Několik otázek, které je třeba zvážit, když váš klient chce odstoupit od nesmluvní nabídky

Podle: David Hamerslough, Esq.

Váš klient, kupující, byl úspěšným uchazečem v situaci s více nabídkami. Nabídka byla nepodmíněná a kupující potvrdil přijetí balíčku předběžných informací. Několik dní po ratifikaci smlouvy vám kupující sdělí, že nemovitost již nechce koupit. Váš kupující se vás poté zeptá, co může udělat, aby odstoupil od smlouvy a získal zpět svou zálohu za předpokladu, že byla složena. K této situaci na našem trhu stále dochází. V tomto článku jsou nastíněny některé z otázek, které byste měli vy a váš kupující zvážit; tyto otázky se však mohou lišit v závislosti na skutečnostech a okolnostech. Tyto otázky a jejich řešení mohou být také ovlivněny minulými a budoucími prohlášeními a jednáním vás a vašeho kupujícího.

1. V případě, že se kupující rozhodne pro vrácení kupní ceny, může se stát, že se bude chtít vrátit zpět. Proč chce kupující odstoupit? Příklady zahrnují výčitky svědomí dražitele, problém se samotnou nemovitostí, osobní důvody, přání koupit jinou nemovitost atd. Motivace kupujícího může ovlivnit výsledek této situace, stejně jako přístup, který vy a váš kupující zvolíte k jejímu řešení. Minulá a budoucí prohlášení a chování mohou mít rovněž vliv na řešení v závislosti na tom, zda jsou tato prohlášení a chování v souladu nebo v rozporu s tím, co kupující uvádí jako důvod svého odstoupení od smlouvy.

2. Jaký přístup k řešení problému bude zvolen? Strategie může být ovlivněna mnoha faktory, včetně motivace kupujícího, jeho minulých a budoucích prohlášení a chování, výše rizika a schopnosti kupujícího toto riziko převzít, podmínek na trhu, potřeb a přání prodávajícího, vašeho vztahu s makléřem atd. Jaká strategie je zvolena, kdy je toto rozhodnutí učiněno, zda kupující zvolí tuto strategii s pomocí advokáta nebo bez ní, jak je tato strategie sdělena a zda jsou prohlášení a chování kupujícího v souladu s touto strategií, může mít vliv na řešení.

3. Jaká prohlášení nebo prohlášení učinil zprostředkovatel nabídky nebo prodávající před ratifikací smlouvy? Taková prohlášení se mohou týkat úrovně soutěže nebo stavu nemovitosti. Mohou existovat důvody pro tvrzení, že tato prohlášení byla nepřesná a poskytují důvod pro zrušení smlouvy.

4. Byla parafována smluvní pokuta? Byla záloha skutečně zaplacena? Jaká je tržní hodnota nemovitosti ve vztahu ke smluvní ceně vašeho kupujícího? Jaká je pravděpodobnost, že smluvní pokuty byly parafovány? Jaká je pravděpodobnost, že se nemovitost do šesti měsíců znovu prodá, a za jakou čistou částku pro prodávajícího? Pokud byla smluvní pokuta parafována, stanoví kupní smlouva, že skutečně zaplacená záloha je jediným a výlučným prostředkem nápravy pro prodávajícího v případě porušení smlouvy, nebo existuje možnost žaloby na zvláštní plnění ze strany prodávajícího? Odpovědi na tyto a další podobné otázky mohou ovlivnit strategii, kterou kupující zvolí, a způsob, jakým bude tato strategie realizována.

5. V případě, že se kupující rozhodl pro koupi nemovitosti na základě smlouvy o koupi nemovitosti, může být tato smlouva zrušena. Existují právní důvody pro zrušení smlouvy? To bude vždy záviset na skutečnostech a okolnostech, ale některé otázky, které je třeba zvážit, zahrnují, jaká kupní smlouva byla použita, jakou definici, pokud existuje, stanoví s ohledem na plně dokončené zveřejnění, splňují zveřejnění definici, byla zaslána výzva k plnění, a pokud ano, jaké lhůty zůstávají aktivní, jsou změněná zveřejnění smluvně vyžadována nebo je lze rozumně požadovat? Existují důvody (podvod, omyl, neposkytnutí protiplnění) pro uplatnění práva na odstoupení od smlouvy podle obecného práva? Existují jiné právní důvody, které by ospravedlňovaly odstoupení od smlouvy?

6. Jakému tlaku (finančnímu, časovému, osobnímu atd.) byli kupující a prodávající případně vystaveni? Lze nějaký tlak zmírnit nebo řešit, a pokud ano, v jakém časovém horizontu? Tyto faktory mohou mít vliv na zvolenou strategii i na způsob její realizace.

7. Veškerá komunikace, kterou jste vedli s kupujícím nebo kterou jste vedli vy nebo váš kupující s jinou fyzickou nebo právnickou osobou související s touto situací, bude možné zjistit a použít při případném řešení této situace. Výjimkou by byla především komunikace mezi advokátem a klientem, ale tento vztah musí mimo jiné existovat, aby bylo možné se této výsady dovolávat. To, zda by se pak toto privilegium vztahovalo na komunikaci mezi vámi a vaším klientem, závisí na dalších skutečnostech a okolnostech.

8. Jakmile se vy a váš kupující zavážete k určité strategii nebo důvodu zrušení, může být obtížné tuto strategii nebo důvod později změnit. Mezi dva běžné příklady patří: (a) kupující připraví a podepíše odstoupení od smlouvy a uvede v něm důvod pro odstoupení od smlouvy, nebo (b) makléři zašle sdělení, které obsahuje důvod pro odstoupení od smlouvy. Jakmile je podáno odstoupení od smlouvy nebo je učiněno prohlášení, může být obtížné odůvodnit alternativní důvod nebo základ pro odstoupení od smlouvy, například smluvní nebo právní.

Výše uvedené je výčtem některých otázek, které by kupující a jeho agent měli vzít v úvahu, když se snaží odstoupit od smlouvy. Každá situace se bude odvíjet od vlastních skutečností a okolností.