Vissa frågor att tänka på när din klient vill backa ur ett icke villkorligt erbjudande

Vid: David Hamerslough, Esq.

Din klient, köparen, har varit den vinnande budgivaren i en situation med flera bud. Erbjudandet var ovillkorligt och köparen har bekräftat att han har mottagit ett informationspaket i förväg. Flera dagar efter det att kontraktet ratificerats meddelar köparen att han eller hon inte längre vill köpa fastigheten. Köparen frågar sedan vad som kan göras för att häva kontraktet och få tillbaka sin handpenning, om den har gjorts. Denna situation fortsätter att inträffa på vår marknad. Den här artikeln tar upp några av de frågor som du och din köpare bör tänka på, även om frågorna kan skilja sig åt beroende på fakta och omständigheter. Dessa frågor, och lösningen av dem, kan också påverkas av tidigare och framtida uttalanden och beteende från dig och din köpare.

1. Varför vill köparen backa ur? Exempel kan vara budgivarens ånger, ett problem med själva fastigheten, personliga skäl, en önskan att köpa en annan fastighet osv. Köparens motivation kan påverka resultatet av denna situation, liksom det tillvägagångssätt som du och din köpare använder för att lösa den. Tidigare och framtida uttalanden och beteenden kan också påverka lösningen beroende på om dessa uttalanden och beteenden är förenliga eller oförenliga med det som köparen anger som skäl för att backa ur.

2. Vilket tillvägagångssätt kommer att användas för att lösa problemet? Strategin kan påverkas av många faktorer, bland annat köparens motivation, tidigare och framtida uttalanden och beteende, hur mycket pengar som står på spel och köparens förmåga att ta på sig den risken, marknadsförhållandena, säljarens behov och önskemål, ditt förhållande till mäklaren i förteckningen osv. Vilken strategi som väljs, när det beslutet fattas, om köparen väljer den strategin med eller utan hjälp av en advokat, hur strategin kommuniceras och om köparens uttalanden och beteende är förenligt med denna strategi kan ha betydelse för lösningen.

3. Vilka uttalanden eller framställningar har den noterande mäklaren eller säljaren gjort innan kontraktet ratificerades? Sådana uttalanden kan gälla konkurrensnivån eller fastighetens skick. Det kan finnas skäl att hävda att uttalandena var felaktiga och utgör en grund för hävning.

4. Har likviderat skadestånd paraferats? Har depositionen faktiskt betalats? Vad är fastighetens marknadsvärde i förhållande till din köpares kontraktspris? Hur stor är sannolikheten för att det likviderade skadeståndet har paraferats? Hur stor är sannolikheten att fastigheten kommer att säljas vidare inom sex månader och till vilket nettobelopp för säljaren? Om ett skadestånd har fastställts, föreskrivs det i köpekontraktet att den faktiskt betalda handpenningen är det enda och exklusiva rättsmedlet för säljaren i händelse av brott, eller finns det en möjlighet för säljaren att väcka talan om särskild fullgörelse? Svaren på dessa och andra liknande frågor kan påverka den strategi som köparen väljer och hur den strategin genomförs.

5. Finns det rättsliga grunder för att häva avtalet? Detta beror alltid på fakta och omständigheter, men några frågor att ta hänsyn till är bland annat vilket köpeavtal som har använts, vilken definition, om någon, som det innehåller när det gäller fullständigt genomförda upplysningar, uppfyller upplysningarna definitionen, har ett meddelande om fullgörande skickats och, i så fall, vilka tidsramar som fortfarande är aktiva, är ändrade upplysningar avtalsmässigt nödvändiga eller kan de rimligen begäras? Finns det grunder (bedrägeri, misstag, utebliven ersättning) för att hävda common law-rätten till hävning? Finns det andra rättsliga grunder för att motivera hävning?

6. Vilken press (ekonomisk, tidsmässig, personlig etc.), om någon, stod köparen och säljaren inför? Kan eventuella påtryckningar lindras eller åtgärdas och i så fall inom vilken tidsram? Dessa faktorer kan ha betydelse för vilken strategi som väljs och hur strategin genomförs.

7. All kommunikation som du har med din köpare eller som du eller din köpare har med någon annan person eller enhet med anknytning till den här situationen kommer att kunna upptäckas och användas vid en eventuell lösning av den här situationen. Det primära undantaget skulle vara för kommunikation mellan advokat och klient, men det förhållandet måste finnas på plats, bland annat, innan detta privilegium kan hävdas. Huruvida detta privilegium sedan skulle gälla för kommunikation mellan dig och din klient beror på andra fakta och omständigheter.

8. När du och din köpare väl har åtagit er en strategi eller en grund för avbeställning kan det vara svårt att ändra denna strategi eller grund vid en senare tidpunkt. Två vanliga exempel är följande: a) En annullering utarbetas och undertecknas av köparen och anger en grund för annulleringen, eller b) ett meddelande skickas till den mäklare som är med i förteckningen och som innehåller en grund för annulleringen. När en avbeställning väl har lämnats in eller ett uttalande har gjorts kan det vara svårt att motivera en alternativ grund eller grund för avbeställningen, t.ex. en avtalsmässig eller juridisk grund.

Ovanstående är en förteckning över några av de frågor som en köpare och dennes mäklare bör ta hänsyn till när de försöker att backa från ett avtal. Varje situation beror på sina egna fakta och omständigheter.