Jako pronajímateli nebo začínajícímu investorovi do nemovitostí je možné, že vám věřitel umožní použít příjem z pronájmu pro získání hypotéky. Zda tak skutečně učiní, bude záviset na vaší schopnosti předložit doklad o příjmu, nebo pokud se jedná o nový pronájem, doklad o výdělkovém potenciálu nemovitosti. Věřitelé se při rozhodování musí řídit specializovanými pokyny. Přečtěte si další informace o těchto ustanoveních a také o tom, jak mohou ovlivnit vaši způsobilost.

• Započítává se příjem z pronájmu při žádosti o hypotéku?
• Kdy je příjem z pronájmu akceptován pro upisování?
• Kdy se pro underwriting akceptuje předpokládaný příjem z pronájmu?
• Jak se počítá příjem z pronájmu při žádosti o hypotéku?
• Jak využít příjem z pronájmu při žádosti o hypotéku?
• Jak věřitelé ověřují příjem z pronájmu v žádosti?

Započítává se příjem z pronájmu při žádosti o hypotéku?

Obecně lze příjem z pronájmu započítat při žádosti o hypotéku nebo refinancování investiční nemovitosti. Stejně jako všechny ostatní zdroje příjmů však musí být řádně zdokumentovány a splňovat konkrétní kvalifikační pokyny.

Podle pokynů společnosti Fannie Mae pro příjmy z pronájmu – jednoho z největších odběratelů konformních úvěrů v USA. – musí být splněna následující kritéria:

Příjem z pronájmu například z komerční nemovitosti ve vlastnictví dlužníka je přijatelný, pokud nepochází z financované nemovitosti.

Pokud vaše nemovitost odpovídá těmto podmínkám, je započítání vašich příjmů z pronájmu většinou otázkou vyplnění správných formulářů a předložení příslušných dokumentů věřiteli. To, co budete muset předložit, závisí na tom, zda má nemovitost již zavedenou historii pronájmu.

Kdy je příjem z pronájmu akceptován pro underwriting?

Pokud již vlastníte pronájem a můžete doložit příjem, který z něj pochází, váš příjem je věřitelem považován za skutečný – spíše než předpokládaný. Reálné příjmy z pronájmu budou upisovatelé brát v úvahu.

Banka se může podívat na vaše daňová přiznání za dva roky, aby zjistila, kolik prokazatelných příjmů jste z pronájmů získali.

Pro dostatečné posouzení vašich osobních daňových přiznání – podle společnosti Fannie Mae – budete muset podat formulář IRS 1040, příloha E. Pokud podáváte podnikatelské daňové přiznání, vyplníte formulář Rental Real Estate Income and Expenses of a Partnership or an S Corporation, který je také známý jako IRS Form 8825.

Fannie Mae bude pravděpodobně také požadovat, aby byl proveden znalecký posudek k odhadu tržní hodnoty nemovitosti. Pokud máte nájemní nemovitost o jedné jednotce, bude to vyžadovat, aby odhadce vyplnil tabulku srovnatelného nájemného pro jednu rodinu (formulář 1007). U nemovitostí o dvou až čtyřech jednotkách by měl odhadce vyplnit formulář 1025 – Zprávu o ocenění příjmové nemovitosti pro malé obytné nemovitosti.

Kdy je pro upisování akceptován předpokládaný příjem z pronájmu?

Někdy nelze příjem z pronájmu prokázat prostřednictvím daňového přiznání. Řekněme, že jste nemovitost právě koupili nebo jste ji koupili v polovině roku a v daňovém přiznání uvedete pouze část příjmů z pronájmu.

V takovém případě by se příjmy z pronájmu považovaly za predikované a lze je – za určitých okolností – použít pro účely upisování. Opět jde o to, abyste byli schopni doložit potenciál příjmu z nemovitosti.

Pokud má nájemce nájemníka, věřitelé vezmou procento příjmu, které je uvedeno v nájemní smlouvě, a použijí ho pro stanovení předpokládaného příjmu z pronájmu. Obvykle použijí 75 % celkového uváděného příjmu – 25 % se odečte kvůli případným neobsazeným místům a průběžné údržbě.

Pokud nájemce není, věřitel nechá odhadce provést audit nemovitosti a k odhadu potenciálního příjmu z pronájmu použije srovnatelné ceny pronájmu podobných nemovitostí v okolí.

Kdy je předpokládaný příjem z pronájmu nepřijatelný?

Předpokládaný příjem z pronájmu však není pro upisování vždy přijatelný. Především můžete mít problém s jeho započtením, pokud jej nelze doložit (například pokud bylo nájemné placeno v hotovosti). Věřitelé totiž někdy požadují kopie šeků jako důkaz, že nájemné je pravidelně a včas hrazeno.

Předpokládaný příjem z pronájmu může být také obtížné odůvodnit, pokud je hodnota pronájmu nižší než tržní hodnota. Řekněme, že jste se rozhodli poskytnout příteli nebo členovi rodiny zvýhodněné nájemné. Pokud ho přijme, nemusí z něj mít takovou hodnotu, v jakou jste doufali. V takovém případě byste museli jako předpokládaný příjem použít hodnotu nájmu uvedenou v nájemní smlouvě, a nikoli tržní hodnotu, na kterou lze jednotku ocenit.

Jak se počítá příjem z nájmu pro žádost o hypotéku?

Způsob, jakým se bude počítat váš příjem z nájmu, když se budete snažit získat hypotéku, bude záviset na dokumentaci, která se používá k jeho zdůvodnění.

Jak se vypočítává příjem z pronájmu pomocí federálních daňových přiznání?

Pokud se k výpočtu kvalifikačního příjmu z pronájmu používají federální daňová přiznání, musí věřitel před provedením jakýchkoli výpočtů k peněžnímu toku dlužníka zpětně přičíst veškeré odečtené výdaje – odpisy, úroky, poplatky sdružení vlastníků domů, daně nebo pojištění. Případné jednorázové výdaje na nemovitost lze zpětně přičíst za předpokladu, že byly odpovídajícím způsobem doloženy.

Příjem se pak zprůměruje za tolik měsíců, kolik potenciální dlužník v posledním zdaňovacím období nemovitost využíval jako nájemní jednotku.

Jak se vypočítává příjem z pronájmu u pronájmů a odhadů?

U pronájmů a odhadů vezme věřitel část předpokládaného příjmu a použije ji pro své výpočty. Obvykle použijí 75 % a zbylých 25 % zohlední předpokládané neobsazené prostory.

Jak se příjem z pronájmu započítává do DTI?

Váš poměr dluhu k příjmu (DTI) je důležitým faktorem, na který se věřitelé dívají při rozhodování o schválení vaší žádosti o úvěr. Je to v podstatě součet vašich pravidelných měsíčních dluhů dělený vaším celkovým měsíčním příjmem. Obvykle věřitelé hledají poměr, který je nižší nebo roven 43 %. I když čím nižší je váš poměr, tím lépe.

Řekněme, že máte hrubý měsíční příjem 5 000 USD. Mezitím vaše splátka hypotéky činí 1 000 USD, měsíční splátka studentské půjčky 300 USD, splátka auta 300 USD a minimální splátka kreditní karty 200 USD.

Matematika by vypadala takto:

(1 000 USD + 300 USD + 300 USD + 200 USD)/ 5 000 USD = 0,36

V tomto případě by váš poměr dluhu k příjmu činil 36 %.

Při tomto výpočtu je však třeba vzít v úvahu několik dalších podrobností, zejména zda příjmy z pronájmu, které chcete použít, pocházejí z vašeho hlavního bydliště nebo ze samostatné investiční nemovitosti.

Pokud vypočtené příjmy z pronájmu – které byly zprůměrovány podle počtu měsíců, kdy byly v posledním zdaňovacím období využívány jako pronájem – pocházejí z vašeho hlavního bydliště, měli byste je přičíst k výpočtu hrubého měsíčního příjmu. Mezitím by měla být do vašich měsíčních dluhů zahrnuta celá výše měsíční splátky hypotéky.

Pokud tento vypočtený příjem nepochází z vašeho primárního bydliště, započítal by se do vašeho hrubého měsíčního příjmu pouze tehdy, pokud by byl vyšší než měsíční splátka hypotéky. Pokud byste se při jeho výpočtu dostali do mínusu, započítal by se místo toho do vašich měsíčních dluhů.

Jak ovlivní příjem z pronájmu váš čistý peněžní tok?

U nemovitostí určených k pronájmu se věřitel bude zabývat také vaším čistým peněžním tokem. Ve většině finančních situací představuje čistý peněžní tok odečtení vašich výdajů od příjmů. V případě pronájmu je to však trochu složitější. Věřitelé zde opět používají 75 % vašich celkových příjmů z pronájmu před odečtením výdajů.

Pokud je výsledné číslo kladné, máte štěstí. Toto číslo se pak přičte k vašim příjmům. Pokud však ne, bude započítáno jako ztráta a budete ji muset dorovnat z nějakého jiného zdroje.

Pracovní listy pro výpočet příjmu z pronájmu

Fannie Mae poskytuje pracovní listy, abyste si mohli udělat představu o tom, jaký může být váš příjem z pronájmu, než donesete své dokumenty věřiteli. Který pracovní list pro vás bude vhodný, závisí na tom, zda je vaše nemovitost hlavním bydlištěm, investiční nemovitostí nebo komerčním hospodářstvím, a také na tom, kolik máte nájemních jednotek:

Jak využít příjmy z pronájmu pro získání hypotéky?

Proces žádosti o hypotéku s využitím příjmů z pronájmu bude většinou stejný jako bez nich. Měli byste však být připraveni předložit další doklady, kterými prokážete své skutečné nebo předpokládané příjmy z pronájmu – a možná projdete i dalším prověřováním.

Zavedení příjmů z pronájmu do žádosti

Příjmy z pronájmu budete chtít uvést současně s tím, jak budete věřiteli poskytovat další finanční informace potřebné k žádosti. Obecně byste měli být připraveni poskytnout kopie následujících dokumentů:

Co se týče toho, co konkrétně potřebujete k prokázání příjmů z pronájmu, pokud již máte nájemce, měla by vám dostatečné informace poskytnout vaše daňová přiznání. Pokud ne, budete pravděpodobně požádáni o předložení odhadu, jaký očekáváte příjem z pronájmu.

Jak věřitelé ověřují příjem z pronájmu v žádosti?

Jak již bylo řečeno, odhad vám ke schválení úvěru stačit nebude. Věřitel si váš příjem projde a ověří, a to nejspíše tak, že provede odhad. Odhad se bude zabývat tím, za kolik se pronajímají podobné nemovitosti ve vaší oblasti, a dojde k předpokládané hodnotě pronájmu.

Věřitel však může požadovat více podrobností. Pokud již máte nájemce, věřitel může chtít kopii nájemní smlouvy a také kopie posledních kontrol nájemného, aby si ověřil, že nájemné je pravidelně a včas placeno.

S největší pravděpodobností může být příjem z pronájmu vaší nemovitosti skutečně uveden jako příjem. Jen musíte být připraveni je prokázat předložením správné dokumentace. Obraťte se na věřitele, abyste získali představu o konkrétní dokumentaci, kterou je třeba přiložit pro váš jedinečný scénář pronájmu. Před poskytnutím dokumentů věřiteli si nezapomeňte pořídit jejich kopie.