Hvad er det sekundære realkreditmarked?

Det sekundære realkreditmarked er en markedsplads, hvor boliglån og serviceringsrettigheder købes og sælges mellem långivere og investorer. En stor procentdel af de nyligt udstedte realkreditlån sælges af de långivere, der udsteder dem, til dette sekundære marked, hvor de pakkes til realkreditbaserede værdipapirer og sælges til investorer såsom pensionsfonde, forsikringsselskaber og hedgefonde.

Det sekundære realkreditmarked er ekstremt stort og likvidt og bidrager til at gøre kredit lige tilgængeligt for alle låntagere på tværs af geografiske placeringer.

Det sekundære realkreditmarked forklaret

Der er flere aktører, der deltager i det sekundære realkreditmarked: realkreditinstitutter, realkreditinstitutter (securitizer) og investorer.

Når en person optager et boliglån, bliver lånet skrevet, finansieret og serviceret af en finansiel institution, normalt en bank. Bankerne, der er kendt som realkreditinstitutter, bruger deres egne midler til at yde lånet, men de kan ikke risikere til sidst at løbe tør for penge, så de vil ofte sælge lånet på det sekundære marked for at genopfylde deres disponible midler, så de kan fortsætte med at tilbyde finansiering til andre kunder. Afhængigt af sin størrelse og raffinement kan en realkreditinstitution samle realkreditlån i en vis periode, før den sælger hele pakken; den kan også sælge individuelle lån, efterhånden som de oprettes.

Lånet eller lånene sælges ofte til store aggregatorer. Aggregatoren distribuerer derefter tusindvis af lignende lån i et pantsikret værdipapir (MBS). Når en MBS er blevet dannet (og nogle gange før den er dannet, afhængigt af typen af MBS), sælges den til en værdipapirhandler. Denne forhandler, som ofte er et børsmæglerfirma på Wall Street, pakker MBS’en yderligere på forskellige måder og sælger den til investorer, som ofte søger indkomstorienterede instrumenter. Disse investorer får ikke kontrol over realkreditlånene, men de modtager renteindtægterne fra låntagernes tilbagebetalinger.

Historien om det sekundære realkreditmarked

Hvor det sekundære marked blev etableret, var det kun større banker, der havde de omfattende midler, der var nødvendige for at stille midler til rådighed i hele lånets løbetid, normalt i 15 til 30 år. På grund af dette havde potentielle boligkøbere sværere ved at finde realkreditlånere. Da der var mindre konkurrence mellem realkreditinstitutterne, var de i stand til at opkræve højere rentesatser.

Charter Act fra 1968 løste dette problem ved at oprette Fannie Mae og Freddie Mac, som faktisk begyndte at fungere to år senere. Disse statsstøttede virksomheder fungerede som aggregatorer, der var i stand til at købe bankernes realkreditlån og videresælge dem til andre investorer. I stedet for at videresælge lånene enkeltvis blev de samlet i realkreditbaserede værdipapirer, hvilket betyder, at deres værdi er sikret eller bakkes op af værdien af den samlede mængde af underliggende lån.

Konkurrence og risiko på det sekundære realkreditmarked

Konkurrence og risiko er altid en del af spillet, når private investorer bringer realkreditlån ind på det sekundære realkreditmarked, fordi de private investorer begynder at styre realkreditrenter og gebyrer. Det betyder, at hvis man har en lav kreditværdighed og søger et lån, kan man blive opfattet som risikabel, så de kan opkræve højere renter og gebyrer.

Efter subprime-hypothekerkrisen blev de enkelte investorer uvillige til at risikere deres kapital på realkreditbaserede værdipapirer med lave renter. Den føderale regering måtte derefter træde til for at udfylde tomrummet på det sekundære realkreditmarked. Dette forhindrede renterne i at skyde i vejret til et sted, hvor næsten ingen havde råd til at eje en bolig.