Úvod

Oprávněné nároky na nepříznivou držbu jsou vzácné. Spíše než jako jednorázová událost mají tendenci přibývat postupně v průběhu let bez upozornění nebo fanfár. Ke klasickým nárokům na nepříznivou držbu patří rodina, která postupně zabírá prázdný pozemek vedle svého domu, nebo rančer, který si oplotil sousední pozemek a deset let na něm pase svůj dobytek.

Nepříznivá držba se vztahuje na okolnosti, za kterých si někdo může právoplatně nárokovat vlastnictví majetku, který mu původně nepatřil. Zákonem upravujícím nepříznivou držbu jsou paragrafy 16.021 a násl. občanského zákoníku (Civil Practices & Remedies Code). Ten definuje nepříznivou držbu jako „skutečné a viditelné přivlastnění si nemovitosti, zahájené a pokračující na základě nároku, který je v rozporu s nárokem jiné osoby a je vůči němu nepřátelský“. Judikatura dodává, že musí platit, že držitel nemovitost skutečně otevřeně drží (nestačí přesvědčení o oprávněnosti držby), že ji skutečně nepřetržitě drží po zákonem stanovenou dobu (nestačí sporadická držba) a že držitel pokojně uplatňuje nárok na právo, které je nepříznivé a výlučné vůči všem ostatním (nestačí držba sdílená s vlastníkem). O všech těchto otázkách rozhoduje soud. Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.).

Adverzní držba „vyžaduje skutečné a viditelné přivlastnění si nemovitosti, zahájené a pokračující na základě nároku na právo, který je v rozporu s nárokem jiné osoby a je vůči němu nepřátelský“. Držba „musí mít takovou povahu, aby jednoznačně svědčila o uplatnění nároku na výlučné vlastnictví v rukou uživatele“. Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, pet. pending).

Pro „prokázání nároku na nepříznivou držbu musí žalobce prokázat: (1) skutečnou držbu sporné nemovitosti, (2) která je zjevná a notoricky známá, (3) pokojná, (4) na základě oprávněného nároku; (5) která je trvale a nepřetržitě nepříznivá nebo nepřátelská vůči nároku jiné osoby po celou dobu trvání příslušného zákonného období. Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. denied).

Nepostačuje pouhá dočasná péče o majetek nebo dokonce placení daní z něj, dokud se vlastník znovu neobjeví. Lze platit daně z cizího majetku po celá léta, ale pokud nejsou splněny ostatní požadavky oprávněné nepříznivé držby, pak tyto platby nejsou ničím jiným než darem vlastníkovi.

„Osoba nemůže nabýt prostřednictvím nepříznivé držby žádné právo nebo vlastnické právo k nemovitosti určené k veřejnému užívání.“ Občanský zákoník. Prac. & Rem. Code Sec. 16.030(b). Jinými slovy, nelze se domáhat záporné držby vůči státnímu subjektu.

Úloha záměru

K tomu, aby se člověk stal úspěšným záporným držitelem, musí dojít ke skutečné držbě spolu s jednoznačným záměrem přivlastnit si nemovitost od evidovaného vlastníka. V judikatuře se příležitostně používá výraz „nepřátelský úmysl“, který konotuje jak stav mysli, tak řadu jednání, která jsou jasně určena k tomu, aby si nárokovala pozemek a vyloučila všechny ostatní. Pokud jsou tyto faktory nejisté nebo obtížně prokazatelné, pak nárok na nepříznivou držbu téměř jistě neuspěje. Nac Tex Hotel Co., Inc. v. Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). Bez ohledu na to je nepříznivá držba v zásadě o činnosti (na straně držitele) a/nebo nečinnosti (na straně evidovaného vlastníka). Úmyslem bez jednání nelze dosáhnout nepříznivé držby.

Property Description

Takže chcete vznést nepříznivý nárok na držbu západních čtyřiceti akrů severně od železniční trati? To nestačí, alespoň ne v případě, že budete využívat čestné prohlášení o nepříznivé držbě. Poloha a hranice nárokovaného pozemku musí být určitelné s přiměřenou jistotou, a to znamená, že musí existovat řádný právní popis (parcela a blok nebo metry a hranice). To může vyžadovat geodetické zaměření, zejména v případě venkovských nemovitostí. Jednou z možností je nejprve získat takový průzkum a poté podat čestné prohlášení o nepříznivé držbě s průzkumem přiloženým jako důkaz; jinou možností – pokud je naléhavě nutné, aby byla listina zapsána okamžitě – je podat čestné prohlášení s popisem nemovitosti, který je v současné době k dispozici, a později čestné prohlášení změnit tak, aby zahrnovalo správný metes and bounds popis.

Platí přísná pravidla

Pravidla nepříznivé držby jsou specifická z určitého důvodu. Jak uvedl texaský Nejvyšší soud, nepříznivá držba „je sama o sobě tvrdá doktrína, která odnímá nemovitost evidovanému vlastníkovi bez výslovného souhlasu nebo náhrady“. Tran v. Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). Zákon stanoví pravidla a podmínky, za nichž se doktrína uplatňuje, a ty musí být přesvědčivě splněny. Dostatečně blízká není dostatečně dobrá. V případě, že je nepříznivá držba předmětem soudního sporu, stávají se všechny otázky skutkovými otázkami, o nichž rozhoduje soud.

Statut je strukturován tak, že vyžaduje pozitivní kroky ze strany vlastníka záznamu k navrácení majetku v určitých lhůtách, které se označují jako promlčecí lhůty. Pokud je evidenčnímu vlastníkovi znemožněno vzít si majetek zpět pokojnou svépomocí, musí podat žalobu na určení právního vlastnictví a znovuzískání držby. Pokud evidenční vlastník nejedná, pak je nárok promlčen a nepříznivý držitel má přednost. Všimněte si, že doktrína nepříznivé držby se nevztahuje na veřejné pozemky nebo proti státnímu subjektu.

Různé promlčecí lhůty

Právo nepříznivé držby je založeno na oznámení spolu s možností evidenčního vlastníka na toto oznámení reagovat. Oprávněnost nároku na nepříznivou držbu je dána, pokud jsou okolnosti takové, že je viditelná pro ostatní – to znamená, že ostatní jsou nebo by měli být skutečně informováni o tom, že držitel uplatňuje nárok na vlastnictví, který je skutečný, otevřený, notoricky známý, výlučný, nepříznivý, nepřátelský, trvalý a nepřerušovaný po příslušnou zákonnou dobu. Záznam čestného prohlášení o nepříznivé držbě doplňuje tyto úkony a činí případ nepříznivého držitele přesvědčivějším.

Břemeno je zde na vlastníkovi záznamu. Jakmile vlastník zjistí přítomnost potenciálního nepříznivého držitele nebo je jinak upozorněn na nepříznivý nárok na držbu, musí jednat, aby zmařil nárok nepříznivého držitele ve lhůtě stanovené jedním ze tří zákonů o promlčení – nebo ztratí vlastnické právo.

Tříletá lhůta

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Three-Year Statute):

Podle tohoto oddílu musí mít držitel skutečně vlastnické právo (tj, listinu jako součást běžného řetězce vlastnických práv) nebo alespoň „barvu vlastnického práva“, což se týká nároku na vlastnictví, který má rozumný základ, ale z nějakého legitimního důvodu nezapadá do běžného řetězce vlastnických práv. Má-li tedy držitel úspěšně uplatnit nárok podle tříleté zákonné lhůty, musí být schopen předložit doklady o převodu nebo vlastnickém právu.

Pětiletá zákonná lhůta

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.025 (Pětiletá lhůta):

Toto je samozřejmé. Všimněte si, že podle tohoto pětiletého statutu je stále vyžadován nějaký druh evidenční listiny.

Desetiletý statut

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.026 (Desetiletá lhůta ):

Desetileté ustanovení je záchytným bodem. Listina nebo jiná listina o vlastnictví není nutná, pokud jsou splněny prvky nepříznivé držby. Taková dokumentace však může být užitečná pro stanovení hranic nárokovaného pozemku; jinak může být klíčem k určení hranic to, co je oploceno jako „projektované oplocení“ – nikoliv jen „příležitostný plot“. Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

Pravidlo navrženého ohrazení z případu Rhodes se objevuje v pozdějším případu týkajícím se pastvy dobytka. „Podle texaského práva používání pozemku k pastvě dobytka nezakládá nepříznivou držbu ze zákona, pokud použitý plot není „navrženou ohradou“ na rozdíl od „běžných plotů“. . . . Pokud žalobce neprokáže, že plot postavil za účelem ohrazení sporného pozemku, jedná se spíše o příležitostný plot než o ohrazení určené.“ A příležitostný plot nestačí k tomu, abyste vyhráli spor o nepříznivou držbu. Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. denied).

Další články o promlčení

Dva další články, článek 16.027 a článek 16.028, se uplatňují méně často. První z nich stanoví 25letou promlčecí lhůtu „bez ohledu na to, zda osoba je nebo byla zbavena způsobilosti k právním úkonům“. Druhý umožňuje 25leté promlčení na základě právního úkonu, i když je tento úkon navenek nebo fakticky neplatný.

Zákony o promlčení nezahrnují období právní nezpůsobilosti (nezletilosti, nepříčetnosti nebo služby v ozbrojených silách) na straně původního vlastníka.

Různí následní držitelé nemovitosti mohou promlčecí lhůty spojit nebo kombinovat, pokud mezi těmito osobami existuje „privity of property“ (přímé právní spojení prostřednictvím vlastnického řetězce).

Souvlastníci

Souvlastník (právní termín pro spoluvlastníka) nemůže držet proti jinému souvlastníkovi, pokud se žalobce jasně nezřekne vlastnického práva a netvrdí, že drží proti tomuto titulu. Dyer v. Cotton, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, no pet.). Kromě toho musí spoluvlastník, který uplatňuje nepříznivou držbu vůči jinému spoluvlastníkovi, pozitivně prokázat, že všichni ostatní spoluvlastníci byli z nemovitosti jednoznačně vytlačeni. Villarreal v. Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, pet. zamítnuto). V souladu s tím čestné prohlášení o nepříznivé držbě nebo listina založená na nepříznivé držbě dává vedlejším účastníkům na vědomí nepříznivý nárok na držbu pouze tehdy, pokud je tato listina zapsána předtím, než ostatní vedlejší účastníci nabyli svůj podíl.

Všeobecně řečeno, v případě vedlejších účastníků existuje vyšší standard pro nepříznivou držbu. Ve výše citované věci Hardaway soud vysvětlil, že „cotenanti musí překonat přísnější požadavek . . břemeno je obtížnější, protože spolužijící osoby mají vlastnická a užívací práva k nemovitosti, která by cizí osoba neměla . Strana, která se domáhá nepříznivé držby ve vztahu ke spolužadateli, musí tedy nejen prokázat, že její držba byla nepříznivá, ale musí také prokázat určitý druh vytěsnění – skutečné nebo domnělé.“ Co se rozumí pod pojmem „vytěsnění“? No, může znamenat přesně to, co naznačuje, ve fyzickém smyslu. Může jít také o „konstruktivní“ držbu, o níž svědčí desítky let výlučné držby bez zpochybnění ze strany ostatních spoluvlastníků. Uplatňuje se standard přiměřenosti: “ není ničím jiným než uplatněním pravidla nepřímých důkazů, podle něhož existence určitých skutečností směřuje k opodstatněnému závěru, že evidovaný vlastník byl upozorněn na to, že nájemní vztah byl zrušen … K upozornění vlastníka na to, že nájemní vztah byl zrušen, tak může postačovat jednání, které je v rozporu s původním užíváním nemovitosti. Totéž bylo konstatováno v případech dlouhodobě trvající držby nájemce na základě nároku na vlastnictví, kdy tento neuplatnil žádný nárok.“ Tex–Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

Speciální případ cotenantních dědiců

Zajímavý případ nastane, když držitel vznese nepříznivý nárok na držbu proti členům rodiny v situaci dědictví – například syn si chce nárokovat rodinnou farmu poté, co jeho rodiče zemřeli bez závěti, a jeho sourozenci neprojevují žádný zájem nebo již dávno zmizeli. Dříve se nepříznivá držba proti spoludědicům prováděla stejným způsobem jako proti ostatním spoludědicům s tím, že aby byla nepříznivá, musel držící dědic prokázat násilné nebo nápadné vytlačení ostatních dědiců, třeba s pomocí brokovnice.

Právě s vědomím, že tento přístup s sebou nese inherentní nebezpečí, zákonodárce v roce 2017 doplnil § 16.0265 do Code Civil Practice & Remedies, který upravuje případy „spoludědiců“. Cotenantní dědicové nyní musí splnit konkrétní zákonná břemena, pokud se chtějí domáhat nepříznivé držby vůči svým příbuzným („vytěsnění“ již není jedním z nich). Kdo jsou spoludědicové? Zákon je definuje jako „jednu ze dvou nebo více osob, které současně nabývají shodné, nerozdělené vlastnické podíly a práva k držbě téže nemovitosti na základě platných zákonů tohoto státu o dědictví ze závěti, nebo právního nástupce jedné z těchto osob“.“

Přichází v úvahu jak čestné prohlášení o dědictví, tak nepřímá držba Vyžaduje se desetileté období držby, během něhož žádný jiný spoludědic nesměl přispívat na údržbu nemovitosti nebo placení daní; zpochybnit držbu držitele; uplatnit nebo podat jakékoli oznámení o nároku; nebo uzavřít jakoukoli dohodu s dědicem držby. Existuje pětiletá čekací lhůta, která začíná běžet poté, co spoludědic podá čestné prohlášení o dědictví a nepříznivé držbě. Vyžaduje se rovněž oznámení v novinách a je stanoven limit 160 akrů. Výsledkem je celkově méně barvitý, ale civilizovanější proces.

Soudní řízení vedené nepříznivým držitelem

Případně může být nepříznivý držitel tím, kdo podá žalobu na určení vlastnického práva. Aby tak mohl učinit, musí držitel prokázat (1) viditelné přivlastnění a držbu pozemku, která je dostatečná k tomu, aby o ní byl uvědoměn vlastník zápisu (2), která je pokojná, (3) na základě nároku nepřátelského vůči nároku vlastníka a (4) která trvá po dobu stanovenou v příslušném zákoně. Co je to „viditelné přivlastnění“? Držitel si musí „viditelně přivlastnit majetek tak, aby dal jakékoli jiné osobě na vědomí, že si na majetek činí nárok“. Perkins v. McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.). Mnoho lidí toho dosáhne tím, že pozemek oplotí a jinak nad ním zajistí jasné panství.

Odstavec 16.034 stanoví, že strana, která zvítězí v soudním sporu o držbu nemovitosti, může obdržet náhradu nákladů a přiměřené odměny za právní zastoupení.

Zástavní práva k pozemkům v nepříznivé držbě

Co se stane, pokud na pozemku v nepříznivé držbě vázne jedno nebo více zástavních práv z rozhodnutí? Odvolací soud v San Antoniu rozhodl, že soudcovská zástavní práva zanikají. „Strany se dohodly, že Jones měl platné zástavní právo na dva pozemky a že splnil zákonné předpoklady pro zánik svého zástavního práva. Strany se rovněž dohodly, že Harrison a Stephens splnili předpoklady tříleté a pětileté zástavní držby, pokud se na ně vztahují.“ . . . Podle skutkových okolností tohoto případu je ústřední otázkou, zda promlčení na základě nepříznivé držby právního nástupce dlužníka zaniká zástavní právo z rozhodnutí. Domníváme se, že ano podle Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (tříletá promlčecí lhůta), § 16.025 (pětiletá promlčecí lhůta) a § 16.030. . . . Dále se domníváme, že promlčecí lhůty začaly běžet vůči soudnímu zástavnímu věřiteli, společnosti Jones, od okamžiku vstupu do držby příslušných odvolatelů, kteří koupili od soudního dlužníka.“ Jones v. Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, writ denied).

Tvůrčí přístupy: The Affidavit of Adverse Possession

Co má dělat nepříznivý držitel, který se domnívá, že mu některá z výše uvedených promlčecích lhůt umožňuje uplatnit nárok na vlastnictví? První a nejlepší možností je podat žalobu na určení vlastnického práva. Pokud si však žalobu nelze dovolit, druhou možností je podat čestné prohlášení o nepříznivé držbě v okresní evidenci nemovitostí, které obsahuje konkrétní formulace tvrdící různé prvky nepříznivého vlastnického nároku. Takové místopřísežné prohlášení funguje jako značka, která zahajuje výpověď, čímž poskytuje pevný bod pro běh příslušných promlčecích lhůt. Jak čestné prohlášení v průběhu času dozrává bez námitek, postupně získává větší důvěryhodnost.

Poznamenejte, že je možné podat čestné prohlášení předtím, než příslušná promlčecí lhůta zcela uplyne. V místopřísežném prohlášení lze tvrdit datum, kdy nepříznivá držba začala (což může být datum několik let staré), a uvést, že pokud budou současné okolnosti pokračovat a pokud uplyne celá promlčecí lhůta, pak se žadatel stane prostým vlastníkem.

Spor o to, zda mají okresní úředníci povinnost přijímat k podání prohlášení o nepříznivé držbě nemovitosti vyhotovená a uznaná, byl fakticky vyřešen stanoviskem texaského generálního prokurátora (pod číslem KP-0165) vydaným v roce 2017. Otázka byla zodpovězena kladně s odkazem na Local Government Code sec. 192.001: „Okresní úředník zaznamená každou smlouvu, hypotéku nebo jinou listinu, jejíž zaznamenání je vyžadováno nebo povoleno zákonem“. Rovněž byl citován zákoník o vlastnictví sec. 12.001(1)(a): „Listina týkající se nemovitého nebo osobního majetku může být zapsána, pokud byla uznána, přísežně ověřena nebo prokázána v souladu se zákonem.“ Generální prokurátor Ken Paxton ve svém stanovisku dále uvádí, že „okresní úředník nesmí ukládat požadavky na podání nad rámec požadavků stanovených v § 12.001“. Koneckonců, zdůvodňuje, „pouhé podání místopřísežného prohlášení, v němž se uplatňuje nepříznivý zájem na cizím majetku, nezakládá právní nárok podavatele“. Pokud si okresní úředníci přejí mít k dispozici opravný prostředek proti podezřelým dokumentům, jejich opravný prostředek spočívá v zákoníku vlády (Government Code) sec. 51.901 (a)(2), který se týká podávání a zaznamenávání dokumentů, o nichž se úředník v dobré víře důvodně domnívá, že jsou podvodné. Úředníci však nemohou diskriminovat celou třídu dokumentů jako takovou.

Průzkum vlastnického práva

Je dobré prozkoumat vlastnické právo a zjistit, zda jsou známi vlastníci, které lze dohledat. Společnosti zabývající se vlastnickými právy vystaví relativně levnou zprávu o vlastnickém právu nebo lze využít online služby. Zpráva o vlastnictví může poskytnout užitečné informace při vypracování čestného prohlášení. Pokud zpráva o vlastnickém právu odhalí vlastníky, které lze dohledat, může být pro potenciálního žadatele o nepříznivou držbu lepší je kontaktovat a pokusit se o dohodu, která zachová stávající řetězec vlastnických práv. Bohužel to bude pravděpodobně zahrnovat zaplacení peněz za jejich podíly.

Hybridní čestná prohlášení

Pokud dědicové existují (ať už je lze nalézt, nebo ne), pak lze čestné prohlášení o nepříznivé držbě kombinovat s čestným prohlášením o dědictví – nazvaným „čestné prohlášení o dědictví a nepříznivé držbě“. Část smíšeného čestného prohlášení o dědictví by měla obsahovat popis rodinných poměrů spolu s prohlášením o tom, kdo se považuje za dědice, s ohledem na oddíl 203.001 zákoníku o pozůstalosti. Část týkající se nepříznivé držby by obsahovala obvyklá tvrzení o skutečné a pokojné držbě atd. Měli by ji podepsat alespoň dva nezaujatí svědci. Tři jsou lepší.

Placení daní

Klienti se běžně dotazují na placení daní za pozemky, které chtějí nepřímo vlastnit. „Máme platit daně?“ ptají se. Nuže, ano; jinak finanční úřady nakonec provedou daňový prodej a vlastnické právo získá někdo jiný. Klienti se také ptají: „Můžete mi zaručit, že když zaplatím daně, nepřijdu o své peníze?“. Odpověď je samozřejmě záporná. Za prvé, právníci nikdy nic nezaručují. Za druhé je vždy možné, že se objeví skutečný vlastník nemovitosti a bude se domáhat jejího vlastnictví. Pokud k tomu dojde, pak klient zaplacením daní této osobě něco daroval.

Přísežné prohlášení o nepříznivé držbě je kreativní nástroj, který je levný a často účinný. Tento proces však není bez určité míry rizika a nejistoty.

Vytvoření nového vlastnického řetězce

Jako další kreativní krok může po čestném prohlášení o nepříznivé držbě následovat převod nemovitosti z nepříznivého držitele (například na správce třetí strany) a poté další převod zpět na jméno nepříznivého držitele. Cílem je poskytnout nepříznivému držiteli skutečně zapsanou listinu na jeho vlastní jméno, aby se vytvořil nový řetězec vlastnických práv. Takové listiny by měly obsahovat konkrétní a vhodné formulace týkající se nepříznivého vlastnictví a dříve zaznamenaného čestného prohlášení, přičemž konečným cílem je, aby později prošly kontrolou u vlastnické společnosti. Pokud již uplynula desetiletá promlčecí lhůta, lze pro tento účel použít zvláštní záruční listiny; pokud ne, měly by se použít listiny bez záruk. K ochraně zprostředkovatele by mělo být zahrnuto vhodné ustanovení o náhradě škody.

Tento přístup je navržen tak, aby umožnil nepříznivému vlastníkovi získat důvěryhodnost, protože jeho nárok na vlastnictví se v průběhu času zvyšuje. Vzhledem k tomu, že tato metoda nepřináší okamžité výsledky, není vhodná pro investory, kteří chtějí nepříznivě nabýt nemovitost a následně ji převést.

Podnikatelé, kteří si ji pořizují sami, ať si dají pozor. Tyto transakce by měl provádět pouze schopný realitní právník, aby nedošlo k větší škodě než užitku, pokud jde o nárok na nepříznivé vlastnictví. Zde je na místě další upozornění: 84. zákonodárný sbor novelizoval obchodní &zákoník, kapitolu 27, aby zahrnul podvod s převodem nemovitostí jako klamavou obchodní praktiku podle DTPA. Novela rovněž výslovně umožňuje stíhání takového podvodu – takže použití jakékoli kreativní techniky k vytvoření nového vlastnického řetězce musí být řádně podloženo fakty a zákonem.

Pomoc pro vlastníka záznamu

Co má dělat vlastník, který je upozorněn, že někdo jiný uplatňuje nárok na nepříznivou držbu? Existuje několik možností, ale je důležité poznamenat, že nicnedělání není jednou z nich, protože promlčecí lhůta nakonec uplyne a žalobci se podaří nabýt právní titul. Jednou z možností je podat do evidence nemovitostí prohlášení o námitce, v němž se výslovně odmítne nárok nepříznivého držitele; za určitých okolností to může stačit k ukončení celé záležitosti. V opačném případě je jediným bezpečným postupem pro vlastníka podání žaloby známé jako „trespass to try title.“

Co potřebuje advokát od klienta?

Okolnosti se samozřejmě liší, takže klient by měl být připraven vysvětlit povahu svého negativního vlastnického nároku k předmětné nemovitosti. Má ji klient oplocenou? Postavil nějakou stavbu? Seká a udržuje klient pozemek? Platí z ní daně?“

Nejdůležitější je správný právní popis. Nemá smysl vznášet nepříznivý nárok na vlastnictví, pokud jsou hranice nemovitosti nejisté. V mnoha případech je nejlepší, když si klient před zahájením řízení nechá vypracovat znalecký posudek. Klient by měl rovněž předložit kopii poslední zapsané listiny o vlastnictví nemovitosti, aby čestné prohlášení o nepříznivé držbě mohlo obsahovat výslovnou, přímou vazbu na existující řetězec vlastnických práv (upozorňujeme, že zkrácený právní popis z oceňovacího okrsku, který používá jiný počítač než evidence nemovitostí, obecně nepostačuje);

Nakonec, pokud se případ týká potenciálních dědiců a pravděpodobnou strategií bude podání hybridního čestného prohlášení, pak klient bude muset provést určitý průzkum, kdo jsou dědicové a kde je lze nalézt. V těchto složitějších případech je dobré získat zprávu o vlastnických vztazích od vlastnické společnosti.

Poznámka k protiprávnosti

Nemovitostní právníci jsou pravidelně oslovováni osobami, které chtějí podniknout kampaň na uplatnění záporné držby, pokud jde o nemovitosti (někdy i desítky z nich), které považují za „opuštěné“. Často se jedná o zabavené domy ve vlastnictví věřitelů, které v současné době stojí ladem. Soudy mají tendenci chránit zájmy těchto nepřítomných věřitelů/nových vlastníků.

Z toho plyne, že zákon nepředpokládá ani neschvaluje používání pravidel nepříznivé držby jako podnikatelského plánu agresivních investorů. Ve skutečnosti taková strategie výslovně zahrnuje vloupání, podání falešných listin, pomluvu vlastnického práva a podvod. Okresní prokurátoři v Texasu začali tato jednání stíhat jako trestné činy. Ve výše zmíněném stanovisku generálního prokurátora Paxtona se uvádí: „Podvodná místopřísežná prohlášení jsou trestná a okresní úředníci mají povinnost upozornit vlastníky nemovitostí, pokud je podáno podvodné místopřísežné prohlášení.“ Přísežná prohlášení o záporné držbě by proto měla být používána obezřetně a pouze za legitimních okolností.

Z našich spisů

Virgil a Bob byli bratři, kteří vyrůstali na osmdesátiakrovém pozemku ve východním Texasu, který protékal potokem, jemuž místní říkali „bayou“. V osmi letech se Bob zatoulal z rodinné usedlosti a spadl do zátoky, která se hemžila takovou havětí, jako jsou aligátoři a vodní mokasíni. Zachránil se tak, že se z hnědé vody vytáhl pomocí kořenů cypřiše, a domů se vrátil celý zablácený a promočený. Jeho rodiče si oddechli a byli hrdí na to, že jejich syn prokázal vynalézavost a přežil, a časem se příběh rozšířil v legendu. Místo dvou hodin pryč se nyní vyprávělo, že chlapec byl pryč dva dny a přežil díky tomu, že zabil chřestýše holýma rukama a snědl je syrové. „Bayou Bob“ vyrostl v zádumčivého dvoumetrového hromotluka a nikdo, absolutně nikdo si s ním nezahrával.

Virgil, ačkoli byl menšího vzrůstu, to kompenzoval extra dávkou podlosti. Začal se živit drobnou kriminalitou, včetně krádeží aut a loupeží s přitěžujícími okolnostmi, a do svých pětadvaceti let strávil celkem tři roky ve vězení v Hunstville, kde se rozhodl, že si přečte něco o právu. To zahrnovalo i právo nepříznivého vlastnictví. Protože rodiče byli již po smrti, Virgil se rozhodl získat rodinný pozemek zpět pro sebe. Byl rozhodnutý dostat z něj Boba z Bayou (kterého nyní nenáviděl), aby mohl žít šťastně se Sally Mae, svou láskou ze střední školy, která mu jako jediná ve vězení psala.

Po propuštění se Virgil a Sally Mae domluvili, že Boba přepadnou, když se bude vracet z práce, a pak ho řádně „vyženou“ z pozemku tím, že ho v bezvědomí nebo mrtvého nadobro vrátí do Bayou. Plány však ztroskotaly. Když Bob vešel do domu, Sally Mae se na něj vrhla s velkou železnou pánví, několikrát ho udeřila do hlavy a obličeje a zlomila mu nos. Virgil zamířil z pušky na veverky, ale v nastalém zmatku se mu podařilo Sally Mae pouze střelit do ruky. Tu to rozzuřilo natolik, že se místo toho pustila do Virgila. Několik mocných úderů pěstí od Boba definitivně ukončilo roztržku a Virgil se v krátké době vrátil do Huntsvillu. Vyhnání se nezdařilo. Bob, na kterého zapůsobil bojovný duch Sally Mae, se s ní oženil, začal po večerech navštěvovat právnickou školu a nakonec se stal uznávaným východotexaským právníkem zabývajícím se osobními úrazy. Dokonce i soudci u soudu mu uctivě říkali Bayou Bob a nikdo, naprosto nikdo si s ním už nikdy nezahrával.

Informace v tomto článku jsou poskytovány pouze pro všeobecné vzdělávací účely a nejsou nabízeny jako právní poradenství, na které se může kdokoli spoléhat. Právní předpisy se mění. Před podniknutím jakýchkoli kroků, které mají právní důsledky, se doporučuje právní poradenství týkající se vašich individuálních potřeb a okolností. Poraďte se také se svým daňovým poradcem, protože nejsme daňoví specialisté a neposkytujeme daňové poradenství. Tato firma vás nezastupuje (tj. nevzniká žádný vztah mezi advokátem a klientem), dokud není najata a dokud s tím výslovně písemně nesouhlasí.

Copyright © 2020 by David J. Willis. Všechna práva vyhrazena po celém světě. Reprodukce nebo opakované použití tohoto materiálu pro jakýkoli účel bez předchozího písemného souhlasu a uvedení plného názvu je přísně zakázáno. David J. Willis je držitelem certifikátu Texaské rady pro právní specializaci (Texas Board of Legal Specialization) v oboru práva obytných i komerčních nemovitostí. Další informace jsou k dispozici na jeho webových stránkách https://www.LoneStarLandLaw.com.

.