkozat puszta benyújtása, amely egy másik személy tulajdonában fennálló hátrányos érdekeltséget állít, nem ruházza fel a benyújtót jogcímmel”. Ha a megyei hivatalnokok jogorvoslatot szeretnének a gyanús dokumentumok ellen, akkor a Government Code sec. 51.901 (a)(2) bekezdése, amely az olyan dokumentumok benyújtására és rögzítésére vonatkozik, amelyekről a hivatalvezető jóhiszeműen és alaposan feltételezheti, hogy csalárdok. A hivatalnokok azonban nem diszkriminálhatják az iratok egy egész osztályát per se.

Title Research

Title Research

Egy jó ötlet, hogy kutatást végezzen a tulajdonjogról annak megállapítására, hogy vannak-e ismert tulajdonosok, akiket meg lehet találni. A címkiadó cégek viszonylag olcsó címjelentést állítanak ki, vagy egy online szolgáltatás is igénybe vehető. A tulajdonjogról szóló jelentés hasznos információkkal szolgálhat az eskü alatt tett nyilatkozat elkészítéséhez. Ha a tulajdonjogi jelentésből kiderül, hogy a nyilvántartásban szereplő tulajdonosok megtalálhatók, akkor a potenciális káros birtoklásért folyamodónak jobb, ha felveszi velük a kapcsolatot, és megpróbál olyan üzletet kötni, amely megőrzi a meglévő tulajdonjogi láncolatot. Sajnos ez valószínűleg pénzfizetéssel jár majd az érdekeikért.

Hybrid Affidavits

Ha vannak örökösök (akár megtalálhatók, akár nem), akkor a hátrányos birtoklásra vonatkozó nyilatkozat kombinálható az örökösödési nyilatkozattal – amelynek címe “Affidavit of Heirship and Adverse Possession”. A vegyes nyilatkozat örökösökre vonatkozó részének tartalmaznia kell a családi körülmények ismertetését, valamint egy nyilatkozatot arról, hogy kik az örökösök, az Estates Code 203.001. szakaszának fényében. A hátrányos birtoklásra vonatkozó rész a szokásos állításokat tartalmazza a tényleges és békés birtoklásra stb. vonatkozóan. Legalább két önzetlen tanúnak kell aláírnia. Három még jobb.

Az adók megfizetése

Az ügyfelek rendszeresen érdeklődnek az elmaradt adók megfizetéséről az általuk hátrányosan birtokba venni kívánt földterületek után. “Ki kell-e fizetnünk az adókat?” – kérdezik. Nos, igen; különben az adóhatóságok előbb-utóbb adóeladást fognak tartani, és a tulajdonjogot valaki más fogja megszerezni. Az ügyfelek azt is kérdezik: “Tudja garantálni, hogy ha kifizetem az adót, nem veszítem el a pénzemet?”. A válasz természetesen nem. Először is, az ügyvédek soha nem garantálnak semmit. Másodszor, mindig előfordulhat, hogy az ingatlan valódi tulajdonosa megjelenik, és követeli az ingatlan birtokba vételét. Ha ez bekövetkezik, akkor az ügyfél az adóhátralék megfizetésével ajándékot tett ennek a személynek.

A hátrányos birtoklásról szóló nyilatkozat egy kreatív eszköz, amely olcsó és gyakran hatékony. Az eljárás azonban nem mentes a kockázat és a bizonytalanság mértékétől.

Új tulajdonlánc létrehozása

Egy további kreatív lépésként a hátrányos birtoklásról szóló nyilatkozatot követheti az ingatlanra vonatkozó okirat a hátrányos birtokosról (például egy harmadik fél vagyonkezelőre), majd egy másik okirat vissza a hátrányos birtokos nevére. A cél az, hogy a károsult birtokos a saját nevére szóló, ténylegesen bejegyzett okiratot kapjon, hogy új tulajdonjogi láncolatot hozzon létre. Az ilyen okiratoknak konkrét és megfelelő nyelvezetet kell tartalmazniuk a hátrányos birtoklásra és a korábban rögzített eskü alatt tett nyilatkozatra vonatkozóan, azzal a végső céllal, hogy a későbbiekben egy jogtulajdonosi társaságnál átmenjenek a vizsgálaton. Ha a tízéves jogvesztő határidő lejárt, akkor erre a célra speciális garanciális okiratokat lehet használni; ha nem, akkor garancia nélküli okiratokat kell használni. A közvetítő védelme érdekében megfelelő kártalanítási rendelkezést kell tartalmazni.

Ez a megközelítés arra szolgál, hogy a károsult birtokos hitelességre tegyen szert, mivel a tulajdonjoghoz fűződő igénye egy bizonyos idő elteltével szezonosodik. Mivel ez a módszer nem hoz azonnali eredményt, nem alkalmas olyan befektetők számára, akik hátrányos birtokba akarják venni az ingatlant, majd eladják azt.

A barkácsolók vigyázzanak. Ezeket az ügyleteket kizárólag hozzáértő ingatlanügyvédnek kell lebonyolítania annak érdekében, hogy a hátrányos birtoklással kapcsolatos követelésnél ne okozzanak több kárt, mint hasznot. Van itt egy további figyelmeztetés: a 84. törvényhozás módosította az Üzleti & Kereskedelmi törvénykönyv 27. fejezetét, hogy az ingatlanátruházási csalást a DTPA szerinti megtévesztő kereskedelmi gyakorlatnak tekintse. A módosítás kifejezetten megengedi az ilyen csalás üldözését is – így az új tulajdonlánc létrehozására irányuló bármilyen kreatív technika alkalmazásának megalapozottan kell alapulnia a tényeken és a jogszabályokon.

Elhelyezkedés a nyilvántartott tulajdonos számára

Mit tegyen az a tulajdonos, akit értesítenek arról, hogy valaki más hátrányos birtoklásra vonatkozó igényt támaszt? Van néhány lehetőség, de fontos megjegyezni, hogy a semmittevés nem tartozik ezek közé, mivel az elévülés idővel le fog járni, és az igénylőnek sikerül jogcímet szereznie. Az egyik lehetőség az, hogy az ingatlan-nyilvántartásba be kell nyújtani egy ellentmondó nyilatkozatot, amelyben kifejezetten elutasítják a károsult birtokos követelését; bizonyos körülmények között ez elegendő lehet az ügy lezárásához. Ellenkező esetben az egyetlen biztonságos megoldás az, ha a tulajdonos “birtokháborítási per” néven ismert pert indít a tulajdonjog kipróbálására.”

Mire van szüksége az ügyvédnek az ügyféltől?

A körülmények természetesen eltérőek, ezért az ügyfélnek fel kell készülnie arra, hogy elmagyarázza az érintett ingatlanra vonatkozó birtokháborítási igényének jellegét. Az ügyfél elkerítette azt? Építményt emelt? Az ügyfél nyírja és karbantartja az ingatlant? Fizet-e adót utána?

A megfelelő jogi leírás elengedhetetlen. Kevés haszna van a birtokháborítással kapcsolatos követelésnek, ha az ingatlan határai bizonytalanok. Sok esetben az ügyfélnek a legjobb, ha felmérést készíttet, mielőtt továbblépne. Az ügyfélnek be kell nyújtania az ingatlanra vonatkozó utolsó bejegyzett okirat másolatát is, hogy a hátrányos birtoklásra vonatkozó nyilatkozat kifejezett, közvetlen kapcsolatot tartalmazzon a meglévő tulajdonjogi láncolathoz (megjegyzendő, hogy az értékbecslő körzetből származó rövidített jogi leírás, amely más számítógépet használ, mint az ingatlan-nyilvántartás, általában nem elegendő);

Végezetül, ha az ügy potenciális örökösöket érint, és a valószínűsíthető stratégia egy hibrid nyilatkozat benyújtása lesz, akkor az ügyfélnek némi kutatást kell végeznie arról, hogy kik az örökösök, és hol találhatók meg. Ezekben a bonyolultabb ügyekben jó ötlet a tulajdonjogról szóló jelentés beszerzése egy tulajdonjogi cégtől.

Egy megjegyzés a jogellenességről

Az ingatlanjogászokat rendszeresen keresik meg olyan személyek, akik olyan ingatlanok (néha több tucatnyi) tekintetében kívánnak kampányt indítani a hátrányos birtoklás érvényesítésére, amelyekről úgy vélik, hogy “elhagyatottak”. Ezek gyakran a hitelezők tulajdonában lévő, elárverezett házak, amelyek jelenleg üresen állnak. A bíróságok hajlamosak megvédeni ezeknek a távollévő hitelezőknek/jelenlegi tulajdonosoknak az érdekeit.

A tanulság az, hogy a jogszabály nem tervezi és nem helyesli a hátrányos birtoklás szabályainak agresszív befektetők üzleti terveként való alkalmazását. Valójában egy ilyen stratégia kifejezetten magában foglalja a betörést, a hamis okiratok benyújtását, a tulajdonjog megsértését és a csalást. A texasi kerületi ügyészek büntetőeljárás alá vonták ezeket a cselekményeket. A fent említett AG véleményben Paxton főügyész kijelenti: “A csalárd esküokmányok bűncselekménynek minősülnek, és a megyei jegyzőknek kötelességük értesíteni az ingatlantulajdonosokat, ha csalárd esküokmányt nyújtanak be”. Ennek megfelelően a hátrányos birtoklási nyilatkozatokat körültekintően és csak törvényes körülmények között szabad használni.

From Our Case Files

Virgil és Bob testvérek voltak, akik egy nyolcvan hektáros kelet-texasi földterületen nőttek fel, amelyet egy patak szelt ketté, amelyet a helyiek “öbölnek” neveztek. Nyolcéves korában Bob elkóborolt a családi tanyáról, és beleesett a mocsárba, amely hemzsegett az aligátoroktól és a vízimokaszinóktól. Úgy menekült meg, hogy egy ciprusfa gyökereinek segítségével húzta ki magát a rohanó barna vízből, majd sárosan és csuromvizesen tért haza. Szülei megkönnyebbültek és büszkék voltak, hogy fiuk elég leleményesnek bizonyult a túléléshez, és ahogy telt-múlt az idő, a történet legendává nőtte ki magát. Ahelyett, hogy két órát volt távol, most már azt mesélték, hogy a fiú két napig volt távol, és úgy maradt életben, hogy puszta kézzel megölte a csörgőket, és nyersen megette őket. “Bayou Bob” egy merengő, kétméteres óriássá nőtte ki magát, és senki, de tényleg senki sem szórakozott vele.

Virgil, bár kisebb termetű volt, ezt extra adag aljassággal kompenzálta. Kisstílű bűnözésbe kezdett, beleértve az autólopást és a súlyos rablást, és 25 éves korára összesen három évet töltött a hunstville-i börtönben, ahol – mindenekelőtt – úgy döntött, hogy utánaolvas a törvényeknek. Ebbe beletartozott a hátrányos birtoklás joga is. Mivel a szülők már elhunytak, Virgil elszánta magát arra, hogy visszaszerezze magának a családi földet. Elhatározta, hogy Bayou Bobot (akit most már gyűlölt) eltávolítja onnan, hogy boldogan élhessen Sally Mae-vel, középiskolai szerelmével, aki az egyetlen volt, aki valaha is írt neki a börtönben.

Szabadulása után Virgil és Sally Mae összeesküdött, hogy ráugranak Bobra, amikor hazaér a munkából, majd rendesen “kiszorítják” a birtokról, és eszméletlenül vagy holtan visszaviszik a mocsárba, örökre. A tervek félresikerültek. Amikor Bob belépett a házba, Sally Mae egy nagy vas serpenyővel esett neki, és többször fejbe és arcon ütötte, eltörve az orrát. Virgil célba vette a mókusfegyverét, de a kialakult káoszban csak karon lőtte Sally Mae-t. A nő ezen annyira feldühödött, hogy inkább Virgil után ment. Bob néhány hatalmas körbeütése végleg véget vetett a veszekedésnek, és Virgil rövid időn belül visszakerült Huntsville-be. Az eltávolítás kudarcot vallott. Bob, akit lenyűgözött Sally Mae harci szelleme, feleségül vette, és esténként jogi egyetemre kezdett járni, ahol végül elismert kelet-texasi személyi sérüléssel foglalkozó ügyvéd lett. Még a bírósági bírák is tisztelettel Bayou Bobnak hívták, és senki, de tényleg senki sem szórakozott vele többé.

Az ebben a cikkben szereplő információk kizárólag általános oktatási célokat szolgálnak, és nem jogi tanácsadásként szolgálnak, amelyre bárki támaszkodhat. A törvények változnak. Az Ön egyéni igényeire és körülményeire vonatkozó jogi tanácsadás tanácsos, mielőtt bármilyen jogi következményekkel járó intézkedést hozna. Konzultáljon adótanácsadójával is, mivel mi nem vagyunk adószakértők, és nem nyújtunk adótanácsadást. Ez az iroda nem képviseli Önt (azaz nem jön létre ügyvéd-ügyfél kapcsolat), kivéve, ha és amíg nem kap megbízást, és kifejezetten írásban beleegyezik ebbe.

Copyright © 2020 by David J. Willis. Minden jog fenntartva világszerte. A jelen anyag bármilyen célú reprodukálása vagy újrafelhasználása előzetes írásbeli engedély és a teljes forrásmegjelölés nélkül szigorúan tilos. David J. Willis a Texas Board of Legal Specialization által mind a lakó-, mind a kereskedelmi ingatlanjogban elismert ügyvéd. További információ a következő weboldalon érhető el: https://www.LoneStarLandLaw.com.

.