Introduktion

Legitima anspråk på negativt besittningsskydd är sällsynta. Istället för att inträffa som en enskild händelse tenderar de att ackumuleras successivt under årens lopp utan att det sker utan förvarning eller fanfarer. Klassiska anspråk på äganderätt är till exempel familjen som gradvis tar över den tomma tomten bredvid sitt hem, eller boskapsuppfödaren som har inhägnat ett angränsande område och låtit sin boskap beta där i ett decennium.

Med äganderätt avses de omständigheter under vilka man lagligen kan göra anspråk på äganderätt till egendom som ursprungligen inte är ens egen. Den lag som reglerar äganderätten är Civil Practices & Remedies Code sections 16.021 et seq. I lagen definieras ”adverse possession” som ”ett faktiskt och synligt tillägnande av fast egendom, påbörjat och fortsatt under ett anspråk på rätt som är oförenligt med och fientligt inställt till en annan persons anspråk”. Enligt rättspraxis måste det vara sant att den som innehar egendomen faktiskt öppet innehar den (det räcker inte med att tro att han eller hon har rätt att inneha den), att han eller hon faktiskt har innehaft den oavbrutet under den lagstadgade perioden (sporadiskt innehav räcker inte) och att han eller hon på ett fredligt sätt gör gällande att han eller hon har en rättighet som är negativ till och utesluter alla andra (det räcker inte med att han eller hon har en delad rättighet tillsammans med en ägare). Allt detta är faktafrågor som en domstol måste avgöra. Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.).

Avvikande besittning ”kräver ett faktiskt och synligt tillägnande av fast egendom, som påbörjats och fortsatt med stöd av ett anspråk på en rättighet som är oförenlig med och fientligt inställd till en annan persons anspråk”. ”Innehavet måste vara av sådan karaktär att det otvetydigt tyder på ett hävdande av ett anspråk på exklusiv äganderätt hos innehavaren”. Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, pet. pending).

För att ”fastställa ett anspråk på adverse possession måste en sökande bevisa: (1) faktisk besittning av den omtvistade egendomen, (2) som är öppen och notorisk, (3) fredlig, (4) under ett anspråk på rätt, (5) som är konsekvent och kontinuerligt negativ eller fientlig mot en annan persons anspråk under hela den relevanta lagstadgade perioden. Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. denied).

Det räcker inte med att bara ta hand om egendom tillfälligt, eller till och med betala skatterna på den, tills ägaren dyker upp igen. Man kan betala skatt på någon annans egendom i åratal, men om andra krav för ett lagligt anspråk på adverse possession inte uppfylls är dessa betalningar inget annat än en gåva till ägaren.

”A person may not acquire through adverse possession any right or title to real property dedicated to public use”. Civ. Prac. & Rem. Code Sec. 16.030(b). Med andra ord kan man inte göra anspråk på adverse possession mot en statlig enhet.

Avsiktens roll

För att bli en framgångsrik adverse possessor måste faktisk besittning förekomma tillsammans med en otvetydig avsikt att tillägna sig egendomen från den registrerade ägaren. Den fras som ibland används i rättspraxis är ”fientligt uppsåt” som konnoterar både ett sinnestillstånd och en rad handlingar som är tydligt utformade för att göra anspråk på marken och utesluta alla andra. Om sådana faktorer är osäkra eller svåra att bevisa, kommer ett anspråk på obehörig besittning med största sannolikhet att misslyckas. Nac Tex Hotel Co., Inc. v. Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). Trots detta handlar negativ besittning i grunden om handling (från innehavarens sida) och/eller passivitet (från den registrerade ägarens sida). Avsikt utan handling kommer inte att uppnå adverse possession.

Förmögenhetsbeskrivning

Så du vill göra anspråk på adverse possession på de västra fyrtio acres norr om järnvägsspåren? Inte tillräckligt bra, åtminstone inte om du kommer att använda dig av ett affidavit om negativ besittning. Placeringen och gränserna för den mark som man gör anspråk på måste kunna bestämmas med rimlig säkerhet, och det betyder att det måste finnas en korrekt juridisk beskrivning (lot och block eller metes and bounds). Detta kan kräva en lantmäteriförrättning, särskilt när det gäller fastigheter på landsbygden. Ett alternativ är att först skaffa en sådan undersökning och sedan lämna in en affidavit om negativ besittning med undersökningen bifogad som bilaga; ett annat alternativ – om det är brådskande att få ett instrument registrerat omedelbart – är att lämna in affidavit med den fastighetsbeskrivning som för närvarande finns tillgänglig och sedan senare ändra affidavit för att inkludera den korrekta metes and bounds beskrivningen.

Strikta regler gäller

Reglerna för negativ besittning är specifika av en anledning. Som Texas Supreme Court har konstaterat är ”doktrinen om negativ besittning i sig själv en hård doktrin, som tar fast egendom från en registrerad ägare utan uttryckligt samtycke eller ersättning”. Tran v. Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). I lagen anges regler och villkor för när doktrinen är tillämplig, och dessa måste vara slutgiltigt uppfyllda. Nära nog är inte tillräckligt bra. I händelse av att adverse possession är föremål för en tvist blir alla frågor sakfrågor som ska avgöras av domstolen.

Statuten är uppbyggd på ett sådant sätt att den kräver bekräftande åtgärder från den registrerade ägaren för att återta egendomen inom vissa tidsperioder, så kallade preskriptionstider. Om den registrerade ägaren hindras från att återta egendomen med hjälp av fredlig självhjälp måste han eller hon lämna in en stämningsansökan om intrång i äganderätten för att fastställa den lagliga äganderätten och återta besittningen. Om den registrerade ägaren inte agerar är kravet preskriberat och den negativa ägaren vinner. Observera att doktrinen om negativ besittning inte gäller för offentlig mark eller mot en statlig enhet.

De olika preskriptionsreglerna

Lagstiftningen om negativ besittning bygger på meddelande tillsammans med en möjlighet för den registrerade ägaren att reagera på detta meddelande. Legitimiteten av ett anspråk på negativ besittning fastställs när omständigheterna är sådana att det är synligt för andra – vilket innebär att andra är eller borde vara på faktisk kännedom om att besittaren hävdar ett anspråk på rätt till egendomen som är faktisk, öppen, ökänd, notorisk, exklusiv, negativ, fientlig, kontinuerlig och oavbruten under den tillämpliga lagstadgade perioden. Att registrera en affidavit om negativ besittning bidrar till dessa åtgärder och gör den negativa innehavarens fall mer övertygande.

Bördan ligger här på den registrerade ägaren. När en ägare upptäcker att det finns en potentiell negativ besittningshavare eller på annat sätt blir informerad om ett anspråk på negativ besittning måste han eller hon agera för att besegra den negativa besittningshavarens anspråk inom den period som föreskrivs i en av tre preskriptionslagar – annars förlorar han eller hon sin äganderätt.

The Three-Year Statute

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Three-Year Statute):

Enligt denna paragraf måste innehavaren faktiskt ha äganderätt (dvs, en handling som en del av en vanlig äganderättskedja) eller åtminstone ”färg av äganderätt”, vilket avser ett anspråk på äganderätt som har en rimlig grund men som av någon legitim anledning inte passar in i den vanliga äganderättskedjan. Besittaren måste alltså kunna visa upp överlåtelse- eller äganderättshandlingar för att stödja anspråket om det ska kunna hävdas med framgång enligt treårsstadgan.

Femårsstadgan

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.025 (Five-Year Statute):

Detta är självklart. Observera att enligt denna femåriga lag krävs fortfarande någon form av registrerad handling.

The Ten-Year Statute

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.026 (Ten-Year Statute ):

Den tioåriga bestämmelsen är den som fångar allt. En handling eller annan memorandum of title är inte nödvändig så länge elementen för adverse possession är uppfyllda. Sådan dokumentation kan dock vara användbar för att fastställa gränserna för den hävdade trakten; annars kan nyckeln till att fastställa gränserna vara det som är inhägnat som en ”utformad inhägnad” – inte bara ett ”tillfälligt staket”. Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

Den utformade inhägnadsregeln från Rhodes dyker upp i ett senare fall som rör betesdrift av boskap. ”Enligt Texas lag kan användning av mark för att låta boskap beta inte fastställa ett negativt ägande enligt lag om inte det stängsel som används är en ’designad inhägnad’ i motsats till ’vanliga stängsel’. . . . Om inte käranden bevisar att han uppförde stängslet i syfte att omsluta den aktuella egendomen är stängslet ett tillfälligt stängsel snarare än en utformad inhägnad.” Och ett tillfälligt staket är inte tillräckligt bra för att vinna ett anspråk på negativ besittning. Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. denied).

Andra preskriptionsbestämmelser

Två andra avsnitt, avsnitt 16.027 och avsnitt 16.028, tillämpas mindre ofta. Den första föreskriver en 25-årig preskriptionstid ”oavsett om personen är eller har varit rättsligt invalidiserad”. Den andra tillåter en 25-årig preskription baserad på ett äganderättsinstrument, även om det instrumentet är ogiltigt på ytan eller i praktiken.

På grund av preskriptionsbestämmelserna ingår inte perioder av rättsligt funktionshinder (minderårighet, sinnessjukdom eller tjänstgöring i de väpnade styrkorna) för den ursprungliga ägaren.

Begränsningstider kan häfta eller kombineras av olika successiva innehavare av egendomen så länge det finns ”privity of estate” (en direkt rättslig förbindelse genom titelkedjan) mellan dessa personer.

Medägare

En medägare (den juridiska termen för delägare) får inte ha ett motstående innehav mot en annan medägare såvida inte käranden klart och tydligt förkastar titeln och påstår att han eller hon innehar ett motstående innehav mot den titeln. Dyer v. Cotton, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, no pet.). Dessutom måste en medboende som hävdar att han eller hon har en negativ besittningsrätt gentemot en annan medboende bevisa att alla andra medboende otvetydigt har fördrivits från egendomen. Villarreal v. Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, avslag på ansökan). Följaktligen gör en affidavit of adverse possession, eller en handling baserad på adverse possession, cotenants uppmärksamma på ett anspråk på adverse possession endast om det instrumentet registreras innan de andra cotenants förvärvar sitt intresse.

Generellt sett finns det en högre standard för adverse possession när det gäller cotenants. I Hardaway, som citeras ovan, förklarade domstolen att ”Cotenants are required to surmount a more stringent requirement . … bördan är tyngre eftersom medbyggare har rättigheter till ägande och användning av egendomen som en främling inte skulle ha … . En part som hävdar att en medboende har ett obehörigt besittningsskydd måste därför inte bara bevisa att hans besittning var obehörig, utan måste också bevisa att någon form av utestängning har ägt rum – faktiskt eller konstruktivt.” Vad menas med ”ouster”? Tja, det kan betyda exakt vad det antyder, i fysisk mening. Det kan också vara ”konstruktivt”, vilket bevisas av årtionden av exklusivt innehav utan att andra delägare ifrågasätter det. En rimlighetsstandard gäller: ”är inget annat än en tillämpning av regeln om indicier som innebär att förekomsten av vissa fakta tenderar att stödja en rimlig slutsats att den registrerade ägaren har informerats om att hyresförhållandet har avvisats … Handlingar som är oförenliga med den ursprungliga användningen av egendomen kan således vara tillräckliga för att informera ägaren om att hyresförhållandet har avvisats. Samma sak har ansetts gälla i fall av långvarigt innehav av hyresgästen med anspråk på äganderätt där hyresgästen har underlåtit att hävda något anspråk.” Tex—Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

Det speciella fallet med cotenant-arvingar

Det är ett intressant fall när en besittningshavare gör gällande ett krav på negativ besittning mot familjemedlemmar i en arvsrättslig situation – till exempel en son som vill göra anspråk på familjens gård efter det att föräldrarna har avlidit utan att ha gjort något testamente, och syskonen inte visar något intresse eller är försvunna sedan länge. Tidigare skedde negativ besittningsrätt mot arvingar som är medföljeslagare på samma sätt som mot alla andra medföljeslagare, med det förbehållet att den besittande arvtagaren, för att vara negativ, var tvungen att bevisa att han eller hon med våld eller på ett notoriskt sätt hade fördrivit de andra arvingarna, kanske med hjälp av ett hagelgevär.

Den lagstiftande församlingen erkände att detta tillvägagångssätt innebar inneboende faror och lade 2017 till Sec. 16.0265 till Civil Practice & Remedies Code för att reglera fall av ”cotenant heirs”. Cotenant-arvingar har nu särskilda lagstadgade bördor att uppfylla om de vill göra anspråk på adverse possession mot sina släktingar (”ouster” är inte längre en av dem). Vilka är kotentiska arvingar? I lagen definieras de som ”en av två eller flera personer som samtidigt förvärvar identiska, odelade ägarintressen i och rättigheter till besittning av samma fastighet genom tillämpning av de tillämpliga lagarna om bodelning i denna delstat, eller en efterträdare till en av dessa personer”.”

Både affidavits om arv och negativ besittning är tänkbara En tioårig besittningsperiod krävs under vilken ingen annan medboende arvinge får ha bidragit till underhåll av fastigheten eller betalning av skatter, ifrågasatt besittarens besittning, hävdat eller lämnat in någon anmälan om anspråk eller ingått något avtal med den besittande arvtagaren. Det finns en femårig väntetid som börjar efter det att en medföljeslagare lämnat in sina affidavits om arv och negativ besittning. Det krävs också ett tidningsmeddelande och en gräns på 160 acres. Resultatet är på det hela taget en mindre färgstark men mer civiliserad process.

Litigation av den negativa besittaren

Alternativt kan en negativ besittare vara den som väcker talan för att fastställa äganderätten. För att göra detta måste besittaren bevisa (1) ett synligt tillägnande och innehav av marken, som är tillräckligt för att underrätta den registrerade innehavaren av äganderätten (2) som är fredlig, (3) enligt ett anspråk på en rättighet som är fientligt inställd till innehavarens anspråk, och (4) som pågår under den tid som anges i den tillämpliga lagen. Vad är en ”synlig tillägnelse”? Innehavaren måste ”synligt tillägna sig egendomen för att meddela alla andra personer att de gör anspråk på en rätt till egendomen”. Perkins v. McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.). Många människor uppnår detta genom att inhägnad fastigheten och på annat sätt hävda ett tydligt herravälde över den.

I avsnitt 16.034 föreskrivs att den vinnande parten i en process om besittning av fast egendom kan få ersättning för kostnader och skäliga advokatarvoden.

Domstående panträtter mot egendom som besitts i motsatt riktning

Hur sker det om den mark som besitts i motsatt riktning har en eller flera panträtter i form av domar som har kopplats till den? En appellationsdomstol i San Antonio har slagit fast att domsrättspantet är släckt. ”Parterna har avtalat att Jones hade en giltig panträtt på de två skiftena och att han uppfyllde de lagstadgade förutsättningarna för att utmäta sin panträtt. Parterna har också avtalat att Harrison och Stephens, i den mån de är tillämpliga, har uppfyllt förutsättningarna i de tre och fem år långa lagarna om negativ besittning.” . . . Under de faktiska omständigheterna i detta fall är den centrala frågan huruvida en begränsning av äganderätten genom negativ besittning av gäldenärens efterträdare av äganderätten till domen släcker en panträtt enligt domen. Vi anser att det gör det enligt Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (tre års preskriptionstid), § 16.025 (fem års preskriptionstid) och § 16.030. . . . Vi anser vidare att preskriptionstiderna började löpa mot den dömda panthavaren, Jones, från den tidpunkt då de respektive appellanter som köpte från den dömda gäldenären tog dem i besittning.” Jones v. Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, stämning nekad).

Kreativa metoder: Affidavit of Adverse Possession

Vad ska en negativ besittningshavare göra som anser att någon av de ovannämnda preskriptionstiderna ger honom rätt att hävda äganderätten? Det första och bästa alternativet är att lämna in en talan om intrång i äganderätten. Men om en rättsprocess inte är överkomlig är det andra alternativet att lämna in en affidavit of adverse possession i länets fastighetsregister som innehåller en specifik formulering där man hävdar de olika delarna av ett anspråk på adverse possession. En sådan affidavit fungerar som en markering som inleder anmälan och ger därmed en fast punkt för hur de tillämpliga preskriptionstiderna löper. Eftersom affidavit mognar med tiden utan motstånd får det gradvis ökad trovärdighet.

Notera att det är möjligt att lämna in en affidavit innan den tillämpliga preskriptionstiden har löpt ut fullt ut. I affidavit kan man hävda ett datum då den negativa besittningen inleddes (vilket kan vara ett datum som ligger flera år tillbaka i tiden) och ange att om de nuvarande omständigheterna fortsätter och om hela preskriptionstiden löper ut kommer käranden att bli fee simple-ägare.

Tvisten om huruvida county clerks är skyldiga att godta egendom som verkställts och bekräftats i affidavit om negativ besittning för arkivering avgjordes i praktiken av Texas General Attorney’s opinion (numrerad KP-0165) som utfärdades 2017. Frågan besvarades jakande med hänvisning till Local Government Code sec. 192.001: ”Länssekreteraren ska registrera varje handling, inteckning eller annat instrument som krävs eller tillåts enligt lag att registreras”. Dessutom angavs Property Code sec. 12.001(1)(a): ”Ett instrument som rör fast eller lös egendom kan registreras om det har erkänts, svurits med ett korrekt jurat eller bevisats i enlighet med lagen. Justitieminister Ken Paxton säger vidare i sitt yttrande att ”en länssekreterare får inte införa krav på arkivering utöver de krav som anges i avsnitt 12.001”. Han motiverar detta med följande: ”Att bara lämna in en affidavit där man hävdar ett negativt intresse i en annans egendom innebär inte att den som lämnar in den får en laglig äganderätt.” Om länets tjänstemän vill ha ett rättsmedel mot misstänkta dokument kan de använda sig av Government Code sec. 51.901 (a)(2) som gäller arkivering och registrering av handlingar som registratorn har en rimlig grund för att i god tro tro tro att de är bedrägliga. Men tjänstemännen kan inte diskriminera en hel klass av handlingar i sig.

Title Research

Det är en bra idé att undersöka äganderätten för att avgöra om det finns kända ägare som kan lokaliseras. Titelföretag utfärdar en relativt billig titelrapport eller så kan man använda en onlinetjänst. Titelns rapport kan ge användbar information vid utarbetandet av affidavit. Om det i rapporten framgår att det finns registrerade ägare som kan lokaliseras kan det vara bättre att kontakta dem och försöka göra en affär som bevarar den befintliga kedjan av äganderätt. Tyvärr kommer detta sannolikt att innebära att de måste betala pengar för sina intressen.

Hybrid Affidavits

Om det finns arvingar (oavsett om de kan hittas eller inte) kan en affidavit om negativ besittning kombineras med en affidavit om arvsrätt med titeln ”Affidavit of Heirship and Adverse Possession”. Arvsdelen av den kombinerade affidaviten bör innehålla en redogörelse för familjeförhållandena tillsammans med ett uttalande om vilka arvingar som tros vara, mot bakgrund av avsnitt 203.001 i Estates Code. Avsnittet om obehörig besittning skulle innehålla de vanliga påståendena om faktisk och fredlig besittning osv. Minst två ointresserade vittnen bör skriva under. Tre är bättre.

Betalning av skatter

Klienter frågar rutinmässigt om betalning av efterskatter på mark som de vill ha i motsatt besittning. ”Ska vi betala skatterna?” frågar de. Ja, annars kommer skattemyndigheterna så småningom att genomföra en skatteförsäljning och någon annan kommer att förvärva äganderätten. Kunderna frågar också ”Kan ni garantera att jag inte förlorar mina pengar om jag betalar skatterna?”. Svaret är naturligtvis nej. För det första garanterar advokater aldrig någonting. För det andra är det alltid möjligt att den verkliga ägaren till fastigheten dyker upp och kräver att få den i sin besittning. Om detta inträffar har klienten gjort en gåva till den personen genom att betala tillbaka skatter.

Den affidavit of adverse possession är ett kreativt hjälpmedel som är billigt och ofta effektivt. Processen är dock inte utan ett visst mått av risk och osäkerhet.

Skapa en ny titelkedja

Som ett ytterligare kreativt steg kan affidavit of adverse possession följas av en handling på egendomen från den negativa besittaren (till exempel till en tredjepartsförvaltare) och sedan en annan handling tillbaka till den negativa besittarens namn. Syftet är att ge den negativa ägaren en faktisk registrerad handling i sitt eget namn för att skapa en ny äganderättskedja. Sådana handlingar bör innehålla specifika och lämpliga formuleringar som rör negativ besittning och det tidigare registrerade affidavit, med det yttersta målet att klara sig i ett fastighetsbolag längre fram. Om den tioåriga stadgan har löpt ut kan man använda särskilda garantihandlingar för detta ändamål; om så inte är fallet bör man använda handlingar utan garantier. En lämplig skadeståndsbestämmelse bör ingå för att skydda mellanhanden.

Detta tillvägagångssätt är utformat för att göra det möjligt för den negativa ägaren att få trovärdighet i takt med att hans anspråk på äganderätt blir mer och mer trovärdigt under en tidsperiod. Eftersom denna metod inte ger omedelbara resultat lämpar den sig inte för investerare som vill förvärva en fastighet på ett negativt sätt för att sedan sälja den.

Du-självare se upp. Dessa transaktioner bör endast hanteras av en duktig fastighetsadvokat för att undvika att göra mer skada än nytta när det gäller kravet på adverse possession. Det finns ytterligare en varning här: den 84:e lagstiftaren ändrade Business & Commerce Code kapitel 27 för att inkludera bedrägeri i samband med fastighetsöverlåtelser som ett bedrägligt handelsbruk enligt DTPA. Ändringen tillåter också uttryckligen åtal för sådant bedrägeri – så användningen av en kreativ teknik för att upprätta en ny äganderättskedja måste vara välgrundad på fakta och lag.

Remedies for the Record Owner

Vad ska en ägare göra som blir informerad om att någon annan gör ett anspråk på adverse possession? Det finns ett par alternativ, men det är viktigt att observera att det inte är ett alternativ att inte göra någonting, eftersom preskriptionstiden så småningom kommer att löpa ut och käranden kommer att lyckas förvärva den lagliga äganderätten. En möjlighet är att lämna in en motstående affidavit i fastighetsregistret där man uttryckligen avvisar den negativa ägarens anspråk; under vissa omständigheter kan detta vara tillräckligt för att avsluta ärendet. Annars är den enda säkra åtgärden för ägaren att lämna in en stämning som kallas ”trespass to try title.”

Vad behöver advokaten från klienten?

Förhållandena varierar naturligtvis, så klienten bör vara beredd att förklara arten av hans eller hennes anspråk på äganderätt till den aktuella fastigheten. Har klienten inhägnat den? Har den uppförts en byggnad? Slår och underhåller klienten fastigheten? Betalar han skatt på den?

En korrekt juridisk beskrivning är viktig. Det är föga meningsfullt att göra anspråk på besittningsskydd om fastighetens gränser är osäkra. I många fall är det bäst för klienten att skaffa sig en besiktning innan han eller hon går vidare. Klienten bör också tillhandahålla en kopia av den senast registrerade lagfarten på fastigheten så att den edliga förklaringen om negativ besittning kan innehålla en uttrycklig, direkt länk till den befintliga äganderättskedjan (observera att en förkortad juridisk beskrivning från värderingsdistriktet, som använder en annan dator än fastighetsregistret, i allmänhet inte är tillräcklig);

För det sista, om fallet involverar potentiella arvingar, och den troliga strategin kommer att vara att lämna in en hybrid affidavit, måste klienten göra en del efterforskningar om vilka arvingarna är och var de kan hittas. Det är en bra idé att skaffa en titelrapport från ett titelföretag i dessa mer komplicerade fall.

En anmärkning om olaglighet

Jämföreträdare för fastighetsjurister kontaktas regelbundet av personer som vill genomföra en kampanj för att hävda negativ besittning när det gäller fastigheter (ibland dussintals) som de uppfattar som ”övergivna”. Det rör sig ofta om utmätta hus som ägs av långivare och som för närvarande står oanvända. Domstolarna har tenderat att skydda dessa frånvarande långivares/nuvarande ägares intressen.

Den viktigaste slutsatsen är att stadgan inte överväger eller tolererar användningen av reglerna om negativ besittning som en affärsplan för aggressiva investerare. I själva verket innebär en sådan strategi uttryckligen inbrott, inlämning av falska handlingar, förtal av äganderätten och bedrägeri. Distriktsåklagare i Texas har börjat åtala dessa handlingar som brottsliga handlingar. I det tidigare nämnda AG Opinion konstaterar justitieminister Paxton följande: ”Bedrägliga affidavits är brottsliga och länstjänstemännen är skyldiga att underrätta fastighetsägare när en bedräglig affidavit har lämnats in.” Följaktligen bör affidavits om obehörig besittning användas med försiktighet och endast under legitima omständigheter.

Från våra fallfiler

Virgil och Bob var bröder som växte upp på ett 80 hektar stort område i östra Texas som delades av en bäck som lokalbefolkningen kallade ”the bayou”. När Bob var åtta år gammal vandrade han från familjens gård och föll ner i bayou, där det vimlade av skadedjur som alligatorer och vattenmockainer. Han lyckades fly genom att dra sig upp ur det brusande bruna vattnet med hjälp av rötterna på en cypress och återvände hem lerig och genomblöt. Hans föräldrar var både lättade och stolta över att deras son hade visat uppfinningsrikedom och överlevt, och med tiden utvecklades historien till en legend. I stället för att ha varit borta i två timmar berättade man nu att pojken hade varit borta i två dagar och att han hade överlevt genom att döda råttsländor med sina bara händer och äta dem råa. ”Bayou Bob” växte upp till en grubblande, två meter och sex och ingen, absolut ingen, bråkade någonsin med honom.

Virgil, även om han var mindre till växten, kompenserade detta med en extra dos av elakhet. Han började leva ett liv i småbrottslighet, bland annat bilstölder och grova rån, och vid 25 års ålder hade han tillbringat sammanlagt tre år i fängelset i Hunstville, där han av allt att döma bestämde sig för att läsa på om lagen. Det gällde bland annat lagen om obehörig besittning. Eftersom föräldrarna nu var avlidna blev Virgil fast besluten att återta familjens mark för sig själv. Han var fast besluten att få bort Bayou Bob (som han nu hatade) från den, så att han kunde leva lyckligt med Sally Mae, hans älskling från gymnasiet, som var den enda som någonsin skrev till honom i fängelset.

Efter frigivningen konspirerade Virgil och Sally Mae för att hoppa på Bob när han kom hem från jobbet och sedan på ett korrekt sätt ”fördriva” honom från egendomen genom att skicka tillbaka honom, antingen medvetslös eller död, till Bayou för gott. Planerna gick i stöpet. När Bob kom in i hemmet föll Sally Mae över honom med en stor järnpanna och slog honom upprepade gånger i huvudet och ansiktet och bröt hans näsa. Virgil siktade med sitt ekorrgevär, men i det följande kaoset lyckades han bara skjuta Sally Mae i armen. Hon blev så upprörd över detta att hon gav sig på Virgil i stället. Ett par mäktiga rundslag från Bob avslutade definitivt bråket och Virgil återvände inom kort till Huntsville. Avstängningen hade misslyckats. Bob, som var imponerad av Sally Maes kämpaglöd, gifte sig med henne och började läsa juridik på kvällstid och blev så småningom en respekterad advokat för personskador i östra Texas. Till och med domarna i domstolsbyggnaden kallade honom respektfullt Bayou Bob och ingen, absolut ingen, bråkade någonsin med honom igen.

Informationen i den här artikeln tillhandahålls endast i allmänt utbildningssyfte och erbjuds inte som juridisk rådgivning som någon kan förlita sig på. Lagen ändras. Juridisk rådgivning avseende dina individuella behov och omständigheter är tillrådligt innan du vidtar någon åtgärd som har rättsliga konsekvenser. Rådgör också med din skatterådgivare eftersom vi inte är skattepraktiker och inte erbjuder skatterådgivning. Den här firman företräder dig inte (dvs. ingen advokat-klientrelation upprättas) om och tills den anlitas och uttryckligen skriftligen samtycker till detta.

Copyright © 2020 by David J. Willis. Alla rättigheter förbehålls i hela världen. Det är strängt förbjudet att reproducera eller återanvända detta material i vilket syfte som helst utan föregående skriftligt tillstånd och fullständig hänvisning. David J. Willis är certifierad i både bostadsrätt och kommersiell fastighetsrätt av Texas Board of Legal Specialization. Mer information finns på hans webbplats, https://www.LoneStarLandLaw.com.

.