Das Wort Leverage hat verschiedene Definitionen und leichte Nuancen, je nachdem, in welchem Kontext es verwendet wird. In diesem Beitrag möchte ich es im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen erläutern.

In diesem Fall bedeutet Leverage, dass Sie Fremdkapital einsetzen, um die Rendite Ihrer Investition zu erhöhen. Für viele von Ihnen mag das beängstigend klingen, aber wenn Sie ein Hausbesitzer sind, nutzen Sie wahrscheinlich genau das.

Leverage – Fremdkapital einsetzen, um die Rendite Ihrer Investition zu erhöhen

Die meisten Leute, die ich kenne, kaufen ein Haus nicht direkt in bar. (Wäre das nicht schön!) Stattdessen leisten sie in der Regel eine Anzahlung (20 %) und leihen sich den Rest (80 %) von einer Bank, um einen Vermögenswert (Ihr Haus) zu erwerben. Sie planen, die Hypothek im Laufe der Zeit abzuzahlen, und ich bin sicher, dass Sie alle hoffen, dass der Wert des Hauses im Laufe der Jahre steigen wird. Die Höhe des Gewinns ist eine direkte Folge der Wertsteigerung & der Hebelwirkung.

Mit anderen Worten: Die Hebelwirkung ist ein mächtiges Instrument, das es einer kleineren Investition ermöglicht, einen Vermögenswert zu kontrollieren, der einen höheren Wert hat. Daher führen kleine Wertsteigerungen der Anlage zu viel größeren Gesamtgewinnen.

Leverage to Wealth

So, wie kann es Sie reich machen? Nun, es kann Ihre Erträge enorm steigern.

Hier ist ein grundlegendes Beispiel, um dieses Konzept zu veranschaulichen, und hier sind die Annahmen in diesem Modell:

• Ich verwende die weithin akzeptierten durchschnittlichen jährlichen Aktienmarktgewinne von 10 %, die jährlich aufgezinst werden
• Ich verwende eine Wertsteigerung von 5 % des nationalen Durchschnittswerts eines Eigenheims (dieser Wert schwankt je nach Quelle zwischen 4 und 6 %)
• ohne Berücksichtigung der Inflation oder der Steuern
• Beim Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie deckt der Mieter die damit verbundenen Kosten (Hypothek, Steuern, Versicherung, Instandhaltung usw.).). Das ist nicht schwer, wie hier beschrieben.
• Auch wenn die Mieter die Schulden abbezahlen, behalte ich den ursprünglichen Schuldenbetrag bei, um die Berechnungen zu vereinfachen. In Wirklichkeit werden die Schulden langsam abbezahlt und verringern sich, was dem Eigenkapital der Anlageimmobilie zugute kommt.

Wenn Sie 100.000 Dollar zur Verfügung hätten, um sie vollständig in den Aktienmarkt zu investieren, kaufen Sie mit diesem Dollarbetrag eine bestimmte Anzahl von Aktien, die diesem Wert entsprechen. Vergessen Sie die Transaktionsgebühr, so kaufen Sie mit Ihren 100.000 Dollar in diesem Moment Aktien im Wert von genau 100.000 Dollar.

Angenommen, Sie kaufen stattdessen eine Anlageimmobilie, die ebenfalls 100.000 Dollar wert ist. In diesem Fall können Sie jedoch einen Kredit für die Immobilie aufnehmen und eine Anzahlung von 25 % (25.000 $) leisten, wobei die Bank Ihnen 75.000 $ für den Kauf der Immobilie leiht. Sie kontrollieren nun diesen Vermögenswert von 100.000 $ mit 25.000 $. Dies ist ein Beispiel für eine einfache Hebelwirkung.

Nehmen wir weiter an, der Wert beider Vermögenswerte, Aktien und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, steigt mit der erwarteten Wachstums-/Wertsteigerungsrate. Was bleibt Ihnen nach einem Jahr? Schauen wir uns das mal an:

	Aktien	Immobilien
Kaufpreis	100.000	100.000
Investitionsbetrag	100,000	25.000
% jährlicher Gewinn	10%	5%
Wert der Investition nach 1 Jahr	110,000	105.000
Wertzuwachs	10.000	5,000
% Kapitalrendite*	10%	20%

*Die Kapitalrendite errechnet sich aus dem Wertzuwachs geteilt durch die Anfangsinvestition.

Sie sehen, dass, obwohl Ihr jährlicher prozentualer Gewinn bei Immobilien nur halb so hoch ist wie bei Aktien, Ihre prozentuale Gesamtrendite aufgrund der Hebelwirkung doppelt so hoch sein kann.
Nun lassen Sie uns das über 5 Jahre extrapolieren, wobei die Gewinne jährlich aufgezinst werden. Sie können sehen, wie die Hebelwirkung einen enormen Einfluss hat.

	Aktien	Immobilien
Kaufpreis	100.000	100.000
Investitionsbetrag	100,000	25.000
% jährlicher Gewinn	10%	5%
5 Jahre Wert der Investition	161.051	127,628
Wertzuwachs (abzüglich Schulden)	61,051	27,628
Gesamtertrag der Investition	61%	111%

Um es noch interessanter zu machen, Sie haben zum Zeitpunkt des Kaufs statt der 25.000 $ dieselben 100.000 $ verwendet, die Sie für den Kauf von Aktien verwendet hätten, sie als Anzahlung (25 %) eingesetzt und mit Hilfe von Hebelwirkung eine Immobilie im Wert von 400.000 $ erworben. Nun, so sieht das nach einem Jahr aus:

	Aktien	Immobilien
Kaufpreis	100.000	400.000
Investitionsbetrag	100,000	100.000
% jährlicher Gewinn	10%	5%
Wert der Investition nach 1 Jahr	110,000	420.000
Wertzuwachs	10.000	20.000
Gesamtertrag der Investition	10%	20%

So könnte es nach 5 Jahren aussehen.

	Aktien	Immobilien
Kaufpreis	100.000	400.000
Investitionsbetrag	100,000	100.000
% jährlicher Gewinn	10%	5%
5 Jahre Wert der Investition	161,051	510,513
Wertzuwachs (abzüglich der Schulden)	61,051	110,513
Gesamtrendite	61%	111%

Hoffentlich sehen diese Gewinne für Sie beeindruckend aus, selbst wenn sie nur halb so hoch sind wie der jährliche Gewinn von Aktien. Für mich ist es das auf jeden Fall.

Hier ein persönliches Beispiel für Hebelwirkung:

Ich habe vor 5 Jahren mein eigenes Haus gekauft. Der Wert meines Hauses hat sich aufgrund des „heißen“ Marktes, in dem ich lebe, verdoppelt. Ich habe eine Anzahlung von 20 % auf das Haus geleistet. Aufgrund der Hebelwirkung hat sich meine Rendite nicht nur verdoppelt (wie das Haus), sondern ich habe in 5 Jahren einen Gewinn von 500 % und eine annualisierte Rendite von 43 % erzielt. Die ersten 500.000 Dollar des Gewinns wären bei einem Verkauf steuerfrei, was in meiner Steuerklasse enorm ist! Um diese Gewinne zu realisieren, müsste ich allerdings verkaufen und umziehen, aber das werde ich nach dem, was ich hier geschrieben habe, noch nicht tun.

Vorsicht

Nur ein Wort der Vorsicht: Hebelwirkung kann ein zweiköpfiges Biest sein, mit dem man seine Gewinne vervielfachen kann, das aber auch seine Verluste vervielfachen kann, falls man verkaufen muss. Ich persönlich setze bei meinen Immobilieninvestitionen gerne auf Leverage. Ich kaufe sie nicht alle in bar. Ich versuche jedoch, sie nicht übermäßig zu hebeln, d. h., wenn ich einige Mieter verliere, kann ich den Schuldendienst decken und riskiere nicht, alles zu verlieren. Auf diese Weise haben so viele Menschen während des Wirtschaftsabschwungs 2008 alles verloren. Sie besaßen zusätzlich zu ihren Eigenheimen viele Investitionen, konnten den Schuldendienst oder die Hypothek nicht decken und verloren schließlich ihre gesamten Investitionen.

Zusammenfassung

Schulden können beängstigend sein, aber sie können auch ein mächtiges Werkzeug sein, wenn sie auf die richtige Weise eingesetzt werden, um Vermögen anzuhäufen. Ich schlage ein Gleichgewicht vor – haben Sie nicht so viel Angst vor der Verschuldung, dass Sie sie nicht zu Ihrem Vorteil nutzen, aber überschulden Sie sich auch nicht so sehr, dass Sie eine Konjunkturdelle nicht überleben könnten.