Cuvântul efect de pârghie are diferite definiții și are mici nuanțe în funcție de contextul în care este folosit. Aș dori să vorbesc despre el în această postare specială în ceea ce privește investițiile imobiliare.

În acest caz, efectul de pârghie înseamnă să folosești capital împrumutat pentru a crește randamentul investiției tale. Pentru mulți dintre voi s-ar putea să sune înfricoșător, dar dacă sunteți proprietar de locuință, probabil că folosiți exact acest lucru.

Leverage – Folosirea capitalului împrumutat pentru a crește randamentul investiției dumneavoastră

Majoritatea oamenilor pe care îi cunosc nu cumpără o locuință în totalitate în numerar. (Nu ar fi frumos totuși!) În schimb, ei pun de obicei un avans (20%) și împrumută restul (80%) de la o bancă pentru a achiziționa un activ (casa dumneavoastră). Plănuiți să plătiți ipoteca în timp și sunt sigur că toți sperați că aceasta va crește în valoare de-a lungul anilor. Valoarea câștigului este un rezultat direct al aprecierii & efectului de levier.

Deci, cu alte cuvinte, efectul de levier este un instrument puternic care permite unei investiții mai mici să controleze un activ care are o valoare mai mare. Prin urmare, aprecierile mici ale valorii investiției au ca rezultat câștiguri globale mult mai mari.

Livrarea către bogăție

Atunci, cum te poate face bogat? Ei bine, vă poate amplifica extraordinar de mult randamentele.

Iată un exemplu de bază pentru a ilustra acest concept și iată setul de ipoteze din acest model:

• Utilizez câștigul mediu anual acceptat pe scară largă de 10% pe piața bursieră, compus anual
• Utilizez o apreciere de 5% a valorii medii naționale a locuinței (această valoare diferă de la 4-6%, în funcție de sursă)
• Nu iau în considerare inflația sau impozitele
• În achiziționarea proprietății de investiții, aceasta este una în care chiriașul acoperă cheltuielile implicate (ipotecă, impozite, asigurări, întreținere etc.).). Nu este greu de făcut, după cum se face referire aici.
• Chiar dacă chiriașii plătesc datoria, păstrez aceeași valoare a datoriei inițiale pentru a face calculele mai ușoare. În realitate, datoria ar fi achitată încet-încet și s-ar diminua, adăugându-se la capitalul propriu al proprietății de investiții.

Dacă ați avea 100.000 de dolari pentru a investi complet pe piața bursieră, această sumă în dolari cumpără o anumită cantitate de acțiuni care echivalează cu această valoare. Lăsând la o parte comisionul de tranzacție, în acel moment curent, cei 100.000 de dolari vă cumpără acțiuni de acțiuni în valoare de exact 100.000 de dolari.

Acum să spunem că, în schimb, achiziționați o proprietate de investiții care valorează, de asemenea, 100.000 de dolari. Cu toate acestea, în acest caz sunteți în măsură să luați un împrumut pentru proprietate și să puneți un avans de 25% (25.000 de dolari), iar banca vă împrumută 75.000 de dolari pentru a o cumpăra. Acum controlați acest activ de 100.000 de dolari folosind 25.000 de dolari. Acesta este un exemplu de efect de levier simplu.

Continuând, să presupunem că valoarea ambelor active, acțiunile și proprietatea de investiții, cresc la rata de creștere / apreciere preconizată. Cu ce vă rămâne după un an? Haideți să aruncăm o privire:

	Acțiuni	Bunuri imobiliare
Preț de achiziție	100.000	100.000
Suma investiției	100,000	25,000
% Câștig anual	10%	5%
Valoarea investiției după 1 an	110,000	105,000
Câștig în valoare	10,000	5,000
% Randament al investiției*	10%	20%

*Randamentul investiției dumneavoastră se calculează prin împărțirea câștigului în valoare la investiția inițială.

Vezi că, chiar dacă procentul anual de câștig în imobiliare este la jumătate față de cel al acțiunilor, procentul general de rentabilitate a investiției poate fi dublu datorită utilizării efectului de levier.
Acum să extrapolăm acest lucru pe 5 ani, cu câștiguri compuse anual. Puteți începe să vedeți cum efectul de levier are un impact extraordinar.

	Acțiuni	Imobiliare
Preț de achiziție	100.000	100.000
Mărimea investiției	100,000	25,000
% Câștig anual	10%	5%
Valoarea investiției pe 5 ani	161,051	127,628
Câștig în valoare (se scade datoria)	61,051	27,628
Câștigul total al investiției	61%	111%

Pentru a face lucrurile și mai interesante, la momentul inițial al achiziției, în loc să folosiți doar 25.000 de dolari, ați folosit aceiași 100.000 de dolari pe care i-ați fi folosit la cumpărarea de acțiuni, i-ați folosit ca avans (25%) și, folosind efectul de levier, ați cumpărat o proprietate evaluată la 400.000 de dolari. Ei bine, iată cum arată după un an:

	Acțiuni	Imobiliare
Preț de achiziție	100.000	400.000
Muncă investită	100,000	100,000
% Câștig anual	10%	5%
Valoarea investiției după 1 an	110,000	420,000
Câștig în valoare	10,000	20,000
Rentura totală a investiției	10%	20%

Iată cum ar putea arăta după 5 ani.

	Acțiuni	Imobiliare
Preț de achiziție	100.000	400.000
Măsura investiției	100,000	100,000
% Câștig anual	10%	5%
Valoarea investiției pe 5 ani	161,051	510,513
Câștig în valoare (scăzând datoria)	61,051	110,513
Câștigul total al investiției	61%	111%

Sperăm că aceste câștiguri vi se par impresionante chiar și cu jumătate din câștigul % anual al acțiunilor. Mie cu siguranță mi se pare.

Iată un exemplu personal de efect de pârghie la lucru:

Am cumpărat propria mea casă acum 5 ani. Valoarea casei mele s-a dublat din cauza pieței „fierbinți” în care locuiesc. Am dat un avans de 20% pentru casă. Datorită efectului de pârghie, randamentul meu nu s-a dublat pur și simplu (așa cum s-a dublat și casa), ci, de fapt, a rezultat un câștig de 500% în 5 ani și un randament anualizat de 43%. Primii 500.000 de dolari din câștig ar fi scutiți de impozit dacă am vinde, ceea ce, în categoria mea de impozitare, este enorm! Cu toate acestea, pentru a realiza aceste câștiguri, ar trebui să vând și să mă mut, dar nu o voi face deocamdată pe baza a ceea ce am scris aici.

Atenție

Doar un cuvânt de precauție totuși, efectul de pârghie poate fi o bestie cu două capete în care vă puteți multiplica câștigurile, dar vă puteți multiplica și pierderile în cazul în care trebuie să vindeți. Personal, îmi place să folosesc efectul de pârghie pentru investițiile mele imobiliare. Nu le cumpăr pe toate în numerar. Cu toate acestea, încerc să nu le folosesc prea mult, ceea ce înseamnă că, dacă aș pierde câțiva chiriași, aș putea să acopăr serviciul datoriei și să nu risc să pierd totul. Acesta este modul în care atât de mulți oameni au pierdut totul în timpul recesiunii economice din 2008. Aceștia dețineau o mulțime de investiții pe lângă locuințele personale, nu au putut acoperi serviciul datoriei sau ipoteca și, în cele din urmă, au sfârșit prin a-și pierde toate investițiile.

Summary

Debitul poate fi înfricoșător, dar poate fi și un instrument puternic atunci când este folosit în mod corect pentru a acumula bogăție. Vă sugerez un echilibru – nu fiți atât de speriați de efectul de levier încât să nu-l folosiți în avantajul dumneavoastră, totuși, nu vă supraîndatorați până la punctul în care nu ați putea supraviețui unei scăderi în economie.

.