Se acceptă, de exemplu, venitul din închirierea unei proprietăți comerciale deținute de împrumutat, dacă nu provine de la proprietatea finanțată.

Atâta timp cât proprietatea dvs. se încadrează în aceste prevederi, obținerea contorizării veniturilor din chirii este în mare parte o chestiune de a completa formularele corecte și de a furniza creditorului documentele corespunzătoare. Ceea ce va trebui să furnizați depinde de faptul dacă proprietatea are deja un istoric de închiriere stabilit.

Când este acceptat venitul din închiriere pentru subscriere?

Dacă dețineți deja chiria și puteți documenta venitul provenit din aceasta, venitul dvs. este considerat real – mai degrabă decât proiectat – de către creditor. Venitul real din chirii va fi luat în considerare de către subscriptori.

O bancă ar putea examina doi ani de declarații fiscale pentru a vedea cât de mult venit dovedit a fost generat de chiriile dumneavoastră.

Pentru ca declarațiile fiscale personale să fie suficiente – conform Fannie Mae – va trebui să depuneți formularul IRS 1040, anexa E. Dacă depuneți o declarație de impozit pentru afaceri, veți completa formularul Rental Real Estate Income and Expenses of a Partnership or an S Corporation (Venituri și cheltuieli pentru proprietăți imobiliare închiriate ale unui parteneriat sau ale unei corporații S), care este cunoscut și sub numele de IRS Formular 8825.

Fannie Mae va solicita, de asemenea, probabil, efectuarea unui raport de evaluare pentru a estima valoarea de piață a proprietății. Dacă aveți o proprietate de închiriat cu o singură unitate, acest lucru va necesita ca un evaluator să completeze un Single-Family Comparable Rent Schedule (formular 1007). Pentru proprietățile cu două până la patru unități, evaluatorul ar trebui să completeze Formularul 1025 – Raportul de evaluare a proprietăților rezidențiale cu venituri mici.

Când este acceptat venitul locativ prognozat pentru subscriere?

Cândva, venitul locativ nu poate fi dovedit prin intermediul unei declarații fiscale. Să zicem, de exemplu, că tocmai ați cumpărat proprietatea sau că ați cumpărat proprietatea la mijlocul anului și arătați doar o parte din venitul din chirie în declarația de impozit.

În acest caz, venitul din chirie ar fi considerat previzionat și poate fi folosit – în anumite circumstanțe – în scopul subscrierii. Din nou, este o chestiune de a putea prezenta dovada potențialului de venit al proprietății.

În cazul în care chiriașul are un chiriaș, creditorii vor lua un procent din venitul care este subliniat într-un contract de închiriere și îl vor folosi pentru a determina venitul locativ prognozat. Aceștia folosesc de obicei 75% din venitul total raportat – 25% se scad pentru a ține cont de potențialele spații libere și de întreținerea în curs.

Dacă nu există un chiriaș, creditorul va cere unui evaluator să facă un audit al proprietății și va folosi comparabilele prețurilor de închiriere pentru proprietăți similare din zonă pentru a estima venitul potențial de închiriere.

Când nu este acceptabil venitul de închiriere prognozat?

Nu întotdeauna venitul de închiriere prognozat este acceptabil pentru subscriere, totuși. În primul rând, este posibil să aveți o problemă în a face ca acesta să fie luat în considerare dacă nu poate fi documentat (de exemplu, dacă chiria a fost plătită în numerar). Acest lucru se datorează faptului că, uneori, creditorii solicită copii ale cecurilor ca dovadă că chiria este plătită în mod regulat și la timp.

De asemenea, venitul de închiriere preconizat poate fi greu de justificat dacă contractul de închiriere are o valoare mai mică decât valoarea de piață. Să spunem că ați decis să oferiți unui prieten sau unui membru al familiei o chirie preferențială. Dacă aceasta este acceptată, este posibil să nu obțineți din ea o valoare atât de mare pe cât ați sperat. În acest caz, va trebui să folosiți valorile de închiriere descrise în contractul de închiriere ca venitul dumneavoastră preconizat, mai degrabă decât valoarea de piață pentru care unitatea poate fi evaluată.

Cum se calculează venitul din chirie pentru o cerere de credit ipotecar?

Modul în care va fi calculat venitul dumneavoastră din chirie atunci când încercați să vă calificați pentru un credit ipotecar va depinde de documentația care este folosită pentru a-l justifica.

Cum se calculează venitul din chirii cu ajutorul declarațiilor fiscale federale?

Când declarațiile fiscale federale sunt folosite pentru a calcula venitul din chirii care se califică, creditorul trebuie să adauge la fluxul de numerar al împrumutatului orice cheltuieli deduse – depreciere, dobândă, cotizații la asociația de proprietari, impozite sau asigurări – înainte de a face orice calcule. Orice cheltuieli nerecurente ale proprietății pot fi adăugate din nou, cu condiția ca acestea să fi fost documentate în mod corespunzător.

Venitul este apoi calculat în funcție de numărul de luni în care potențialul împrumutat a folosit proprietatea ca unitate de închiriere în ultimul an fiscal.

Cum se calculează venitul de închiriere în cazul contractelor de închiriere și al evaluărilor?

Pentru contractele de închiriere și evaluări, creditorul va lua o parte din venitul preconizat și o va folosi pentru calculele sale. De obicei, aceștia folosesc 75%, iar ceilalți 25% țin cont de spațiile vacante proiectate.

Cum se ia în considerare venitul din chirii în DTI?

Raportul dvs. de îndatorare la venit (DTI) este un factor important pe care creditorii îl analizează atunci când decid dacă să vă aprobe sau nu cererea de împrumut. Este, în esență, suma datoriilor dvs. lunare recurente împărțită la venitul dvs. lunar total. În mod obișnuit, creditorii caută un raport mai mic sau egal cu 43%. Cu toate acestea, cu cât raportul dvs. este mai mic, cu atât mai bine.

De exemplu, să spunem că aveți un venit lunar brut de 5.000 de dolari. Între timp, plata ipotecii dvs. este de 1.000 de dolari, aveți o plată lunară a împrumutului pentru studenți de 300 de dolari, o plată pentru mașină de 300 de dolari și o plată minimă a cardului de credit de 200 de dolari.

Matematica ar arăta astfel:

(1.000 $ + 300 $ + 300 $ + 300 $ + 200 $)/ 5.000 $ = 0,36

În acest caz, raportul datorie-venit ar fi de 36%.

Cu toate acestea, atunci când efectuați acest calcul, mai sunt câteva detalii de luat în considerare, în special dacă venitul de închiriere pe care sperați să îl folosiți provine de la reședința dvs. principală sau de la o proprietate de investiții separată.

Dacă venitul de închiriere calculat – care a fost calculat în funcție de numărul de luni în care a fost folosit ca închiriere în ultimul an fiscal – provine de la reședința dvs. principală, ar trebui să îl adăugați la calculul venitului dvs. lunar brut. Între timp, suma integrală a plății lunare a creditului ipotecar ar trebui să fie inclusă în datoriile dvs. lunare.

Dacă acel venit calculat nu provine de la reședința dvs. principală, acesta ar conta în calculul venitului dvs. lunar brut doar dacă este mai mare decât plata lunară a creditului ipotecar. Dacă calcularea acestuia vă plasează în minus, ar conta în schimb la datoriile dvs. lunare.

Cum afectează venitul de închiriere fluxul dvs. net de numerar?

Pentru proprietățile de închiriat, creditorul va analiza, de asemenea, fluxul dvs. net de numerar. În majoritatea situațiilor financiare, fluxul de numerar net este reprezentat de scăderea cheltuielilor dvs. din venituri. Cu toate acestea, în scenariile de închiriere, este un pic mai complicat. Aici, creditorii folosesc din nou 75% din venitul dvs. total de închiriere înainte de a scădea cheltuielile.

Dacă numărul rezultat este pozitiv, aveți noroc. Acest număr este apoi adăugat la venitul dumneavoastră. Dacă nu, însă, va fi contabilizat ca o pierdere și va trebui să-l recuperați dintr-o altă sursă.

Fise de calcul al venitului locativ

Fannie Mae pune la dispoziție fișe de calcul pentru ca dumneavoastră să vă puteți face o idee despre ceea ce ar putea fi venitul dvs. locativ înainte de a aduce actele la un creditor. Ce foaie de calcul va fi potrivită pentru dvs. depinde de faptul dacă proprietatea dvs. este o reședință principală, o proprietate de investiții sau o exploatație comercială, precum și de numărul de unități locative pe care le aveți:

Cum pot folosi venitul din chirii pentru a mă califica pentru un credit ipotecar?

În cea mai mare parte, procesul de solicitare a unui credit ipotecar folosind venitul din chirii va fi același ca și în lipsa acestuia. Cu toate acestea, ar trebui să fiți pregătit să furnizați documente suplimentare pentru a dovedi venitul locativ real sau preconizat – și este posibil să treceți prin unele verificări suplimentare.

Introducerea venitului locativ în cererea dumneavoastră

Voi dori să introduceți venitul locativ în același timp în care furnizați creditorului dumneavoastră celelalte informații financiare necesare pentru cererea dumneavoastră. În general, ar trebui să fiți pregătit să furnizați copii ale următoarelor:

În ceea ce privește ceea ce aveți nevoie în mod specific pentru a dovedi venitul din chirii, dacă aveți deja un chiriaș, declarațiile fiscale ar trebui să vă ofere suficiente informații. În caz contrar, vi se va cere probabil să furnizați o estimare a ceea ce vă așteptați să fie venitul din chirie.

Cum verifică creditorii venitul din chirie în cererea dumneavoastră?

Dispus acest lucru, o estimare nu va fi suficientă pentru a vă fi aprobat un împrumut. Creditorul va trece prin și va verifica venitul dumneavoastră, efectuând cel mai probabil o evaluare. Evaluarea va analiza prețul de închiriere al unor proprietăți similare din zona dvs. pentru a ajunge la o valoare proiectată a chiriei.

Cu toate acestea, creditorul dvs. vă poate cere mai multe detalii. Dacă aveți deja un chiriaș, creditorul ar putea dori o copie a contractului de închiriere, precum și copii ale cecurilor de chirie recente, pentru a verifica dacă chiria este plătită la timp și în mod regulat.

Cu toată probabilitatea, venitul din proprietatea dvs. de închiriat poate fi într-adevăr prezentat ca venit. Trebuie doar să fiți pregătit să o dovediți prin furnizarea de documente corecte. Discutați cu un creditor pentru a vă face o idee despre documentația specifică care trebuie inclusă pentru scenariul dvs. unic de închiriere. Asigurați-vă că faceți copii înainte de a furniza documentele către creditor.

.