Câteva aspecte pe care trebuie să le luați în considerare atunci când clientul dumneavoastră dorește să renunțe la o ofertă necontingentă

De: David Hamerslough, Esq.

Clientul dumneavoastră, cumpărătorul, a fost ofertantul câștigător într-o situație de oferte multiple. Oferta a fost necontingentă, iar cumpărătorul a confirmat primirea unui pachet de informare în avans. La câteva zile după ratificarea contractului, cumpărătorul dvs. vă spune că nu mai dorește să cumpere proprietatea. Cumpărătorul dvs. vă întreabă apoi ce se poate face pentru a renunța la contract și pentru a-și recupera avansul, presupunând că acesta a fost plătit. Această situație continuă să apară pe piața noastră. Acest articol prezintă câteva dintre aspectele pe care dumneavoastră și cumpărătorul dumneavoastră ar trebui să le luați în considerare; cu toate acestea, aspectele pot fi diferite în funcție de fapte și circumstanțe. Aceste probleme, precum și rezolvarea lor, pot fi influențate și de declarațiile și comportamentul trecut și viitor al dumneavoastră și al cumpărătorului dumneavoastră.

1. De ce vrea cumpărătorul să se retragă? Exemplele includ remușcări ale ofertantului, o problemă cu proprietatea în sine, motive personale, dorința de a achiziționa o altă proprietate etc. Motivația cumpărătorului poate avea un impact asupra rezultatului acestei situații, precum și asupra abordării pe care dvs. și cumpărătorul dvs. o adoptați pentru a o rezolva. Declarațiile și comportamentul trecut și viitor pot avea, de asemenea, un impact asupra rezolvării, în funcție de faptul dacă aceste declarații și comportament sunt în concordanță sau nu cu ceea ce declară cumpărătorul ca fiind motivul pentru care a dat înapoi.

2. Ce abordare va fi adoptată pentru rezolvarea problemei? Strategia poate fi influențată de mulți factori, inclusiv motivația cumpărătorului, declarațiile și comportamentul trecut și viitor, câți bani sunt în pericol și capacitatea cumpărătorului de a-și asuma acest risc, condițiile de piață, nevoile și dorințele vânzătorului, relația dumneavoastră cu agentul de listare etc. Ce strategie este selectată, când este luată această decizie, dacă cumpărătorul selectează această strategie cu sau fără asistența unui avocat, modul în care este comunicată strategia și dacă declarațiile și comportamentul cumpărătorului sunt în concordanță cu această strategie pot avea un impact asupra soluției.

3. Ce declarații sau afirmații au fost făcute de agentul de listare sau de vânzător înainte de ratificarea contractului? Astfel de declarații ar putea fi legate de nivelul concurenței sau de starea proprietății. Ar putea exista motive pentru a pretinde că declarațiile au fost inexacte și oferă o bază pentru anulare.

4. A fost parafată despăgubirea lichidată? A fost plătit efectiv depozitul? Care este valoarea de piață a proprietății în raport cu prețul contractual al cumpărătorului dumneavoastră? Care este probabilitatea ca daunele cominatorii să fi fost parafate? Care este probabilitatea ca proprietatea să se revândă în termen de șase luni și la ce valoare netă pentru vânzător? În cazul în care au fost parafate daune-interese, prevede contractul de vânzare-cumpărare că avansul plătit efectiv este singurul și exclusivul remediu al vânzătorului în caz de încălcare a contractului sau există posibilitatea unei acțiuni de executare silită din partea vânzătorului? Răspunsurile la aceste întrebări și la alte întrebări similare pot avea un impact asupra strategiei pe care o adoptă cumpărătorul și asupra modului în care această strategie este pusă în aplicare.

5. Există motive legale de anulare? Acest lucru va depinde întotdeauna de fapte și circumstanțe, dar unele aspecte care trebuie luate în considerare includ ce contract de vânzare-cumpărare a fost utilizat, ce definiție, dacă există, prevede acesta în ceea ce privește informațiile complet completate, dacă informațiile corespund definiției, dacă a fost trimisă o notificare de executare silită și, dacă da, ce termene rămân active, dacă informațiile modificate sunt cerute prin contract sau pot fi solicitate în mod rezonabil? Există motive (fraudă, greșeală, lipsă de contraprestație) pentru a exercita drepturile de reziliere de drept comun? Există alte temeiuri juridice care să justifice anularea?

6. Cu ce presiuni (financiare, de timp, personale etc.), dacă există, s-au confruntat cumpărătorul și vânzătorul? Poate fi ușurată sau abordată orice presiune și, în caz afirmativ, în ce interval de timp? Acești factori pot avea un impact asupra strategiei adoptate, precum și asupra modului de punere în aplicare a strategiei respective.

7. Orice comunicare pe care o aveți cu cumpărătorul dumneavoastră sau pe care dumneavoastră sau cumpărătorul dumneavoastră o aveți cu orice altă persoană sau entitate legată de această situație va putea fi descoperită și utilizată în orice soluționare a acestei situații. Excepția principală ar fi pentru o comunicare avocat-client, dar această relație trebuie să existe, printre altele, înainte ca acest privilegiu să poată fi invocat. Dacă acest privilegiu s-ar aplica apoi comunicărilor dintre dvs. și clientul dvs. depinde de alte fapte și circumstanțe.

8. Odată ce dvs. și cumpărătorul dvs. v-ați angajat la o strategie sau la un motiv de anulare, poate fi dificil să schimbați acea strategie sau motiv ulterior. Două exemple comune includ (a) o anulare este pregătită și semnată de către cumpărător și menționează un motiv de anulare sau (b) este trimisă o comunicare către agentul de listare care conține un motiv de reziliere. Odată ce se depune o anulare sau se face o declarație, poate fi dificil să se justifice un motiv sau un temei alternativ pentru anulare, cum ar fi unul contractual sau legal.

Cele de mai sus reprezintă o listă a unora dintre aspectele pe care un cumpărător și agentul său ar trebui să le ia în considerare atunci când încearcă să se retragă dintr-un contract. Fiecare situație se va întoarce în funcție de propriile fapte și circumstanțe.