GAAP vs. tuloveropohjainen kirjanpito

Meyer Mintz, CPA, oikeustieteen tohtori, oikeustieteen kandidaatti, oikeustieteen lisensiaatti, LL.M. ja Marc Fogel, CPA
04.05.2017 | Berdon Industry Insights

Kiinteistövarallisuuden omistajat, investoijat ja ylläpitäjät ovat yhä useammin kääntyneet käyttämään veropohjaista tilinpäätöstiedonantoa. Tuloveropohjaisten tilinpäätösten käytön ja hyväksynnän lisääntyminen merkitsee poikkeamaa yleisesti hyväksyttyjen tilinpäätösperiaatteiden (GAAP) historiallisesta käytöstä, jotka ovat edelleen muuttuneet yhä monimutkaisemmiksi ja joissain tapauksissa yksinkertaisesti vähemmän merkityksellisiksi kiinteistömaailmassa.

Tässä on yksinkertainen totuus: GAAP on edelleen yleisin tilinpäätösraportointistandardi Yhdysvalloissa. Tämä tarkoittaa, että lainakovenanteissa usein käytetty boilerplate-kieli edellyttää GAAP-tilinpäätösten laatimista. Myös muissa asiakirjoissa, kuten vuokrasopimuksissa ja hallinnointisopimuksissa, vaaditaan usein laskelmien tekemistä ”tulojen” tai nettokäyttötulojen (NOI) perusteella, ja niissä voidaan käyttää GAAP:ia vertailukohtana. Lisäksi tuloveropohjaista raportointia tarvitaan tuloveroilmoitusten laatimiseksi. Tämä tosiasia tekee GAAP-raportin tarpeettomaksi myös tuloverosuunnittelun kannalta. Työ on siis tehty kahteen kertaan, ja sääntöjen noudattamiseen voidaan käyttää ylimääräisiä varoja.

Mutta näin ei tarvitse olla.

Luotonantajat suhtautuvat yhä myönteisemmin tuloveroilmoitusten käyttöön. Omistajana tai toiminnanharjoittajana on kuitenkin ratkaisevan tärkeää, että ratkaiset tämän kysymyksen ennen sitovien sopimusten, kuten kiinnitysten, vuokrasopimusten ja niihin liittyvien lainakovenanttien tekemistä. Sinun tulisi myös käydä tilanne läpi tilintarkastajasi kanssa varmistaaksesi, että ymmärrät minkä tahansa valitsemasi raportointitavan veroseuraamukset.

Kahden raportointitavan välillä on joitakin perustavanlaatuisia eroja. Yksinkertaisimmillaan GAAP-raportointi on suunniteltu näyttämään tulos sillä kaudella, jolloin se on ansaittu, eikä silloin, kun käteisvarat on saatu tai käytetty, mikä on usein se, mitä lainanantajat haluavat nähdä (ja omistajat haluavat näyttää). Lainanantajat haluavat tietää, että rakennuksesta saatavat tulot ylittävät velanmaksun.

Tuloveroilmoituksia antaessaan omistajat haluavat yleensä näyttää mahdollisimman paljon tappiota käyttämällä mahdollisimman paljon vähennyksiä ja lykkäämällä tuloja pienentääkseen verotettavaa tuloa ja maksettavaksi tulevia veroja. Ero on ilmeisin poistojen käsittelyssä: GAAP:n mukaan käyttöomaisuus on aktivoitava ja poistettava sen taloudellisen käyttöiän aikana, joka voi olla vuosikymmeniä. Tuloverosäännöissä sallitaan yleensä IRS:n määrittelemien käyttöikien ja sallittujen menetelmien käyttö, jotka määritetään kustannusten erottelututkimuksen avulla. Nämä poistoerot aiheuttavat usein suurimmat dollarimääräiset oikaisut yhteisön verotettavaa tuloa laskettaessa. Myös säännöt siitä, mikä on vähennyskelpoinen ”korjaus”, ovat verotuksessa huomattavasti väljemmät, erityisesti korjausmääräysten hyväksymisen jälkeen.

Tulon kirjaamisen ajoitus voi myös olla erilainen – ennakkoon maksetut vuokrat saatetaan vaatia kirjattavaksi tuloverotuksessa, mutta ne saatetaan lykätä tilinpäätösnormiston (GAAP:n) mukaan erääntymisajankohtaan asti. Lisäksi GAAP:n mukaan kaikki vapaat vuokra-ajat kuoletetaan vuokrasopimuksen voimassaoloaikana – joten vaikka ensimmäisenä vuonna ei olisikaan käteisvaroja, tästä johtuen tuloa syntyy silti. Verotuksessa sitä ei yleensä kirjata ennen kuin se erääntyy vuokrasopimuksen mukaan. Tällä voi olla merkitystä laskettaessa tiettyjä velkakovenantteja, joissa viitataan tuloihin tai NOI:hen.

Miksi sitten valita GAAP? Miksi käyttää aikaa ja rahaa tilinpäätöksen laatimiseen GAAP-periaatteiden mukaisesti? Julkiset yhtiöt, mukaan lukien julkiset REIT-yhtiöt, ja institutionaaliset sijoittajat joutuvat usein laatimaan tilinpäätöksensä GAAP-standardien mukaisesti, joten ne saattavat vaatia yhteistyökumppaneitaan raportoimaan myös GAAP-standardien mukaisesti. GAAP:ia pidetään standardisääntönsä vuoksi yhtenäisempänä ja vertailukelpoisempana kuin tuloveroperusteista kirjanpitoa.

Jos institutionaalinen sijoittaja tai rahasto ei ole osallisena liiketoimessa, useimmat yksityisten yritysten omistajat ja toimijat pitävät tuloveroperusteista raportointia helpompana ja siten edullisempana. Jos institutionaalinen sijoittaja tai rahasto osallistuu myöhemmin transaktioon, sinua saatetaan silloin vaatia palaamaan takaisin ja laatimaan rakennuksen GAAP-tilinpäätös uudelleen. Tämä prosessi voi vaatia paluuta perustamisajankohtaan ja kaikkien aikaisempien vuosien uudelleen laatimista GAAP:n mukaisesti, mikä voi olla aikaa vievä ja kallis prosessi, riippuen osittain rakennuksen iästä ja alkuperäisestä hankinta-ajankohdasta.

Tässä on lyhyt luettelo kysymyksistä, joita on syytä pohtia ennen tilinpäätösraportointimenetelmän muuttamista:

• Aiotko ottaa uuden osakkaan mukaan yritykseen, ja jos aiot, niin milloin? Jos oletat uuden osakkaan tulevan lähitulevaisuudessa, yritä selvittää mahdollisen osakkaan raportointimieltymykset ja -vaatimukset.
• Onko lainasi kovenanteissa erityisiä tilinpäätöksen laatimista koskevia vaatimuksia? Vaikka vastaus tähän kysymykseen olisi kyllä, voit silti lähestyä lainanantajaasi muutoksen suhteen.
• Kykenetkö käsittelemään tulojen vaihtelua vuodesta toiseen? Veroperusteinen kirjanpito, joka muistuttaa enemmän kassaperusteista kirjanpitoa, saattaa aiheuttaa suurempia tulojen vaihteluita vuodesta toiseen.

Tämästäkin huolimatta ei voi toistaa tarpeeksi, että riippumatta siitä, mitä menetelmää käytät tilinpäätöksessä tai raportoinnissa, tarkista asuntolainasta ja muista oheisasiakirjoista, että muut määritelmät, kuten kassavirta ja tulot, vastaavat odotuksia. Se, että tilinpäätös voidaan tehdä yhdellä menetelmällä, ei tarkoita, että kiinnitys ei muuta muihin tarkoituksiin käytettävää menetelmää. Tämän huomaamatta jättäminen voi johtaa siihen, että epäonnistut kätevästi, mikä ei ole koskaan hyvä asia.

Vaikka on edullista maksaa mahdollisimman vähän veroja, et voi jättää huomiotta olemassa olevan tai kenties mahdollisen lainanantajan vaatimuksia.

Kysymyksiä? Ota yhteyttä Berdon-neuvonantajaasi tai Meyer Mintziin, CPA, J.D., LL.M. tai Marc Fogeliin, CPA – Berdon LLP, New York Accountants.