Som hyresvärd eller blivande fastighetsinvesterare är det möjligt att en långivare låter dig använda hyresintäkter för att kvalificera dig för ett lån. Om de faktiskt gör det beror på din förmåga att tillhandahålla inkomstbevis, eller om det gäller en ny hyresrätt, bevis på fastighetens inkomstpotential. Långivarna måste följa specialiserade riktlinjer när de fattar sitt beslut. Läs vidare för att lära dig mer om dessa bestämmelser och hur de kan påverka din behörighet.

• Räknas hyresinkomst när du ansöker om ett lån?
• När accepteras hyresinkomst för underwriting?
• När accepteras förutspådd hyresinkomst för underwriting?
• Hur beräknas hyresinkomsten för en bolåneansökan?
• Hur använder jag hyresinkomsten för att kvalificera mig för ett bolån?
• Hur verifierar långivare hyresinkomst i din ansökan?

Räknas hyresinkomst när du ansöker om ett bolån?

I allmänhet kan hyresinkomst räknas med när du ansöker om ett bolån eller refinansierar en investeringsfastighet. Liksom alla andra inkomstkällor måste den dock vara ordentligt dokumenterad och uppfylla specifika kvalificerande riktlinjer.

Enligt Fannie Maes riktlinjer för hyresinkomst – en av de största köparna av konforma lån i USA. – måste följande kriterier uppfyllas:

Hyresintäkter från en kommersiell fastighet som ägs av låntagaren är till exempel godtagbara om de inte kommer från den fastighet som finansieras.

Förutsatt att din fastighet faller inom ramen för dessa bestämmelser, att få dina hyresintäkter räknade är mest en fråga om att fylla i rätt blanketter och förse långivaren med de rätta dokumenten. Vad du behöver tillhandahålla beror på om fastigheten redan har en etablerad hyreshistorik.

När hyresintäkter accepteras för underwriting?

Om du redan äger hyresobjektet och kan dokumentera den inkomst som kom från det, betraktas din inkomst som verklig – snarare än prognostiserad – av långivaren. Verkliga hyresintäkter kommer att beaktas av underwriters.

En bank kan titta på två års skattedeklarationer för att se hur mycket bevisad inkomst som har genererats från dina hyresavtal.

För att dina personliga skattedeklarationer ska vara tillräckliga – enligt Fannie Mae – måste du lämna in IRS Form 1040, Schedule E. Om du lämnar in en företagsskattedeklaration fyller du i formuläret Rental Real Estate Income and Expenses of a Partnership or an S Corporation, som också kallas IRS Form 8825.

Fannie Mae kommer troligen också att kräva att en värderingsrapport genomförs för att uppskatta fastighetens marknadsvärde. Om du har en hyresfastighet med en enhet krävs det att en värderingsman fyller i en Single-Family Comparable Rent Schedule (Form 1007). För fastigheter med två till fyra enheter bör värderingsmannen fylla i formulär 1025 – Small Residential Income Property Appraisal Report.

När accepteras förutspådd hyresinkomst för underwriting?

Under vissa omständigheter kan hyresinkomst inte bevisas via en skattedeklaration. Säg till exempel att du precis har köpt fastigheten, eller att du köpte fastigheten i mitten av året och bara visar en del av hyresintäkterna på din skattedeklaration.

I det fallet skulle hyresintäkterna betraktas som förutspådda och kan – under vissa omständigheter – användas i samband med underwriting. Återigen handlar det om att kunna visa bevis på fastighetens inkomstpotential.

Om hyresgästen har en hyresgäst kommer långivarna att ta en procentuell andel av den inkomst som beskrivs i ett hyresavtal och använda den för att fastställa prognostiserade hyresintäkter. De använder vanligtvis 75 % av din totala rapporterade inkomst – 25 % dras av för att ta hänsyn till potentiella vakanser och löpande underhåll.

Om det inte finns någon hyresgäst kommer långivaren att låta en värderingsman göra en revision av fastigheten och använda jämförbara hyrespriser för liknande fastigheter i området för att uppskatta den potentiella hyresinkomsten.

När är prognostiserad hyresintäkt inte godtagbar?

Predostiserad hyresintäkt är dock inte alltid godtagbar för underwriting. Först och främst kan du få problem med att få den medräknad om den inte kan dokumenteras (till exempel om hyran har betalats kontant). Detta beror på att långivare ibland begär kopior av checkar som bevis på att hyran regelbundet betalas i tid.

Det kan också vara svårt att motivera förutspådda hyresintäkter om hyresavtalet är värt mindre än marknadsvärdet. Låt oss säga att du bestämt dig för att ge en vän eller familjemedlem en förmånlig hyra. Om det accepteras kanske du inte får ut så mycket värde av det som du hade hoppats. I det här fallet måste du använda de hyresvärden som anges i hyresavtalet som din beräknade inkomst, snarare än det marknadsvärde som enheten kan värderas till.

Hur beräknas hyresinkomsten för en ansökan om hypotekslån?

Hur din hyresinkomst kommer att beräknas när du försöker kvalificera dig för ett hypotekslån beror på den dokumentation som används för att motivera den.

Hur beräknas hyresinkomst med federala skattedeklarationer?

När federala skattedeklarationer används för att beräkna kvalificerande hyresinkomst måste långivaren lägga tillbaka alla avdragna kostnader – avskrivning, ränta, avgifter för husägareförening, skatter eller försäkringar – till låntagarens kassaflöde innan han eller hon gör några beräkningar. Eventuella engångsutgifter för fastigheten kan läggas till igen, förutsatt att de dokumenterats i enlighet med detta.

Inkomsten beräknas sedan i genomsnitt över hur många månader som den potentiella låntagaren använde fastigheten som hyreslägenhet under det senaste beskattningsåret.

Hur beräknas hyresinkomsten med hyreskontrakt och värderingar?

För hyreskontrakt och värderingar kommer långivaren att ta en del av de prognostiserade inkomsterna och använda den för sina beräkningar. De använder vanligtvis 75 %, med de övriga 25 % för beräknade vakanser.

Hur räknas hyresinkomst in i DTI?

Din skuldkvot (DTI) är en viktig faktor som långivarna tittar på när de beslutar om de ska godkänna din låneansökan. Det är i huvudsak summan av dina återkommande månadsskulder dividerat med din totala månadsinkomst. Typiskt sett letar långivare efter en kvot som är mindre än eller lika med 43 %. Fast ju lägre din kvot är, desto bättre.

Till exempel, låt oss säga att du har en bruttomånadsinkomst på 5 000 dollar. Samtidigt är din amortering på 1 000 dollar, du har en månadsbetalning på 300 dollar för studielån, en bilbetalning på 300 dollar och en minsta kreditkortsbetalning på 200 dollar.

Matematiken skulle se ut så här:

(1 000 dollar + 300 dollar + 300 dollar + 200 dollar)/ 5 000 dollar = 0,36

I det här fallet skulle din skuldsättningsgrad vara 36 %.

När du gör denna beräkning finns det dock några fler detaljer att ta hänsyn till, särskilt om den hyresinkomst du hoppas kunna använda kommer från din huvudbostad eller en separat investeringsfastighet.

Om din beräknade hyresinkomst – som har räknats ut i genomsnitt över antalet månader som den användes som hyresbostad under det senaste beskattningsåret – kommer från din huvudbostad bör du lägga till den i din beräkning av din bruttomånadsinkomst. Samtidigt ska hela beloppet för din månatliga amortering på bolånet ingå i dina månatliga skulder.

Om den beräknade inkomsten inte kommer från din primära bostad skulle den bara räknas in i din bruttomånadsinkomst om den är större än din månatliga amortering på bolånet. Om beräkningen ger dig ett negativt resultat skulle den istället räknas in i dina månadsskulder.

Hur påverkar hyresinkomsten ditt nettokassaflöde?

För hyresfastigheter kommer långivaren också att titta på ditt nettokassaflöde. I de flesta ekonomiska situationer representeras nettokassaflödet av att du subtraherar dina utgifter från dina inkomster. I hyresscenarier är det dock lite mer komplicerat. Här använder långivarna återigen 75 % av dina totala hyresintäkter före subtraktion av utgifter.

Om det resulterande talet är positivt har du tur. Det talet läggs sedan till din inkomst. Om det däremot inte är det räknas det som en förlust och du måste ta igen det från någon annan källa.

Arbetsblad för beräkning av hyresinkomst

Fannie Mae tillhandahåller arbetsblad så att du kan få en uppfattning om hur stor din hyresinkomst kan vara innan du lämnar in dina papper till en långivare. Vilket arbetsblad som är lämpligt för dig beror på om din fastighet är en huvudbostad, en investeringsfastighet eller ett kommersiellt innehav, samt hur många hyreslägenheter du har:

Hur använder jag hyresintäkter för att kvalificera mig för ett hypotekslån?

För det mesta är processen för att ansöka om hypotekslån med hjälp av hyresintäkter densamma som utan hyresintäkter. Du bör dock vara beredd att tillhandahålla ytterligare dokumentation för att bevisa din verkliga eller förutspådda hyresinkomst – och du kan gå igenom en del ytterligare kontroll.

Introducera hyresinkomst i din ansökan

Du vill introducera din hyresinkomst samtidigt som du förser din långivare med den övriga ekonomiska information som behövs för din ansökan. I allmänhet bör du vara beredd att tillhandahålla kopior av följande:

Om du behöver bevisa dina hyresintäkter, om du redan har en hyresgäst, bör dina skattedeklarationer ge dig tillräcklig information. Om inte kommer du troligen att bli ombedd att ge en uppskattning av vad du förväntar dig att hyresintäkterna kommer att vara.

Hur verifierar långivare hyresintäkter i din ansökan?

Det sagt, en uppskattning kommer inte att räcka för att du ska bli godkänd för ett lån. Långivaren kommer att gå igenom och verifiera din inkomst, genom att troligen genomföra en värdering. Bedömningen kommer att titta på vad liknande fastigheter hyrs för i ditt område för att komma fram till ett beräknat hyresvärde.

Däremot kan din långivare komma att be om mer detaljerade uppgifter. Om du redan har en hyresgäst kan din långivare vilja ha en kopia av hyresavtalet samt kopior av dina senaste hyreskontroller för att verifiera att hyran betalas i tid regelbundet.

Med all sannolikhet kan inkomsterna från din hyresfastighet faktiskt visas som inkomst. Du behöver bara vara beredd att bevisa det genom att tillhandahålla rätt dokumentation. Prata med en långivare för att få en uppfattning om vilken specifik dokumentation som ska ingå för ditt unika hyresscenario. Se till att göra kopior innan du lämnar dokumenten till långivaren.