Staten Kalifornien har några av de dyraste bostäderna i landet. I ny forskning undersöker Kristoffer (Kip) Jackson varför bostäder i den gyllene staten har kommit att kosta så mycket. Han finner att det beror på hur markanvändningen regleras; varje ny reglering av markanvändningen minskar en kalifornisk stads bostadsutbud med 0,2 procent per år. Dessutom har regleringen en spridningseffekt, där grannstäderna ökar sina egna regleringar som svar på andras regleringar för att undvika att ta emot all ny utveckling i en region.

Kalifornien är hemvist för några av de dyraste bostäderna i landet. I vissa städer i Kalifornien kostar en genomsnittlig bostad med fyra sovrum och två badrum över 2 miljoner dollar, medan en liknande bostad kostar mindre än 100 000 dollar i många andra städer i USA. För alla som har njutit av Kaliforniens tempererade medelhavsklimat eller tillbringat tid på några av dess vackra stränder är det inte förvånande att sådana bekvämligheter har ett pris. Dessa efterfrågefaktorer påverkar visserligen bostadspriserna, men utbudsfaktorer – t.ex. antalet bostäder som kan köpas – är lika viktiga för att förstå varför bostäder är så dyra i Kalifornien.

I avsaknad av fysiska eller andra hinder signalerar stigande bostadspriser vinstmöjligheter till byggherrar som, för att utnyttja dessa möjligheter, reagerar genom att bygga nya bostäder. I den mån nya bostäder kan hålla jämna steg med den ökande efterfrågan skulle vi inte förvänta oss att priserna skulle ligga kvar på så höga nivåer som de har gjort i Kalifornien. Till nackdel för många arbetarklassfamiljer i den gyllene staten finns det dock betydande hinder som hindrar byggherrar från att bygga så mycket som krävs för att göra bostäderna överkomliga där. Medan geografiska egenskaper (som berg och kust) säkert spelar en roll när det gäller att begränsa utvecklingen i vissa kaliforniska samhällen, skapar lokala regelverk ett lika svårt hinder för byggherrarna att övervinna.

De kaliforniska städernas användning av reglering av markanvändning (inklusive olika regler för zonindelning, restriktioner för boendetäthet och begränsningar av tillväxten) ökade kraftigt från mitten av 1980-talet till början av 1990-talet (se figuren nedan). I en delstat som är känd för att i stor utsträckning använda sig av initiativ från väljarna var denna ökande grad av reglering ett resultat av en ökande antitillväxtkänsla efter perioder av snabb befolkningstillväxt. Det är föga förvånande att de mest reglerade samhällena på den tiden – den södra kustregionen och San Francisco Bay-området – fortfarande toppar listan i dag.

Figur 1 – Tillståndsfrekvens för bostäder och ytterligare regleringar som antagits över tid, Kalifornien

Källa: Uppgifter om reglering av markanvändning från enkätsvar från lokala markanvändningsmyndigheter i 402 städer i Kalifornien. Uppgifter om bygglov och bostadsbestånd från California Housing Foundations Construction Industry Review Board respektive US Census Bureau.

Vid jämförelse mellan byggandet i städer som tillämpar fler regleringar av markanvändningen och byggandet i städer som tillämpar färre regleringar finner jag att varje ytterligare reglering minskar stadens bostadsutbud med cirka 0,2 procent per år. Den genomsnittliga staden i Kalifornien som används i min analys har en befolkning på cirka 55 140 invånare med 21 740 bostäder. För en sådan stad minskar en ny reglering av markanvändningen bostadsbeståndet med cirka 40 enheter per år. Minskningen av en stads bostadsbestånd är resultatet av en betydande minskning av nybyggnationen av bostäder. Antalet nya bostäder som byggs varje år minskar med i genomsnitt 4 procent per begränsning. Dessa minskningar av nybyggnationen (och det totala bostadsbeståndet) sker genom färre en- och flerfamiljshus, men effekten på det sistnämnda är mycket starkare, med i genomsnitt 6 procent färre utfärdade tillstånd per reglering.

Som helhet minskar regleringen bostadsutvecklingen. Graden av hur enskilda regleringar påverkar utvecklingen varierar dock, och vissa ”tillväxtfientliga” åtgärder ökar faktiskt utvecklingen (åtminstone på kort sikt). Det mest uppenbara sättet på vilket reglering av markanvändning kan minska byggandet är genom att uttryckligen begränsa mängden ny bebyggelse som kan ske. En av de mest restriktiva bestämmelserna, nämligen begränsningar av bygglov för bostäder, minskar byggandet av enfamiljshus med ungefär 30 procent, medan begränsningar av antalet nya tomter som skapas för en uppdelning leder till att byggandet av flerfamiljshus minskar med 45 procent. Begränsningar av nya bostäders form påverkar också hur snabbt de byggs: höjdbegränsningar (i form av begränsningar av våningsytan) kan minska byggandet av enfamiljshus med så mycket som 23 procent. Den viktigaste regleringsbördan för lokala bostadsutvecklare är förmodligen den byråkratiska/politiska osäkerheten, särskilt när zonindelningen är komplex och måste godkännas av väljarna.

Och även om det ofta framhålls som ett effektivt sätt att motverka stadsutbredning, finner jag att stadsutvecklingsgränser (även kända som ”gröna bälten”) i själva verket ökar byggandet av enfamiljshus. Stadsutvecklingsgränser har visat sig öka värdet på nya bostäder, så det är inte förvånande att utvecklingen skulle accelerera tills den angränsar till den etablerade gränsen.

Förutom de direkta effekterna av reglering på en stads bostadsutbud som just beskrivits, påverkar lokala regleringssystem också utfallet på bostadsmarknaden i närliggande samhällen genom spridning av reglering. I Kalifornien har städer och icke-inkorporerade län ett betydande mått av autonomi när det gäller hur de hanterar markanvändning, vilket leder till regleringskonkurrens mellan närliggande städer. Istället för den typ av ”kapplöpning mot botten” med skattesatser som ofta uppstår när orter konkurrerar om företag eller invånare, leder denna form av konkurrens till ökande reglering när invånare och stadstjänstemän försöker kväva tillväxten i sina samhällen. Även om regleringen av markanvändningen i allmänhet genomförs på stads- eller länsnivå är tillväxten ett regionalt fenomen. Så, likt en tandkrämstubb, när regleringstryck sätts på utvecklingen i en stad, spiller den vanligtvis över till mindre reglerade grannstäder. För att undvika att ta emot all ny utveckling i regionen tenderar städerna därför att anta liknande regleringsmönster som sina grannar, både när det gäller nivån på strängare reglering och de faktiska strategier som antas.

Drakoniska regler för markanvändning hindrar bostadsutvecklingen genom att göra det svårare för byggherrar att svara på den ökande efterfrågan – särskilt på flerfamiljshus. Om bostäder ska bli mer tillgängliga i Kalifornien och andra dyra delar av landet måste hindren för utveckling övervinnas. Geografiska begränsningar som kusten är svåra att övervinna, men hinder i form av lagstiftning är, åtminstone i teorin, av en mer följsam natur. Kaliforniens guvernör Jerry Browns senaste försök att lätta på delstatens regleringar är ett steg i rätt riktning, men mer måste göras för att motverka effekterna av åratal av stränga lokala restriktioner. Att få rätt reglering av markanvändningen bör vara det primära fokuset i strävan efter bostäder till överkomliga priser i Kalifornien och på andra håll.

Bildkredit: Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

Den här artikeln bygger på dokumentet ”Do Land Use Regulations Stifle Residential Development? Evidence from California Cities” i Journal of Urban Economics.

Läs vår kommentarspolicy innan du kommenterar.

Anmärkning: Denna artikel ger upphovsmannens åsikter och inte USAPP – American Politics and Policy, London School of Economics, Office of the Comptroller of the Currency eller US Department of Treasury.

Kortare URL för det här inlägget: http://bit.ly/29uFUsJ

_________________________________

Om författaren

Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip Jackson är ekonom på ekonomiavdelningen vid Office of the Comptroller of the Currency. Hans forskning är främst inriktad på att mäta reglering av markanvändning och uppskatta dess effekter på bostadsmarknaderna och städernas demografiska sammansättning. Jackson har en doktorsexamen från University of California-Irvine och en kandidatexamen från Utah State University.