När du driver en fastighetsinvesteringsverksamhet är du ständigt på jakt efter sätt att hitta motiverade säljare leder. Det finns dussintals möjliga metoder som du kan använda, och den som jag vill utforska i detalj idag är att använda fågelhundar. Det finns vissa fastighetsinvesterare som svär på dem och andra som tycker att det är slöseri med tid. Jag kommer att gå igenom alla de verkliga för- och nackdelarna med bird-dogs, och sedan kan du göra ditt eget informerade beslut om huruvida du vill lägga till den här strategin till din motiverade säljare leder verktygslåda.

För de av er som undrar vad i hela världen en bird-dog är, här är en detaljerad definition från investopedia.com:

En fastighetsinvesteringsterm som hänvisar till en person som tillbringar sin tid med att försöka lokalisera fastigheter med betydande investeringspotential. Vanligtvis är avsikten att hitta fastigheter som är nödlidande och som säljs med rabatt och som kan repareras eller renoveras och säljas med en betydande vinst. Ibland används termen dock också för att hänvisa till personer som hittar underprisfastigheter som skulle vara bra inkomstfastigheter (hyresfastigheter). Själva termen är en hänvisning till jakthundar som pekar ut var fåglar befinner sig och sedan hämtar dem när jägaren har skjutit dem.

Som fastighetsinvesterare är poängen med att arbeta med en eller flera fågelhundar att ha fler uppsättningar ögon och fötter ute på gatorna eller på nätet för att leta efter nödlidande fastigheter och motiverade säljare. Om de är bra på det de gör och ger dig leads som omvandlas till affärer, vinner alla.

Nedsidan av Bird-dogs
Det finns flera sätt som gör att Bird-dogs kanske inte fungerar så bra. Vissa fastighetsinvesterare gör misstaget att betala bird-dogs i förskott för att spåra upp motiverade säljarledningar, för att sedan få reda på att dessa ledningar som bird-dogsen levererar bara är MLS-listor som vem som helst med en halv hjärna kan hitta. Med andra ord är ett stort potentiellt bedrägeri med bird-dogs när de inte ger dig något av värde. Om du betalar dem i förskott och inte får något värde ut av det kan du känna dig lurad.

På tal om betalningar, vad ska du betala en bird-dog? Du kan betala en fast avgift eller en procentuell andel av nettovinsten från affären. Ett procentsystem gör det möjligt för dig att variera vad du betalar dem baserat på hur mycket arbete de faktiskt utför, säg någonstans mellan 5 % och 20 %. Om de bara ger dig namn och telefonnummer betalar du dem i den nedre delen av procentsatsen. Om de gör det extra med massor av information om fastigheten, hur mycket som är skyldigt, vilket företag som innehar lånet och så vidare, skulle du höja dem till en högre procentsats. En bird-dog som går ännu längre och sätter hus under kontrakt har gått längre än vad som kan betraktas som bird-dogging och befinner sig helt och hållet inom området för grossistförsäljning.

Jag bör också nämna att det i många stater är olagligt att betala bird-dog-avgifter till personer utan fastighetsmäklarlicens baserat på att de har avslutat en affär som de har hänvisat till dig. Men lagarna tillåter också ofta betalningar till olicensierade finnare om det bara är en fast avgift för enkla ledtrådar. Problemet är när bird-dogs blir alltför involverade i affärer och slutar agera som fastighetsmäklare. Licensierade fastighetsmäklare lägger ner tid, arbete och kostnader för att få och behålla sina licenser, så det verkar inte rättvist för dem att en olicensierad fågelhund ska få betalt för att göra något som liknar det som en licensierad fastighetsmäklare gör. Självklart finns det massor av bird-dogging där ute, varav mycket tekniskt sett kan vara olagligt, och även om jag sällan eller aldrig har hört talas om att någon faktiskt har hamnat i trubbel på grund av det, anser du att du är ordentligt förvarnad för att känna till lagarna i din delstat!

Fördelen med bird-doggs
Den största fördelen med att använda bird-doggs är att ha fler personer som arbetar med att hitta motiverade säljare leads, vilket är hur din fastighetsinvesteringsverksamhet växer och blomstrar. Detta är ett område där det gamla talesättet ”många händer gör lätt arbete” definitivt gäller. Och om du är noga med att aldrig betala förrän en lead omvandlas till en riktig affär som avslutas, kan bird-dogging mycket väl bli en av dina strategier.

För att undvika potentiella juridiska problem bör du inte ens använda termen bird-dog, och vara tydlig med vad de gör – de utför forskning åt dig. Ju mer forskning de tillhandahåller, desto mer får de betalt. De kanske bara kör runt och tar bilder på potentiella fastigheter och förser dig med bilder och adresser. En annan nivå skulle kunna vara att de undersöker fastigheter på lämpliga kommunala kontor, tittar i taxeringsregister och länshandlingar för att förse dig med mer information om fastigheten och vem som äger den. En ännu högre nivå av forskning skulle kunna vara probate records i den lokala överdomstolen. Det finns alla typer av viktig information som en olicensierad fågelhund kan utföra för din räkning.

Vad du vill undvika är att få fågelhundar att faktiskt ta kontakt med fastighetsägaren. Om en bird-dog börjar prata med en ägare om hur de kan känna till en intresserad köpare, går bird-dog potentiellt över gränsen till det som många stater definierar som fastighetsförmedling, vilket kräver en licens. Om du rider på gränsen till laglighet med bird-dogging riskerar du också att dra på dig de lokala fastighetsmäklarnas vrede, vilket kan göra ditt liv både svårt och obehagligt.

Hur ställer jag mig till bird-dogging? Jag är helt för det så länge du är smart när det gäller hur du gör det. Jag vill ha en hel armé av människor där ute som identifierar motiverade säljarledningar för min fastighetsinvesteringsverksamhet – och jag vill att de ska göra det på ett sätt som inte grovt bryter mot någon lag. Kommer bird-dogging göra det i din lead-generator verktygslåda?