Statul California are unele dintre cele mai scumpe locuințe din țară. În cadrul unei noi cercetări, Kristoffer (Kip) Jackson investighează de ce casele din statul de aur au ajuns să coste atât de mult. El a descoperit că acest lucru se datorează modului în care este reglementată utilizarea terenurilor; fiecare nouă reglementare privind utilizarea terenurilor reduce oferta de locuințe a unui oraș californian cu 0,2 % pe an. În plus, reglementarea are un efect de contagiune, orașele învecinate sporindu-și propriile reglementări ca răspuns la cele ale altora pentru a evita să preia toate noile dezvoltări dintr-o regiune.

California găzduiește unele dintre cele mai scumpe locuințe din țară. În unele orașe californiene, o locuință medie cu patru dormitoare și două băi te-ar costa peste 2 milioane de dolari, în timp ce o locuință similară ar costa mai puțin de 100.000 de dolari în multe alte orașe din SUA. Pentru oricine s-a bucurat de climatul temperat-mediteranean al Californiei sau a petrecut timp pe unele dintre frumoasele sale plaje, nu este surprinzător faptul că astfel de facilități au un cost. În timp ce acești factori de cerere afectează cu siguranță prețurile locuințelor, factorii de ofertă – cum ar fi numărul de locuințe disponibile pentru cumpărare – sunt la fel de importanți pentru a înțelege de ce locuințele sunt atât de scumpe în California.

În absența unor impedimente fizice sau de altă natură, prețurile în creștere ale locuințelor semnalează oportunități de profit pentru dezvoltatorii imobiliari, care, pentru a exploata aceste oportunități, răspund prin construirea de noi locuințe. În măsura în care noile locuințe pot ține pasul cu cererea în creștere, nu ne-am aștepta ca prețurile să rămână la niveluri atât de ridicate cum au fost în California. Cu toate acestea, în detrimentul multor familii din clasa muncitoare din statul de aur, există bariere considerabile care împiedică dezvoltatorii să asigure volumul de construcții necesar pentru a face locuințele accesibile acolo. În timp ce caracteristicile geografice (cum ar fi munții și coasta) joacă cu siguranță un rol în limitarea dezvoltării în unele comunități californiene, regimurile locale de reglementare creează un obstacol la fel de dificil de depășit pentru dezvoltatori.

Utilizarea de către orașele din California a reglementărilor privind utilizarea terenurilor (inclusiv diverse reguli de zonare, restricții privind densitatea rezidențială și limitări ale creșterii) a crescut brusc de la mijlocul anilor 1980 până la începutul anilor 1990 (a se vedea figura de mai jos). Într-un stat cunoscut pentru utilizarea pe scară largă a inițiativelor alegătorilor, acest nivel tot mai ridicat de reglementare a fost rezultatul creșterii sentimentului anti-creștere în urma unor perioade de creștere rapidă a populației. Nu este surprinzător faptul că cele mai reglementate comunități de atunci – în regiunea de coastă sudică și în zona golfului San Francisco – se află și astăzi în fruntea listei.

Figura 1 – Rata de autorizare rezidențială și reglementările suplimentare adoptate de-a lungul timpului, California

Sursa: Date privind reglementarea utilizării terenurilor din răspunsurile la sondaj ale autorităților locale de amenajare a teritoriului din 402 orașe din California. Datele privind autorizațiile și stocul de locuințe provin de la California Housing Foundation’s Construction Industry Review Board și, respectiv, de la US Census Bureau.

Comparând rata construcțiilor în orașele care implementează mai multe reglementări privind amenajarea teritoriului cu rata în orașele care le implementează mai puțin, constat că fiecare reglementare suplimentară reduce oferta de locuințe a unui oraș cu aproximativ 0,2 procente pe an. Orașul mediu californian utilizat în analiza mea are o populație de aproximativ 55.140 de locuințe și 21.740 de locuințe. Pentru un astfel de oraș, adăugarea unei noi reglementări privind amenajarea teritoriului reduce stocul de locuințe cu aproximativ 40 de unități pe an. Reducerile în stocul de locuințe al unui oraș sunt rezultatul unor scăderi semnificative ale ratei de construcție de locuințe noi. Numărul de locuințe noi construite în fiecare an se reduce în medie cu 4 procente pe restricție. Aceste reduceri ale construcțiilor noi (și ale stocului total de locuințe) vin prin mai puține unități de locuințe unifamiliale și multifamiliale, dar efectul asupra acestora din urmă este mult mai puternic, cu o medie de 6 la sută mai puține autorizații eliberate per reglementare.

Considerată în ansamblu, reglementarea reduce dezvoltarea rezidențială. Cu toate acestea, gradul în care reglementările individuale afectează dezvoltarea variază, iar unele politici „anti-creștere” cresc de fapt dezvoltarea (cel puțin pe termen scurt). Cel mai evident mod în care reglementarea utilizării terenurilor ar putea reduce construcțiile este prin limitarea explicită a cantității de noi dezvoltări care pot avea loc. Una dintre cele mai restrictive reglementări, plafonarea autorizațiilor de construcție rezidențială, reduce construcția de locuințe unifamiliale cu aproximativ 30 de procente, în timp ce restricțiile privind numărul de loturi noi create pentru o subdiviziune determină o scădere a construcțiilor multifamiliale cu 45 de procente. Impunerea de restricții asupra formei noilor locuințe afectează, de asemenea, ritmul în care acestea sunt construite: restricțiile de înălțime (sub forma unor limitări ale raportului dintre suprafața construită și suprafața utilă) pot reduce construcția de locuințe unifamiliale cu până la 23 %. Se poate spune că cea mai semnificativă povară de reglementare suportată de dezvoltatorii locali de locuințe este incertitudinea birocratică/politică, în special atunci când codul de zonare este complex și supus aprobării alegătorilor.

În timp ce este prezentat în mod obișnuit ca un remediu eficient pentru extinderea urbană, am constatat că limitele de creștere urbană (cunoscute și sub numele de „centuri verzi”) cresc de fapt construcția de locuințe unifamiliale. S-a demonstrat că limitele de creștere urbană cresc valoarea locuințelor noi, astfel încât nu este surprinzător faptul că dezvoltarea ar accelera până la limita stabilită.

În plus față de efectele directe ale reglementării asupra ofertei de locuințe a unui oraș, descrise mai sus, regimurile de reglementare locale afectează, de asemenea, rezultatele pieței locuințelor în comunitățile vecine, prin efectul de contagiune al reglementării. În California, administrațiile orașelor și ale comitatelor neîncorporate beneficiază de o autonomie semnificativă în ceea ce privește modul în care gestionează utilizarea terenurilor, ceea ce duce la o concurență de reglementare între orașele din apropiere. Mai degrabă decât genul de „cursă spre fund” a ratelor de impozitare care apare adesea atunci când localitățile concurează pentru întreprinderi sau rezidenți, această formă de concurență duce la creșterea nivelului de reglementare, deoarece rezidenții și oficialii orașelor încearcă să înăbușe creșterea în comunitățile lor. Deși reglementările privind utilizarea terenurilor sunt, în general, puse în aplicare la nivelul orașului (sau al județului), creșterea este un fenomen regional. Așadar, asemenea unui tub de pastă de dinți, atunci când presiunea de reglementare este exercitată asupra dezvoltării într-un oraș, aceasta se răsfrânge de obicei asupra orașelor vecine mai puțin reglementate. Astfel, pentru a evita să preia toate noile dezvoltări din regiune, orașele tind să adopte modele de reglementare similare cu cele ale vecinilor lor, atât în ceea ce privește nivelul de strictețe a reglementărilor, cât și în ceea ce privește politicile efective adoptate.

Reglementările draconice privind utilizarea terenurilor împiedică dezvoltarea rezidențială, îngreunând sarcina dezvoltatorilor de a răspunde la creșterea cererii – în special pentru locuințe multifamiliale. Dacă se dorește ca locuințele să devină mai accesibile în California și în alte părți scumpe ale țării, trebuie depășite barierele în calea dezvoltării. Constrângerile geografice, cum ar fi coasta, sunt greu de depășit, dar barierele de reglementare sunt, cel puțin în teorie, de o natură mai maleabilă. Încercările recente ale guvernatorului Californiei, Jerry Brown, de a ușura impactul de reglementare al statului sunt mișcări în direcția bună, dar trebuie făcut mai mult pentru a compensa efectele anilor de restricții locale stricte. Corectitudinea reglementărilor privind utilizarea terenurilor ar trebui să fie obiectivul principal în căutarea de locuințe accesibile în California și în alte părți.

Creditul imaginii principale: Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

Acest articol se bazează pe lucrarea „Do Land Use Regulations Stifle Residential Development? Evidence from California Cities’ în Journal of Urban Economics.

Vă rugăm să citiți politica noastră privind comentariile înainte de a comenta.

Nota: Acest articol prezintă punctul de vedere al autorului, și nu poziția USAPP – American Politics and Policy, nici a London School of Economics, a Office of the Comptroller of the Currency sau a Departamentului de Trezorerie al SUA.

URL prescurtat pentru această postare: http://bit.ly/29uFUsJ

_________________________________

Despre autor

Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip Jackson este economist financiar în cadrul Departamentului de Economie al Office of the Comptroller of the Currency. Cercetările sale se concentrează în principal pe măsurarea reglementărilor privind utilizarea terenurilor și pe estimarea efectelor acestora asupra piețelor imobiliare și asupra componenței demografice a orașelor. Dr. Jackson deține un doctorat de la Universitatea California-Irvine și o diplomă de licență de la Universitatea de Stat din Utah.

.