Introducere

Cererile legitime de posesie adversă sunt rare. Mai degrabă decât să se întâmple ca un eveniment singular, acestea tind să se acumuleze progresiv de-a lungul anilor, fără notificare sau fanfară. Revendicările clasice de posesie adversă includ familia care preia treptat terenul gol de lângă casa lor sau crescătorul de animale care a împrejmuit un teren adiacent și și-a pășunat vitele acolo timp de un deceniu.

Posesia adversă se referă la circumstanțele în care cineva poate pretinde în mod legal dreptul de proprietate asupra unui bun care nu îi aparținea inițial. Statutul care reglementează posesia adversă este Codul practicilor civile & Codul remediilor secțiunile 16.021 și următoarele. Acesta definește posesia adversă ca fiind „o însușire reală și vizibilă a proprietății imobiliare, începută și continuată în temeiul unei revendicări de drept care este incompatibilă cu și este ostilă revendicării unei alte persoane”. Jurisprudența adaugă că trebuie să fie adevărat că posesorul bunului îl posedă efectiv în mod deschis (credința de a avea dreptul de a poseda este insuficientă), că l-a posedat de fapt în mod continuu pentru perioada prevăzută de lege (posesia sporadică este insuficientă) și că posesorul afirmă în mod pașnic o revendicare de drept adversă și exclusivă față de toți ceilalți (posesia comună cu un proprietar este insuficientă). Toate acestea sunt chestiuni de fapt pe care trebuie să le decidă o instanță. Kinder Morgan N. Tex. Pipeline, L.P. v. Justiss, 202 S.W.3d 427, 438 (Tex. App.-Texarkana 2006, no pet.).

Posesia adversă „necesită o însușire reală și vizibilă a proprietății imobiliare, începută și continuată în temeiul unei revendicări de drept care este incompatibilă și ostilă cu revendicarea unei alte persoane”. „Posesia trebuie să fie de așa natură încât să indice în mod neechivoc o afirmare a unei pretenții de proprietate exclusivă a ocupantului.” Hardaway v. Nixon, 544 S.W.3d 402 (Tex.App-San Antonio 2017, pet. pending).

Pentru „a stabili o cerere de posesiune adversă, un reclamant trebuie să dovedească: (1) posesia efectivă a proprietății în litigiu, (2) care este deschisă și notorie, (3) pașnică, (4) în temeiul unei revendicări de drept; (5) care este în mod constant și continuu adversă sau ostilă față de revendicarea unei alte persoane pe durata perioadei legale relevante. Estrada v. Cheshire, 470 S.W.3d 109, 123 (Tex. App.-Houston 2015, pet. negat).

Nu este suficient să fie vorba doar de îngrijirea temporară a proprietății, sau chiar de plata impozitelor pe aceasta, până când proprietarul reapare. Se pot plăti ani de zile impozite pe proprietatea altcuiva, dar dacă nu sunt îndeplinite alte cerințe ale unei cereri legale de posesiune adversă, atunci acele plăți nu reprezintă nimic mai mult decât un cadou pentru proprietar.

„O persoană nu poate dobândi prin posesie adversă niciun drept sau titlu de proprietate asupra unui bun imobil dedicat utilizării publice.” Civ. Prac. & Rem. Code Sec. 16.030(b). Cu alte cuvinte, nu se poate invoca posesia adversă împotriva unei entități guvernamentale.

Rolul intenției

Pentru a deveni un posesor advers de succes, trebuie să aibă loc o posesie reală împreună cu o intenție neechivocă de a se apropria de proprietate de la proprietarul înregistrat. Expresia utilizată ocazional în jurisprudență este „intenție ostilă”, care conturează atât o stare de spirit, cât și o serie de acțiuni care sunt în mod clar concepute pentru a revendica terenul și a-i exclude pe toți ceilalți. În cazul în care astfel de factori sunt incerți sau dificil de dovedit, atunci o cerere de posesie adversă va eșua aproape sigur. Nac Tex Hotel Co., Inc. v. Greak, 481 S.W.3d 327 (Tex.App.-Tyler 2015, no pet.). În pofida acestui fapt, posesia adversă se referă în mod fundamental la acțiune (din partea posesorului) și/sau inacțiune (din partea proprietarului înregistrat). Intenția fără acțiune nu va realiza posesia adversă.

Descrierea proprietății

Așa că vreți să formulați o cerere de posesiune adversă asupra celor patruzeci de acri de vest la nord de calea ferată? Nu este suficient de bine, cel puțin nu dacă veți utiliza o declarație pe proprie răspundere privind posesia adversă. Locația și limitele terenului revendicat trebuie să poată fi determinate cu o certitudine rezonabilă, ceea ce înseamnă că trebuie să existe o descriere legală adecvată (lot și bloc sau măsurători și limite). Acest lucru poate necesita un studiu, în special în cazul proprietăților rurale. O alternativă este să se obțină mai întâi un astfel de studiu și apoi să se depună o declarație pe proprie răspundere privind posesia defavorabilă cu studiul atașat ca anexă; o altă opțiune – dacă este urgent să se înregistreze imediat un instrument – este să se depună declarația pe proprie răspundere cu descrierea proprietății așa cum este disponibilă în prezent și apoi să se modifice ulterior declarația pe proprie răspundere pentru a include descrierea corespunzătoare a limitelor și a limitelor.

Se aplică reguli stricte

Reguli privind posesia defavorabilă sunt specifice pentru un motiv. După cum a declarat Curtea Supremă din Texas, posesia adversă „este o doctrină dură în sine, luând bunuri imobile de la un proprietar înregistrat fără consimțământ expres sau compensație”. Tran v. Macha, 213 W.W.3d 913, 914 (Tex. 2006). Statutul stabilește regulile și condițiile în care se aplică doctrina, iar acestea trebuie să fie îndeplinite în mod concludent. Suficient de aproape nu este suficient de bun. În cazul în care posesia adversă face obiectul unui litigiu, toate problemele devin chestiuni de fapt care urmează să fie soluționate de către instanță.

Statul este structurat astfel încât să solicite o acțiune afirmativă din partea proprietarului înregistrat pentru a revendica proprietatea în anumite perioade de timp, denumite termene de prescripție. În cazul în care proprietarul înregistrat este împiedicat să recupereze proprietatea prin mijloace de autoajutorare pașnică, atunci el sau ea trebuie să depună un proces de încălcare a proprietății pentru a încerca titlul de proprietate pentru a stabili proprietatea legală și a revendica posesia. În cazul în care proprietarul înregistrat nu acționează, atunci revendicarea este prescrisă, iar posesorul advers prevalează. Rețineți că doctrina posesiunii adverse nu se aplică în cazul terenurilor publice sau împotriva unei entități guvernamentale.

Diferite legi de prescripție

Dreptul posesiunii adverse se bazează pe notificare, împreună cu posibilitatea ca proprietarul înregistrat să răspundă la această notificare. Legitimitatea unei revendicări de posesie adversă este stabilită atunci când circumstanțele sunt de așa natură încât aceasta este vizibilă pentru alții – ceea ce înseamnă că alții sunt sau ar trebui să fie în cunoștință de cauză că posesorul afirmă o revendicare de drept asupra proprietății care este reală, deschisă, notorie, exclusivă, adversă, ostilă, continuă și neîntreruptă pentru perioada legală aplicabilă. Înregistrarea unei declarații pe proprie răspundere privind posesia adversă se adaugă la aceste acțiuni și face cazul posesorului advers mai convingător.

În acest caz, sarcina revine proprietarului înregistrat. Odată ce un proprietar descoperă prezența unui potențial posesor advers sau este pus în alt mod la curent cu o revendicare de posesie adversă, acesta trebuie să acționeze pentru a înfrânge revendicarea posesorului advers în termenul prevăzut de una dintre cele trei legi de prescripție – sau să piardă titlul.

Legea de trei ani

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Three-Year Statute):

În temeiul acestei secțiuni, posesorul trebuie să aibă efectiv titlul de proprietate (adică, un act de proprietate ca parte a unui lanț de titlu obișnuit) sau cel puțin „culoarea titlului”, care se referă la o revendicare a titlului care are o bază rezonabilă, dar care, dintr-un motiv legitim, nu se încadrează în lanțul obișnuit al titlului. Așadar, posesorul trebuie să fie în măsură să prezinte actele de transmitere sau de titlu de proprietate care să susțină revendicarea, pentru ca aceasta să poată fi invocată cu succes în temeiul statutului de trei ani.

Statul de cinci ani

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.025 (Five-Year Statute):

Acest lucru este de la sine înțeles. Rețineți că, în conformitate cu acest statut de cinci ani, este în continuare necesar un fel de act de înregistrare.

Statul de zece ani

Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.026 (Ten-Year Statute ):

Dispoziția de 10 ani este cea mai importantă. Nu este necesar un act de proprietate sau un alt memorandum al titlului de proprietate atâta timp cât sunt îndeplinite elementele posesiei adverse. Cu toate acestea, o astfel de documentație poate fi utilă pentru a stabili limitele terenului revendicat; în caz contrar, cheia pentru determinarea limitelor poate fi cea care este împrejmuită ca o „împrejmuire proiectată” – nu doar un „gard întâmplător”. Rhodes v. Cahill, 802 S.W.2d 643, 646 (Tex. 1990).

Regula privind împrejmuirea proiectată din Rhodes apare într-un caz ulterior privind pășunatul vitelor. „În conformitate cu legislația texană, utilizarea terenului pentru pășunatul vitelor nu reușește să stabilească posesia adversă din punct de vedere juridic, cu excepția cazului în care gardul folosit este o „împrejmuire proiectată”, spre deosebire de „gardurile obișnuite”. . . . Cu excepția cazului în care reclamantul demonstrează că a ridicat gardul cu scopul de a îngrădi proprietatea în cauză, gardul este un gard ocazional și nu o împrejmuire proiectată.” Iar un gard ocazional nu este suficient de bun pentru a câștiga o cerere de revendicare a posesiei adverse. Anderton v. Lane, 439 S.W.3d 514 (Tex.App.-El Paso 2014, pet. negat).

Alte legi de prescripție

Alte două secțiuni, secțiunea 16.027 și secțiunea 16.028, sunt aplicate mai rar. Prima prevede o prescripție de 25 de ani „indiferent dacă persoana este sau a fost sau nu sub o incapacitate legală”. Cea de-a doua permite o prescripție de 25 de ani bazată pe un titlu de proprietate, chiar dacă acel titlu este nul în aparență sau în fapt.

Statele de prescripție nu includ nicio perioadă de incapacitate legală (minoritate, nebunie sau serviciu în forțele armate) din partea proprietarului inițial.

Statutele de prescripție pot fi atacate sau combinate de diverși posesori succesivi ai proprietății, atâta timp cât există „privity of estate” (o legătură juridică directă prin intermediul lanțului de titluri) între aceste persoane.

Coproprietari

Un coproprietar (termenul juridic pentru coproprietar) nu poate poseda în contradictoriu cu un alt coproprietar decât dacă reclamantul repudiază în mod clar titlul și pretinde că deține în contradictoriu cu acel titlu. Dyer v. Cotton, 333 S.W.3d 703 (Tex. App.-Houston 2010, no pet.). Mai mult, un coproprietar care revendică posesia adversă împotriva unui alt coproprietar trebuie să demonstreze în mod afirmativ că toți ceilalți coproprietari au fost înlăturați fără echivoc de pe proprietate. Villarreal v. Guerra, 446 S.W.3d 404 (Tex.App.-San Antonio 2014, pet. respinsă). În consecință, o declarație sub jurământ de posesia adversă sau un act bazat pe posesia adversă îi pune pe coproprietari la curent cu o cerere de posesia adversă numai dacă acel instrument este înregistrat înainte ca ceilalți coproprietari să își dobândească interesul.

În general, există un standard mai ridicat pentru posesia adversă în cazul coproprietarilor. În cauza Hardaway, citată mai sus, instanța a explicat că „Cotenanților li se cere să depășească o cerință mai strictă . . sarcina este mai oneroasă, deoarece coproprietarii au drepturi de proprietate și de utilizare a proprietății pe care un străin nu le-ar avea … . Astfel, o parte care invocă posesia adversă față de un coproprietar nu trebuie doar să dovedească faptul că posesia sa a fost adversă, ci trebuie să dovedească și un fel de excludere – reală sau implicită.” Ce se înțelege prin „ouster”? Ei bine, poate însemna exact ceea ce implică, în sens fizic. Poate fi, de asemenea, „constructivă”, așa cum reiese din zeci de ani de posesie exclusivă fără a fi contestată de alți coproprietari. Se aplică un standard de rezonabilitate: „nu este nimic mai mult decât o aplicare a regulii dovezilor circumstanțiale, conform căreia existența anumitor fapte tinde să susțină o deducție rezonabilă că proprietarul înregistrat a fost pus la curent cu faptul că închirierea a fost repudiată … Astfel, acte care sunt incompatibile cu utilizarea inițială a proprietății pot fi suficiente pentru a pune proprietarul la curent cu faptul că închirierea a fost repudiată. Același lucru a fost considerat valabil și în cazurile de posesie de lungă durată de către chiriaș în temeiul unei revendicări de proprietate, în cazul în care acesta nu a reușit să facă valabilă nicio revendicare.” Tex—Wis Company v. Johnson, 534 S.W.2d 895 (Tex. 1976).

Cazul special al moștenitorilor Cotenant

Este un caz interesant atunci când un posesor mizează pe o revendicare de posesie adversă împotriva membrilor familiei într-o situație de moștenire – de exemplu, un fiu dorește să revendice ferma familiei după ce părinții săi au murit fără testament, iar frații săi nu manifestă niciun interes sau au dispărut de mult timp. Anterior, posesia adversă împotriva moștenitorilor coproprietari se realiza în același mod ca și împotriva oricăror alți coproprietari, cu mențiunea că, pentru a fi adversă, moștenitorul posesor trebuia să demonstreze înlăturarea forțată sau notorie a celorlalți moștenitori, poate cu ajutorul unei puști de vânătoare.

Recunoscând cu ușurință că această abordare implica pericole inerente, legiuitorul a adăugat în 2017 Sec. 16.0265 la Codul de practică civilă & Remedii pentru a reglementa cazurile de „moștenitori cotenanți”. Moștenitorii cotenanți au acum sarcini legale specifice pe care trebuie să le îndeplinească dacă doresc să reclame posesia adversă împotriva rudelor lor („ouster” nu mai este una dintre ele). Cine sunt moștenitorii cotenanți? Statutul îi definește ca fiind „una dintre cele două sau mai multe persoane care dobândesc simultan interese de proprietate identice și indivizibile și drepturi de posesie asupra aceluiași bun imobil prin aplicarea legilor aplicabile în materie de succesiune ab intestat din acest stat sau un succesor în drepturi al uneia dintre aceste persoane”.”

Sunt avute în vedere atât declarațiile sub jurământ de moștenitor, cât și posesia adversă Este necesară o perioadă de posesie de zece ani, timp în care niciun alt moștenitor coproprietar nu poate să fi contribuit la întreținerea proprietății sau la plata impozitelor; să fi contestat ocupația posesorului; să fi afirmat sau să fi depus vreo notificare de revendicare; sau să fi încheiat vreun acord cu moștenitorul posesorului. Există o perioadă de așteptare de cinci ani care începe după ce un moștenitor coproprietar își depune declarațiile de moștenitor și de posesie adversă. De asemenea, este necesară o notificare în ziar și se impune o limită de 160 de acri. Rezultatul, în ansamblu, este un proces mai puțin colorat, dar mai civilizat.

Litigii intentate de posesorul advers

Alternativ, un posesor advers poate fi cel care introduce o acțiune în justiție pentru a stabili titlul. Pentru a face acest lucru, posesorul trebuie să dovedească (1) o însușire și o posesie vizibilă a terenului, suficientă pentru a anunța deținătorul înregistrat al titlului (2) care este pașnică, (3) în temeiul unei pretenții de drept ostilă pretenției deținătorului titlului și (4) care continuă pe durata specificată în legea aplicabilă. Ce este o „însușire vizibilă”? Posesorul trebuie „să își însușească în mod vizibil proprietatea astfel încât să anunțe orice altă persoană că revendică un drept asupra proprietății.” Perkins v. McGehee, 133 S.W.3d 291, 292 (Tex. App.-Forth Worth 2004, no pet.). Mulți oameni reușesc acest lucru prin împrejmuirea proprietății și prin afirmarea în alt mod a unei stăpâniri clare asupra acesteia.

Secțiunea 16.034 prevede că partea care prevalează într-un proces de punere în posesie a proprietății imobiliare poate primi o atribuire a costurilor și a onorariilor rezonabile ale avocatului.

Gravuri judecătorești împotriva proprietății posedate în mod abuziv

Ce se întâmplă dacă terenul posedat în mod abuziv are unul sau mai multe gajuri judecătorești care au fost atașate la acesta? O curte de apel din San Antonio a considerat că privilegiile de judecată sunt stinse. „Părțile au stipulat că Jones avea un drept de retenție valabil asupra celor două parcele de proprietate și că a respectat condițiile legale prealabile pentru a-și executa dreptul de retenție. Părțile au stipulat, de asemenea, că, în măsura în care acestea se aplică, Harrison și Stephens au respectat condițiile prealabile ale legilor privind posesia adversă de trei și cinci ani. . . . În conformitate cu faptele din acest caz, problema centrală este dacă un titlu de prescripție prin posesia adversă a succesorului în drepturi al debitorului judecătoresc stinge un drept de retenție. Considerăm că da, conform Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 16.024 (Statutul de prescripție de trei ani), § 16.025 (Statutul de prescripție de cinci ani) și § 16.030. . . . Susținem, de asemenea, că prescripțiile au început să curgă împotriva titularului de drept de retenție, Jones, din momentul intrării în posesie de către apelanții respectivi care au cumpărat de la debitorul judecătoresc.” Jones v. Harrison & Stephens, 773 S.W.2d 759 (Tex.App.-San Antonio 1989, writ denied).

Abordări creative: The Affidavit of Adverse Possession

Ce ar trebui să facă un posesor advers care crede că unul dintre statutele de prescripție de mai sus îi permite să revendice proprietatea? Prima și cea mai bună opțiune este să depună o acțiune de încălcare a dreptului de proprietate. Cu toate acestea, în cazul în care un proces nu este accesibil, o a doua opțiune este de a depune o declarație pe proprie răspundere de posesie adversă în registrele județene de proprietate imobiliară, care conține formulări specifice care afirmă diferitele elemente ale unei cereri de revendicare a posesiei adverse. O astfel de declarație sub jurământ acționează ca un marker care dă startul notificării, oferind astfel un punct fix pentru curgerea termenelor de prescripție aplicabile. Pe măsură ce declarația sub jurământ se maturizează în timp, fără opoziție, aceasta dobândește treptat o credibilitate sporită.

Rețineți că este posibil să depuneți o declarație sub jurământ înainte ca termenul de prescripție aplicabil să fi expirat în totalitate. Declarația pe proprie răspundere poate afirma o dată la care a început posesia adversă (care poate fi o dată cu mulți ani în trecut) și poate preciza că, în cazul în care circumstanțele actuale continuă și dacă întregul termen de prescripție expiră, atunci reclamantul va deveni proprietar simplu.

Litigiul cu privire la faptul dacă funcționarii județeni au sau nu obligația de a accepta declarațiile pe proprie răspundere de posesiune adversă executate și recunoscute în vederea depunerii a fost soluționat efectiv printr-o opinie a procurorului general al Texasului (numerotată KP-0165) emisă în 2017. Întrebarea a primit un răspuns afirmativ, citând Local Government Code sec. 192.001: „Secretarul comitatului înregistrează fiecare act de proprietate, ipotecă sau alt instrument a cărui înregistrare este necesară sau permisă prin lege.” De asemenea, a fost citat și Codul proprietății sec. 12.001(1)(a): „Un instrument privind bunurile imobiliare sau personale poate fi înregistrat dacă a fost recunoscut, depus sub jurământ cu un jurat corespunzător sau dovedit în conformitate cu legea.” Procurorul general Ken Paxton mai afirmă în avizul său: „Un secretar de județ nu poate impune cerințe de înregistrare în afara celor prevăzute în secțiunea 12.001.” La urma urmei, motivează el, „simpla depunere a unei declarații sub jurământ prin care se afirmă un interes negativ în proprietatea altuia nu conferă solicitantului un titlu legal.” Dacă secretarii de județ doresc să aibă un remediu pentru documentele suspecte, recursul lor se află în Codul guvernamental sec. 51.901 (a)(2), care se referă la depunerea și înregistrarea documentelor despre care funcționarul are motive întemeiate să creadă cu bună credință că sunt frauduloase. Dar grefierii nu pot discrimina o întreagă categorie de documente per se.

Cercetarea titlului

Este o idee bună să se cerceteze titlul pentru a determina dacă există proprietari cunoscuți care pot fi localizați. Companiile de titluri de proprietate vor emite un raport de titlu relativ ieftin sau poate fi utilizat un serviciu online. Raportul asupra titlului de proprietate poate furniza informații utile în redactarea declarației pe proprie răspundere. În cazul în care raportul asupra titlului de proprietate relevă existența unor proprietari înregistrați care pot fi localizați, un potențial reclamant de posesie adversă poate fi mai bine sfătuit să îi contacteze pe aceștia și să încerce o înțelegere care să păstreze lanțul de titluri existent. Din păcate, acest lucru va implica probabil plata unor sume de bani pentru interesele lor.

Afirmații hibride

Dacă există moștenitori (indiferent dacă pot fi găsiți sau nu), atunci o declarație pe proprie răspundere privind posesia adversă poate fi combinată cu o declarație pe proprie răspundere privind moștenirea – intitulată „Affidavit of Heirship and Adverse Possession” (Declarație pe proprie răspundere privind moștenirea și posesia adversă). Partea privind calitatea de moștenitor din declarația pe proprie răspundere hibridă ar trebui să includă o enumerare a circumstanțelor familiale, împreună cu o declarație privind persoanele despre care se crede că sunt moștenitorii, în lumina secțiunii 203.001 din Estates Code. Secțiunea privind posesia adversă ar trebui să facă afirmațiile obișnuite cu privire la posesia reală și pașnică etc. Cel puțin doi martori dezinteresați ar trebui să semneze. Trei este mai bine.

Pagarea impozitelor

Clienții se interesează în mod obișnuit de plata impozitelor restante pe terenurile pe care doresc să le posede în mod abuziv. „Ar trebui să plătim impozitele?”, întreabă ei. Ei bine, da; în caz contrar, autoritățile fiscale vor efectua în cele din urmă o vânzare de impozite și titlul de proprietate va fi dobândit de altcineva. Clienții întreabă, de asemenea, „Puteți garanta că, dacă plătesc impozitele, nu-mi voi pierde banii?”. Răspunsul este bineînțeles că nu. În primul rând, avocații nu garantează niciodată nimic. În al doilea rând, este întotdeauna posibil ca adevăratul proprietar al proprietății să apară și să ceară punerea în posesie. Dacă acest lucru se întâmplă, atunci clientul a făcut un cadou acelei persoane plătind impozitele restante.

Afidavitul de posesie adversă este un dispozitiv creativ care este ieftin și adesea eficient. Cu toate acestea, procesul nu este lipsit de o anumită măsură de risc și incertitudine.

Crearea unui nou lanț de titluri de proprietate

Ca un pas creativ suplimentar, declarația sub jurământ de posesie adversă poate fi urmată de un act de proprietate în afara posesorului advers (către un terț fiduciar, de exemplu) și apoi de un alt act de proprietate înapoi pe numele posesorului advers. Obiectivul este de a oferi posesorului defavorabil un act real înregistrat pe numele său, pentru a crea un nou lanț de titluri de proprietate. Astfel de acte ar trebui să conțină un limbaj specific și adecvat în ceea ce privește posesia adversă și declarația pe proprie răspundere înregistrată anterior, cu scopul final de a trece cu succes de o companie de titluri de proprietate în viitor. În cazul în care statutul de zece ani a expirat, se pot utiliza acte de garanție specială în acest scop; în caz contrar, ar trebui utilizate acte fără garanții. Ar trebui inclusă o clauză de despăgubire adecvată pentru a proteja intermediarul.

Această abordare este concepută pentru a permite posesorului defavorabil să obțină credibilitate pe măsură ce pretenția sa la titlul de proprietate se întinde pe parcursul unei perioade de timp. Deoarece această metodă nu produce rezultate instantanee, ea nu este potrivită pentru investitorii care doresc să dobândească în mod abuziv o proprietate și apoi să o răstoarne.

Atenție la cei care fac acest lucru singuri. Aceste tranzacții ar trebui să fie gestionate doar de un avocat imobiliar capabil, pentru a evita să faceți mai multe daune decât beneficii atunci când vine vorba de cererea de revendicare a posesiei adverse. Există un avertisment suplimentar aici: cea de-a 84-a legislatură a modificat Business & Commerce Code capitolul 27 pentru a include frauda de transfer imobiliar ca practică comercială înșelătoare în conformitate cu DTPA. Amendamentul permite, de asemenea, în mod expres urmărirea penală a unei astfel de fraude – astfel încât utilizarea oricărei tehnici creative pentru a stabili un nou lanț al titlului de proprietate trebuie să se bazeze în mod solid pe fapte și pe lege.

Remedii pentru proprietarul înregistrat

Ce ar trebui să facă un proprietar care este pus la curent cu faptul că altcineva face o cerere de revendicare a posesiei adverse? Există câteva opțiuni, dar este important de observat că a nu face nimic nu este una dintre ele, deoarece termenul de prescripție va curge în cele din urmă și reclamantul va reuși să dobândească titlul legal. O posibilitate este de a depune o declarație pe proprie răspundere opusă în registrele de proprietate imobiliară prin care se respinge în mod expres revendicarea posesorului advers; în anumite circumstanțe, acest lucru poate fi suficient pentru a pune capăt problemei. În caz contrar, singura cale de acțiune sigură este ca proprietarul să depună o acțiune cunoscută sub numele de „trespass to try title.”

Ce are nevoie avocatul de la client?

Circumstanțele variază, bineînțeles, astfel încât clientul trebuie să fie pregătit să explice natura pretenției sale de posesie adversă asupra proprietății în cauză. A împrejmuit-o clientul? A ridicat o structură? Clientul cosește și întreține proprietatea? Plătește impozite pentru aceasta?

Este esențială o descriere juridică adecvată. Nu prea are rost să faci o cerere de revendicare a posesiei adverse dacă limitele proprietății sunt incerte. În multe cazuri, clientul este cel mai bine sfătuit să obțină un studiu înainte de a proceda. De asemenea, clientul ar trebui să furnizeze o copie a ultimului act de proprietate înregistrat, astfel încât declarația pe proprie răspundere privind posesia adversă să poată conține o legătură expresă și directă cu lanțul existent al titlului de proprietate (rețineți că o descriere juridică prescurtată de la districtul de evaluare, care utilizează un computer diferit de cel al registrelor de proprietate imobiliară, nu este, în general, suficientă);

În cele din urmă, în cazul în care cazul implică moștenitori potențiali, iar strategia probabilă va fi depunerea unei declarații pe proprie răspundere hibride, atunci clientul va trebui să facă unele cercetări cu privire la cine sunt moștenitorii și unde pot fi găsiți. Obținerea unui raport asupra titlului de proprietate de la o companie de titluri de proprietate este o idee bună în aceste cazuri mai complexe.

O notă privind ilegalitatea

Avocatii imobiliari sunt abordați în mod regulat de persoane care doresc să întreprindă o campanie de afirmare a posesiei adverse în ceea ce privește proprietățile (uneori zeci de proprietăți) pe care le percep ca fiind „abandonate”. Acestea sunt adesea case executate silit, deținute de creditori, care în prezent stau degeaba. Instanțele de judecată au avut tendința de a proteja interesele acestor creditori absenți/acum proprietari absenți.

Ceea ce trebuie reținut este că statutul nu prevede și nici nu scuză utilizarea regulilor privind posesia adversă ca plan de afaceri pentru investitori agresivi. De fapt, o astfel de strategie implică în mod expres pătrunderea prin efracție, depunerea de acte false, calomnierea titlului și fraudă. Procurorii districtuali din Texas au început să urmărească aceste acțiuni ca infracțiuni penale. În avizul AG menționat mai sus, procurorul general Paxton afirmă: „Declarațiile sub jurământ frauduloase sunt infracțiuni, iar secretarii de comitat au datoria de a notifica proprietarii de imobile atunci când este depusă o declarație sub jurământ frauduloasă.” În consecință, declarațiile sub jurământ de posesie adversă ar trebui folosite cu prudență și numai în circumstanțe legitime.

Din dosarele noastre de caz

Virgil și Bob erau frați care au crescut pe un teren de optzeci de acri în estul Texasului, care era străbătut de un curs de apă pe care localnicii îl numeau „the bayou”. La vârsta de opt ani, Bob s-a rătăcit de la gospodăria familiei și a căzut în bayou, care era plin de dăunători precum aligatori și mocasini de apă. A scăpat trăgându-se din apa maro și repeziș cu ajutorul rădăcinilor unui chiparos și s-a întors acasă plin de noroi și ud până la piele. Părinții săi au fost atât ușurați, cât și mândri că fiul lor a dat dovadă de ingeniozitate pentru a supraviețui și, odată cu trecerea timpului, povestea s-a transformat în legendă. În loc să fie plecat timp de două ore, acum se povestea că băiatul fusese plecat timp de două zile și că supraviețuise ucigând cu mâinile goale șobolani cu clopoței și mâncându-i cruzi. „Bayou Bob” a devenit un hulk meditativ de 1,80 m și nimeni, absolut nimeni, nu s-a mai pus cu el.

Virgil, deși mai mic de statură, a compensat cu o doză suplimentară de răutate. S-a apucat de o viață de mici infracțiuni, inclusiv furturi de mașini și jafuri agravate și, până la vârsta de 25 de ani, a petrecut în total trei ani în închisoarea din Hunstville, unde – dintre toate lucrurile – a decis să se documenteze despre lege. Printre acestea se număra și legea posesiei adverse. Cum părinții erau acum decedați, Virgil a devenit obsedat de revendicarea terenului familiei pentru el însuși. Era hotărât să-l scoată pe Bayou Bob (pe care acum îl ura) de pe el, pentru a putea trăi fericit cu Sally Mae, iubita lui din liceu, care a fost singura care i-a scris vreodată în închisoare.

După ce a fost eliberat, Virgil și Sally Mae au conspirat să-l salte pe Bob când se întorcea de la serviciu și apoi să-l „alunge” cum se cuvine de pe proprietate, întorcându-l, fie inconștient, fie mort, în bayou pentru totdeauna. Planurile au eșuat. Când Bob a intrat în casă, Sally Mae a căzut peste el cu o tigaie mare de fier, lovindu-l în mod repetat în cap și în față, rupându-i nasul. Virgil a țintit cu pușca sa de veveriță, dar în haosul care a urmat nu a reușit decât să o împuște pe Sally Mae în braț. Aceasta a fost atât de revoltată de acest lucru încât s-a dus după Virgil în locul ei. Câțiva pumni puternici din partea lui Bob au pus capăt în mod concludent disputei, iar Virgil, în scurt timp, s-a întors la Huntsville. Alungarea eșuase. Bob, impresionat de spiritul de luptător al lui Sally Mae, s-a căsătorit cu ea și a început să urmeze cursurile facultății de drept la seral, devenind în cele din urmă un respectat avocat din estul Texasului specializat în vătămări corporale. Chiar și judecătorii de la tribunal îl numeau respectuos Bayou Bob și nimeni, absolut nimeni, nu s-a mai pus cu el vreodată.

Informațiile din acest articol sunt furnizate doar în scopuri educaționale generale și nu sunt oferite ca un sfat juridic pe care cineva se poate baza. Legea se schimbă. Se recomandă consultanță juridică referitoare la nevoile și circumstanțele dumneavoastră individuale înainte de a întreprinde orice acțiune care are consecințe juridice. Consultați-vă, de asemenea, consilierul dumneavoastră fiscal, deoarece noi nu suntem practicieni fiscali și nu oferim consultanță fiscală. Această firmă nu vă reprezintă (adică nu se stabilește nicio relație avocat-client) decât dacă și până când este reținută și acceptă în mod expres și în scris să facă acest lucru.

Copyright © 2020 de David J. Willis. Toate drepturile rezervate în întreaga lume. Reproducerea sau reutilizarea acestui material în orice scop fără permisiunea scrisă prealabilă și fără atribuirea integrală este strict interzisă. David J. Willis este licențiat în drept imobiliar rezidențial și comercial de către Texas Board of Legal Specialization. Mai multe informații sunt disponibile pe site-ul său, https://www.LoneStarLandLaw.com.

.