Der Bundesstaat Kalifornien hat einige der teuersten Wohnungen des Landes. In einer neuen Studie geht Kristoffer (Kip) Jackson der Frage nach, warum Häuser im Golden State so viel kosten. Er kommt zu dem Ergebnis, dass dies auf die Regulierung der Flächennutzung zurückzuführen ist: Jede neue Flächennutzungsvorschrift verringert das Wohnungsangebot in einer kalifornischen Stadt um 0,2 Prozent pro Jahr. Darüber hinaus hat die Regulierung einen Spillover-Effekt: Nachbarstädte verschärfen ihre eigenen Vorschriften als Reaktion auf die Vorschriften anderer Städte, um zu vermeiden, dass sie die gesamte neue Entwicklung einer Region übernehmen.

Kalifornien beherbergt einige der teuersten Wohnungen des Landes. In einigen kalifornischen Städten kostet ein durchschnittliches Haus mit vier Schlafzimmern und zwei Bädern über 2 Millionen Dollar, während ein ähnliches Haus in vielen anderen Städten der USA weniger als 100.000 Dollar kostet. Wer das gemäßigt-mediterrane Klima Kaliforniens genossen oder Zeit an einem der schönen Strände verbracht hat, den überrascht es nicht, dass diese Annehmlichkeiten ihren Preis haben. Während sich diese Nachfragefaktoren zweifellos auf die Wohnungspreise auswirken, sind Angebotsfaktoren – wie die Anzahl der zum Kauf verfügbaren Wohnungen – ebenso wichtig, um zu verstehen, warum Wohnungen in Kalifornien so teuer sind.

Wenn es keine physischen oder anderen Hindernisse gibt, signalisieren steigende Wohnungspreise den Bauträgern Gewinnchancen, die sie mit dem Bau neuer Wohnungen nutzen wollen. In dem Maße, in dem neue Wohnungen mit der steigenden Nachfrage Schritt halten können, ist nicht zu erwarten, dass die Preise auf einem so hohen Niveau bleiben wie in Kalifornien. Zum Nachteil vieler Arbeiterfamilien im Golden State gibt es jedoch beträchtliche Hindernisse, die Bauträger daran hindern, die für einen erschwinglichen Wohnungsbau erforderlichen Bauvorhaben durchzuführen. Während geografische Merkmale (wie Berge und die Küste) sicherlich eine Rolle bei der Einschränkung der Entwicklung in einigen kalifornischen Gemeinden spielen, stellen lokale Regulierungssysteme ein ebenso schwer zu überwindendes Hindernis für Bauunternehmer dar.

Die Anwendung von Flächennutzungsvorschriften durch kalifornische Städte (einschließlich verschiedener Vorschriften zur Zoneneinteilung, Beschränkungen der Wohndichte und Wachstumsbeschränkungen) nahm von Mitte der 1980er bis Anfang der 1990er Jahre sprunghaft zu (siehe Abbildung unten). In einem Bundesstaat, der dafür bekannt ist, dass er ausgiebig von Wählerinitiativen Gebrauch macht, war dieses zunehmende Maß an Regulierung das Ergebnis einer wachsenden Anti-Wachstums-Stimmung nach Zeiten schnellen Bevölkerungswachstums. Es überrascht nicht, dass die damals am stärksten regulierten Gemeinden in der südlichen Küstenregion und in der San Francisco Bay Area auch heute noch die Liste anführen.

Abbildung 1 – Genehmigungsrate für Wohngebäude und zusätzliche Vorschriften im Laufe der Zeit, Kalifornien

Quelle: Daten zur Flächennutzungsregelung aus Erhebungen der lokalen Flächennutzungsbehörden in 402 kalifornischen Städten. Daten zu Baugenehmigungen und zum Wohnungsbestand stammen vom California Housing Foundation’s Construction Industry Review Board bzw. vom US Census Bureau.

Vergleicht man die Baurate in Städten, die mehr Flächennutzungsvorschriften umsetzen, mit der Rate in Städten, die weniger Vorschriften umsetzen, stellt man fest, dass jede zusätzliche Vorschrift das Wohnungsangebot einer Stadt um etwa 0,2 % pro Jahr verringert. Die durchschnittliche kalifornische Stadt, die für meine Analyse herangezogen wurde, hat eine Bevölkerung von etwa 55.140 Einwohnern mit 21.740 Wohnungen. In einer solchen Stadt führt eine neue Flächennutzungsregelung zu einer Verringerung des Wohnungsbestands um etwa 40 Einheiten pro Jahr. Die Verringerung des Wohnungsbestands einer Stadt ist das Ergebnis eines erheblichen Rückgangs der Neubautätigkeit. Die Zahl der jährlich neu gebauten Wohnungen sinkt um durchschnittlich 4 % pro Beschränkung. Diese Verringerung des Neubaus (und des gesamten Wohnungsbestands) erfolgt durch eine geringere Anzahl von Ein- und Mehrfamilienhäusern, wobei die Auswirkungen auf letztere mit durchschnittlich 6 % weniger erteilten Genehmigungen pro Verordnung viel stärker sind.

Gesamt gesehen verringert die Regulierung den Wohnungsbau. Das Ausmaß, in dem sich einzelne Vorschriften auf die Entwicklung auswirken, variiert jedoch, und einige „wachstumsfeindliche“ Maßnahmen fördern die Entwicklung (zumindest kurzfristig). Die offensichtlichste Art und Weise, wie die Flächennutzungsvorschriften die Bautätigkeit einschränken können, ist die ausdrückliche Begrenzung des Umfangs der neuen Bebauung. Eine der restriktivsten Vorschriften, die Begrenzung von Baugenehmigungen für Wohngebäude, führt zu einem Rückgang des Baus von Einfamilienhäusern um etwa 30 Prozent, während die Beschränkung der Anzahl neuer Grundstücke für eine Parzelle zu einem Rückgang des Baus von Mehrfamilienhäusern um 45 Prozent führt. Auch die Beschränkung der Form neuer Häuser wirkt sich auf die Bautätigkeit aus: Höhenbeschränkungen (in Form von Beschränkungen der Geschossflächenzahl) können den Bau von Einfamilienhäusern um bis zu 23 Prozent reduzieren. Die wohl größte Belastung für lokale Wohnungsbaugesellschaften ist die bürokratische/politische Unsicherheit, insbesondere wenn die Bebauungsvorschriften komplex sind und von den Wählern genehmigt werden müssen.

Obwohl sie gemeinhin als wirksames Mittel gegen die Zersiedelung angepriesen werden, habe ich herausgefunden, dass städtische Wachstumsgrenzen (auch als „Grüngürtel“ bekannt) tatsächlich den Bau von Einfamilienhäusern fördern. Es hat sich gezeigt, dass Wachstumsgrenzen den Wert neuer Häuser erhöhen, so dass es nicht verwunderlich ist, dass die Entwicklung bis zur Grenze beschleunigt wird.

Zusätzlich zu den soeben beschriebenen direkten Auswirkungen der Regulierung auf das Wohnungsangebot einer Stadt wirken sich lokale Regulierungssysteme auch auf die Ergebnisse des Wohnungsmarktes in benachbarten Gemeinden aus. In Kalifornien wird den Stadt- und Kreisverwaltungen ein erhebliches Maß an Autonomie bei der Verwaltung der Flächennutzung eingeräumt, was zu einem Regulierungswettbewerb zwischen benachbarten Städten führt. Dies führt zu einem Regulierungswettbewerb zwischen den umliegenden Städten. Anstelle eines „Wettlaufs nach unten“ bei den Steuersätzen, der häufig stattfindet, wenn Städte und Gemeinden um Unternehmen oder Einwohner konkurrieren, führt diese Form des Wettbewerbs zu einer zunehmenden Regulierung, da Einwohner und Stadtverwaltungen versuchen, das Wachstum in ihren Gemeinden zu bremsen. Obwohl die Regulierung der Flächennutzung im Allgemeinen auf der Ebene der Stadt (oder des Landkreises) erfolgt, ist Wachstum ein regionales Phänomen. Wie bei einer Tube Zahnpasta schwappt der regulatorische Druck, der auf die Entwicklung in einer Stadt ausgeübt wird, in der Regel auf die weniger regulierten Nachbarstädte über. Um zu vermeiden, dass die Städte alle neuen Entwicklungen in der Region auf sich nehmen, neigen sie dazu, ähnliche Regulierungsmuster wie ihre Nachbarn anzunehmen, sowohl in Bezug auf den Grad der Regulierungsstrenge als auch auf die tatsächlich angenommenen Maßnahmen.

Drakonische Flächennutzungsvorschriften behindern die Entwicklung von Wohngebieten, indem sie es den Bauunternehmern erschweren, auf die steigende Nachfrage zu reagieren – insbesondere bei Mehrfamilienhäusern. Wenn der Zugang zu Wohnraum in Kalifornien und anderen teuren Regionen des Landes erleichtert werden soll, müssen die Hindernisse für die Entwicklung überwunden werden. Geografische Beschränkungen wie die Küste sind schwer zu überwinden, aber regulatorische Hindernisse sind, zumindest theoretisch, leichter zu überwinden. Die jüngsten Versuche des kalifornischen Gouverneurs Jerry Brown, die Regulierung des Staates zu lockern, gehen in die richtige Richtung, aber es muss noch mehr getan werden, um die Auswirkungen jahrelanger strenger lokaler Beschränkungen auszugleichen. Bei der Suche nach erschwinglichem Wohnraum in Kalifornien und anderswo sollte das Hauptaugenmerk auf der richtigen Regulierung der Flächennutzung liegen.

Bildnachweis: Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

Dieser Artikel basiert auf dem Artikel „Do Land Use Regulations Stifle Residential Development? Evidence from California Cities“ im Journal of Urban Economics.

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Hinweis: Dieser Artikel gibt die Meinung des Autors wieder und nicht die Position von USAPP – American Politics and Policy, noch der London School of Economics, des Office of the Comptroller of the Currency oder des US-Finanzministeriums.

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Über den Autor

Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip Jackson ist ein Finanzökonom in der Wirtschaftsabteilung des Office of the Comptroller of the Currency. Seine Forschung konzentriert sich hauptsächlich auf die Messung der Flächennutzungsregulierung und die Abschätzung ihrer Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte und die demografische Zusammensetzung von Städten. Dr. Jackson hat einen Doktortitel von der University of California-Irvine und einen Bachelor of Science von der Utah State University.