Když provozujete investiční podnikání v oblasti nemovitostí, neustále hledáte způsoby, jak najít motivované prodávající vede. Existují desítky možných metod, které můžete použít, a tou, kterou bych se dnes chtěl podrobně zabývat, je využití bird-dogů. Jsou investoři do nemovitostí, kteří na ně přísahají, a jiní, kteří si myslí, že je to ztráta času. Proberu všechny skutečné klady a zápory bird-dogů a pak se můžete sami informovaně rozhodnout, zda chcete tuto strategii přidat do svého souboru nástrojů motivovaných prodávajících.

Pro ty z vás, které zajímá, co je to proboha bird-dog, uvádím podrobnou definici z webu investopedia.com:

Termín investování do nemovitostí, který označuje někoho, kdo tráví svůj čas snahou najít nemovitosti se značným investičním potenciálem. Obvykle je záměrem najít nemovitosti, které jsou v nouzi a prodávají se se slevou, které lze opravit nebo přestavět a prodat se značným ziskem. Někdy se však tento termín používá také pro lidi, kteří vyhledávají podhodnocené nemovitosti, které by mohly být dobrými příjmovými (nájemními) nemovitostmi. Samotný termín je odkazem na lovecké psy, kteří ukazovali na polohu ptáků a poté je aportovali, jakmile je lovec zastřelil.

Pro investora do nemovitostí je smyslem spolupráce s jedním nebo více ptačími psy mít v ulicích nebo na internetu více párů očí a nohou, které hledají problémové nemovitosti a motivované prodejce. Pokud jsou dobří v tom, co dělají, a přinášejí vám tipy, které se přemění na obchody, pak vyhrávají všichni.

Nevýhody ptačích psů
Existuje několik způsobů, jak se ptačí psi nemusí příliš osvědčit. Někteří investoři do nemovitostí dělají tu chybu, že si předem zaplatí bird-dogs za vyhledávání motivovaných prodávajících, jen aby zjistili, že tyto stopy, které bird-dogs obracejí, jsou jen výpisy z MLS, které by mohl najít každý, kdo má půlku mozku. Jinými slovy, hlavním potenciálním podvodem bird-dogs je, když vám nepřinesou nic hodnotného. Pokud jim zaplatíte předem a nedostanete z toho žádnou hodnotu, můžete mít pocit, že jste byli podvedeni.

Když už mluvíme o platbách, kolik byste měli bird-dogovi platit? Můžete platit paušální poplatek nebo procento z čistého zisku z obchodu. Procentní systém vám umožňuje měnit to, co jim zaplatíte, podle toho, kolik práce skutečně odvedou, řekněme od 5 % do 20 %. Pokud vám pouze předávají jména a telefonní čísla, budete jim platit na spodní hranici procentního rozpětí. Pokud si dají tu práci navíc a poskytnou vám spoustu informací o nemovitosti, o výši dluhu, o tom, která společnost drží hypotéku, a podobně, pak byste je navýšili na vyšší procentní sazbu. Ptáčník, který jde ještě dál a uzavírá smlouvy na domy, překročil rámec toho, co lze považovat za ptáčníka, a pevně se pohybuje v oblasti velkoobchodu.

Měl bych také zmínit, že vyplácení poplatků za ptáčníka lidem bez realitní licence na základě uzavření obchodu, který vám doporučili, je v mnoha státech nezákonné. Ale zákony také často umožňují platby nálezcům bez licence, pokud se jedná jen o paušální poplatek za prosté navedení. Problémem je, když se bird-dogové do obchodů příliš zapojují a nakonec se chovají jako realitní makléři. Licencovaní realitní makléři vynakládají čas, úsilí a náklady na získání a udržení licence, takže jim nepřipadá fér, aby nelicencovaný bird-dog dostával peníze za to, že dělá něco podobného tomu, co dělá licencovaný realitní makléř. Je zřejmé, že existuje spousta bird-doggingu, který může být technicky vzato nezákonný, a ačkoli jsem zřídkakdy, pokud vůbec někdy, slyšel o tom, že by se kvůli němu někdo dostal do problémů, považujte se za řádně varované, abyste znali zákony ve svém státě!

Výhody bird-dogů
Hlavní výhodou používání bird-dogů je, že na vyhledávání motivovaných prodávajících pracuje více lidí, což je způsob, jak vaše podnikání v oblasti investování do nemovitostí roste a vzkvétá. Toto je jedna z oblastí, kde rozhodně platí staré přísloví, že mnoho rukou dělá lehkou práci. A pokud si dáte pozor, abyste nikdy neplatili, dokud se lead nepromění ve skutečný obchod, který se uzavře, pak se bird-dogging může velmi dobře stát jednou z vašich strategií.

Abyste se vyhnuli možným právním problémům, nepoužívejte ani termín bird-dog a jasně si uvědomte, co dělají – provádějí pro vás průzkum. Čím více výzkumu poskytnou, tím více dostanou zaplaceno. Mohou jen jezdit po okolí a fotit potenciální nemovitosti a dodávat vám fotografie a adresy. Nebo by na další úrovni prováděli průzkum nemovitostí na příslušných obecních úřadech, nahlíželi by do odhadních listů a okresních rejstříků listin, aby vám dodali více informací o nemovitosti a o tom, kdo ji vlastní. Ještě vyšší úrovní průzkumu by byly pozůstalostní záznamy u místního vrchního soudu. Existují nejrůznější druhy důležitých informačních průzkumů, které může nelicencovaný ptačí pes legitimně provést vaším jménem.

Čemu byste se chtěli vyhnout, je, aby ptačí pes skutečně navázal jakýkoli kontakt s vlastníkem nemovitosti. Pokud bird-dog začne mluvit s majitelem o tom, že by mohl vědět o zájemci o koupi, pak bird-dog potenciálně překračuje hranici toho, co je v mnoha státech definováno jako zprostředkování prodeje nemovitostí, které vyžaduje licenci. Pokud se s bird-doggingem pohybujete na hraně legality, riskujete také, že si na sebe přivoláte hněv místních realitních makléřů, což vám může zkomplikovat a znepříjemnit život.

Kam až se dostanu s bird-doggingem? Jsem pro, pokud to děláte chytře. Chci mít venku celou armádu lidí, kteří budou identifikovat motivované prodávající pro mé podnikání v oblasti investování do nemovitostí – a chci, aby to dělali způsobem, který hrubě neporušuje žádné zákony. Zařadí se do vaší sady nástrojů pro generování potenciálních zákazníků i tzv. bird-dogging?