Ordet hävstångseffekt har olika definitioner och har små nyanser beroende på i vilket sammanhang det används. Jag vill prata om det i just det här inlägget i termer av fastighetsinvestering.

I det här fallet betyder hävstångseffekt att använda lånat kapital för att öka avkastningen på din investering. För många av er kan det låta skrämmande, men om du är husägare använder du troligen just detta.

Leverage – Använd lånat kapital för att öka avkastningen på din investering

De flesta människor jag känner köper inte en bostad direkt i kontanter. (I stället lägger de vanligen ner en handpenning (20 %) och lånar resten (80 %) från en bank för att förvärva en tillgång (din bostad). Ni planerar att betala av på lånet med tiden och jag är säker på att ni alla hoppas att det kommer att öka i värde med åren. Storleken på vinsten är ett direkt resultat av apprecieringen & hävstångseffekten.

Så med andra ord är hävstångseffekten ett kraftfullt verktyg som gör det möjligt för en mindre investering att kontrollera en tillgång som har ett högre värde. Därför resulterar små apprecieringar i investeringens värde i mycket större totala vinster.

Leverage to Wealth

Så, hur kan det göra dig rik? Jo, den kan förstora din avkastning enormt mycket.

Här är ett grundläggande exempel för att illustrera detta koncept och här är uppsättningen antaganden i denna modell:

• Jag använder den allmänt accepterade genomsnittliga årliga börsvinsten på 10 %, sammansatt årligen
• Jag använder en ökning på 5 % av det nationella genomsnittliga bostadsvärdet (detta värde skiljer sig från 4-6 % beroende på din källa)
• Inte hänsyn tagen till inflation eller skatter
• Vid köpet av investeringsfastigheten är det en fastighet där hyresgästen står för de kostnader som är förknippade med den (lån, skatter, försäkringar, underhåll, osv.).). Inte svårt att göra, vilket refereras här.
• Även om hyresgästerna betalar av skulden håller jag det ursprungliga skuldbeloppet oförändrat för att underlätta beräkningarna. I verkligheten skulle skulden långsamt betalas av och minska, vilket ökar investeringsfastighetens eget kapital.

Om du hade 100 000 dollar att investera helt och hållet i aktiemarknaden, köper detta dollarbelopp ett bestämt antal aktier som motsvarar detta värde. Om man bortser från transaktionsavgiften köper dina 100 000 dollar i det aktuella ögonblicket aktier i aktier som är värda exakt 100 000 dollar.

Vad sägs om att du i stället köper en investeringsfastighet som också är värd 100 000 dollar. Men i det här fallet kan du ta ett lån på fastigheten och göra en handpenning på 25 % (25 000 dollar) och banken lånar dig 75 000 dollar för att köpa den. Du kontrollerar nu denna tillgång på 100 000 dollar med hjälp av 25 000 dollar. Detta är ett exempel på enkel hävstångseffekt.

Fortsättningsvis kan vi säga att värdet på båda tillgångarna, aktier och investeringsfastigheter, båda växer med sin förväntade tillväxt/tillväxttakt. Vad har du kvar efter ett år? Låt oss ta en titt:

	Aktier	Fastigheter
Köpeskilling	100 000	100 000
Investeringsbelopp	100,000	25 000
% årlig vinst	10%	5%
Investeringsvärde efter 1 år	110,000	105 000
Värdeökning	10 000	5,000
% Avkastning på investeringen*	10%	20%

*Din avkastning på investeringen beräknas genom att ta värdeökningen dividerad med din ursprungliga investering.

Du kan se att även om din procentuella årliga vinst i fastigheter är hälften så stor som i aktier, kan din totala procentuella avkastning på investeringen vara dubbelt så stor på grund av användningen av hävstångseffekten.
Nu kan vi extrapolera detta över fem år med vinster som sätts samman årligen. Du kan börja se hur hävstångseffekten har en enorm inverkan.

	Aktier	Fastigheter
Köpeskilling	100 000	100 000
Investeringsbelopp	100,000	25 000
% årlig vinst	10%	5%
5 års investeringsvärde	161 051	127,628
Värdeökning (subtrahera skulden)	61,051	27,628
Allmän avkastning på investeringen	61%	111%

För att göra det ännu mer intressant, Vid det första köptillfället använde du istället för att bara använda 25 000 dollar samma 100 000 dollar som du skulle ha använt för att köpa aktier, använde dem som en handpenning (25 %) och med hjälp av hävstångseffekten köpte du en fastighet värderad till 400 000 dollar. Så här ser det ut efter ett år:

	Aktier	Fastigheter
Köpeskilling	100 000	400 000
Investeringsbelopp	100,000	100 000
% Årlig vinst	10%	5%
Investeringsvärde efter 1 år	110,000	420 000
Värdeökning	10 000	20 000
Allmän avkastning på investeringen	10%	20%

Här är hur det kan se ut efter 5 år.

	Aktier	Fastigheter
Köpeskilling	100 000	400 000
Investeringsbelopp	100,000	100 000
% årlig vinst	10%	5%
5 års värde på investeringen	161,051	510,513
Värdeökning (subtrahera skuld)	61,051	110,513
Allmän avkastning på investeringen	61%	111%

Förhoppningsvis ser de vinsterna imponerande ut för dig även med hälften av den årliga procentuella vinsten för aktier. Det gör det definitivt för mig.

Här är ett personligt exempel på hävstångseffekt i arbete:

Jag köpte mitt eget hem för fem år sedan. Värdet på mitt hem har fördubblats på grund av den ”heta” marknaden som jag bor på. Jag gjorde en 20-procentig handpenning på bostaden. På grund av hävstångseffekten fördubblades inte bara min avkastning (som bostaden gjorde) utan resulterade faktiskt i en vinst på 500 % på 5 år och en årlig avkastning på 43 %. Den första vinsten på 500 000 dollar skulle vara skattefri om vi sålde, vilket i min skatteklass är enormt! För att realisera dessa vinster skulle jag dock behöva sälja och flytta, men det kommer jag inte att göra ännu baserat på det jag skrev här.

Försiktighet

Enbart ett varningens ord dock, hävstångseffekt kan vara ett tvåhövdat odjur där du kan mångdubbla dina vinster, men kan också mångdubbla dina förluster i händelse av att du måste sälja. Personligen gillar jag att använda hävstång för mina fastighetsinvesteringar. Jag köper dem inte alla kontant. Jag försöker dock att inte överbelåna dem vilket innebär att om jag förlorar några hyresgäster kan jag täcka skuldtjänsten och inte riskera att förlora allt. Det var så många som förlorade allt under den ekonomiska nedgången 2008. De ägde många investeringar utöver sina privata bostäder, kunde inte täcka skuldtjänsten eller bolånen och förlorade i slutändan hela sina investeringar.

Sammanfattning

Skulder kan vara skrämmande, men de kan också vara ett kraftfullt verktyg när de används på rätt sätt för att ackumulera rikedomar. Jag föreslår en balans – var inte så rädd för hävstången att du inte använder den till din fördel, men överbelåna dig inte till den grad att du inte skulle kunna överleva en svacka i ekonomin.

.