GAAP vs. regnskab på indkomstskattebasis

Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M. og Marc Fogel, CPA
04.05.2017 | Berdon Industry Insights

Ejere, investorer og operatører af ejendomsaktiver har i stigende grad valgt at anvende regnskaber på indkomstskattebasis. Stigningen i brugen og accepten af regnskaber på indkomstskattebasis udgør en afvigelse fra den historiske brug af regnskaber efter GAAP (Generally Accepted Accounting Principles), som fortsat bliver stadig mere komplekse og i nogle tilfælde simpelthen ikke så relevante for ejendomsverdenen.

Her er den enkle sandhed: GAAP er fortsat den mest almindelige rapporteringsstandard for regnskaber i USA, hvilket betyder, at det boilerplate-sprog, der ofte anvendes i lånebetingelser, opfordrer til udarbejdelse af GAAP-regnskaber. Også andre dokumenter som f.eks. lejekontrakter og administrationsaftaler kræver ofte, at beregninger foretages på grundlag af “indkomst” eller nettodriftsindtægter (NOI) og kan bruge GAAP som referencepunkt. Desuden er indberetning på indkomstskattebasis påkrævet med henblik på udarbejdelse af indkomstskattedeklarationer. Denne realitet gør også GAAP-rapporten overflødig i forbindelse med indkomstskatteplanlægning. Så dobbelt arbejde er gjort, og der kan bruges yderligere penge på overensstemmelsesprocessen.

Men sådan behøver det ikke at være.

Långivere er i stigende grad modtagelige over for brugen af indkomstskatteopgørelser. Men som ejer eller operatør er det afgørende, at du løser dette problem, før du indgår bindende aftaler, såsom pant, lejekontrakter og relaterede lånekonventioner. Du bør også gennemgå situationen med din statsautoriserede revisor for at sikre dig, at du forstår de skattemæssige konsekvenser af den rapporteringsmetode, du vælger.

Der er nogle grundlæggende forskelle mellem de to rapporteringsmetoder. I sin enkleste betydning er GAAP-rapportering designet til at vise indtjeningen i den periode, hvor den er tjent, snarere end når kontanterne er modtaget eller brugt, hvilket ofte er det, som långivere ønsker at se (og ejere ønsker at vise). De ønsker den tryghed at vide, at indkomsten fra bygningen komfortabelt vil overstige gældsbetjeningen.

Omvendt ønsker ejerne typisk at vise så meget underskud som muligt ved at bruge så mange fradrag som muligt og udskyde indkomsten for at reducere den skattepligtige indkomst og de skatter, der skal betales, når de indsender deres selvangivelser. Forskellen er mest tydelig i behandlingen af afskrivninger: GAAP kræver, at anlægsaktiver aktiveres og afskrives over deres brugstid, som kan være årtier. Indkomstskattereglerne tillader generelt anvendelse af aktivets levetid og tilladte metoder, som er fastsat af IRS og fastlagt ved gennemførelse af en undersøgelse af omkostningsopdelingen. Disse afskrivningsforskelle giver ofte de største dollarværdireguleringer ved beregningen af en virksomheds skattepligtige indkomst. Desuden er reglerne om, hvad der er en fradragsberettiget “reparation”, betydeligt mere liberale i skattemæssig henseende, især efter vedtagelsen af reparationsreglerne.

Tidspunktet for indregning af indtægter kan også være forskelligt – forudbetalt leje skal måske indregnes i skattemæssig henseende, men udskydes i GAAP-regi til den periode, hvor den forfalder. Desuden afskrives en eventuel gratis lejeperiode for GAAP-formål over lejekontraktens løbetid – så selv om der ikke er nogen kontanter det første år, vil der på grund af dette stadig være en indtægt. Af skattemæssige årsager indregnes den normalt først, når den forfalder i henhold til leasingkontrakten. Dette kan gøre en forskel ved beregning af visse gældsklausuler, der henviser til indkomst eller NOI.

Så hvorfor vælge GAAP? Hvorfor bruge tid og penge på at udarbejde et regnskab efter GAAP-principperne? Offentlige selskaber, herunder offentlige REIT’er, og institutionelle investorer er ofte forpligtet til at indsende regnskaber efter GAAP-standarder, så de kan kræve, at deres partnere også skal rapportere efter GAAP. GAAP anses på grund af sit standardsæt af regler for at være mere ensartet og sammenligneligt end regnskab på indkomstskattebasis.

Hvis en institutionel investor eller fond ikke er involveret i en transaktion, vil de fleste ejere og operatører af private virksomheder finde indberetning på indkomstskattebasis lettere og derfor mere fordelagtig. Hvis en institutionel investor eller fond senere er involveret i en transaktion, kan det i så fald være nødvendigt at gå tilbage og genskabe GAAP-regnskaber for bygningen. Denne proces kan kræve, at man går tilbage til starten og laver alle tidligere år om ved hjælp af GAAP, hvilket kan være en tidskrævende og dyr proces, der til dels afhænger af bygningens alder og oprindelige købsdato.

Her er en kort liste over spørgsmål, som du bør overveje, inden du ændrer din metode til regnskabsaflæggelse:

• Har du til hensigt at optage en ny partner i virksomheden, og i så fald, hvornår? Hvis du forventer en ny partner i den nærmeste fremtid, bør du forsøge at finde ud af, hvilke rapporteringspræferencer og -krav den potentielle partner har.
• Er der specifikke krav i dine lånebetingelser vedrørende udarbejdelse af årsregnskaber? Selv hvis svaret på dette spørgsmål er ja, kan du stadig henvende dig til din långiver vedrørende en ændring.
• Kan du håndtere variationer i indkomsten fra år til år? Skattebaseret regnskab, som minder mere om kassebaseret regnskab, kan skabe større variationer i indkomsten fra år til år.

Selv med disse overvejelser kan det ikke gentages nok, at uanset hvilken metode du bruger til regnskabs- eller rapporteringsformål, skal du kigge på realkreditlånet og andre perifere dokumenter for at sikre, at andre definitioner såsom pengestrøm og indkomst stemmer overens med forventningerne. Bare fordi regnskaberne kan laves ved hjælp af en metode, betyder det ikke, at realkreditlånet ikke vil ændre den metode, der anvendes til andre formål. Hvis du ikke er klar over dette, kan det få dig til at mislykkes i en aftale, hvilket aldrig er en god ting.

Selv om det er en fordel at betale så lidt skat som muligt, kan du ikke overse kravene fra en eksisterende, eller måske potentiel, långiver.

Spørgsmål? Kontakt din Berdon-rådgiver eller Meyer Mintz, CPA, J.D., LL.M., eller Marc Fogel, CPA – Berdon LLP, New York Accountants.