Când conduceți o afacere de investiții imobiliare, sunteți în mod constant în căutare de modalități de a găsi indicii de vânzători motivați. Există zeci de metode posibile pe care le puteți folosi, iar cea pe care aș dori să o explorez în detaliu astăzi este folosirea bird-dog-urilor. Există unii investitori imobiliari care jură pe ei și alții care cred că este o pierdere de timp. Voi trece în revistă toate avantajele și dezavantajele reale ale bird-dogs, iar apoi veți putea lua propria decizie în cunoștință de cauză dacă doriți sau nu să adăugați această strategie la setul de instrumente pentru vânzătorii motivați.

Pentru aceia dintre voi care se întreabă ce naiba este un bird-dog, iată o definiție detaliată de la investopedia.com:

Un termen de investiții imobiliare care se referă la cineva care își petrece timpul încercând să localizeze proprietăți cu un potențial substanțial de investiții. De obicei, intenția este de a găsi proprietăți care sunt în dificultate și care se vând la un preț redus, care pot fi reparate sau remodelate și vândute pentru un profit considerabil. Uneori, însă, termenul este folosit și pentru a se referi la persoanele care găsesc proprietăți subevaluate care ar putea fi bune pentru obținerea unui venit (închiriere). Termenul în sine este o referire la câinii de vânătoare care indicau locația păsărilor și apoi le recuperau după ce vânătorul le-a împușcat.

Ca investitor imobiliar, ideea de a lucra cu unul sau mai mulți bird-dogs este de a avea mai multe perechi de ochi și picioare pe străzi sau online, căutând proprietăți în dificultate și vânzători motivați. Dacă sunt buni în ceea ce fac și vă aduc indicii care se convertesc în tranzacții, atunci toată lumea câștigă.

Dezvantajul câinilor-pasăre
Există mai multe moduri în care câinii-pasăre ar putea să nu funcționeze foarte bine. Unii investitori imobiliari fac greșeala de a plăti bird-dogs în avans pentru a urmări indicii de vânzători motivați, doar pentru a afla că aceste indicii pe care le transformă bird-dogs sunt doar listări MLS pe care oricine cu jumătate de creier le-ar putea găsi. Cu alte cuvinte, o potențială escrocherie majoră a câinilor-pasăre este atunci când aceștia nu vă aduc nimic de valoare. Dacă îi plătiți în avans și nu obțineți nimic de valoare, vă puteți simți ca și cum ați fost înșelat.

Printre altele, ce ar trebui să plătiți unui bird-dog? Puteți plăti o taxă fixă sau un procent din profitul net din afacere. Un sistem procentual vă permite să variați ceea ce îi plătiți în funcție de cât de multă muncă face efectiv, să zicem între 5% și 20%. Dacă vă oferă doar nume și numere de telefon, îi veți plăti la limita inferioară a intervalului de procente. Dacă se străduiesc să afle mai multe informații despre proprietate, cât de mult se datorează, ce companie deține ipoteca și așa mai departe, atunci îi veți ridica la un procent mai mare. Un bird-dog care merge chiar mai departe și pune case sub contract a depășit ceea ce poate fi considerat bird-dogging și se află în mod solid pe tărâmul vânzării cu ridicata.

Ar trebui să menționez, de asemenea, că plata onorariilor de bird-dog către persoane fără licență imobiliară pe baza încheierii unei tranzacții pe care v-au recomandat-o este ilegală în multe state. Dar legile permit, de asemenea, de multe ori plățile către găsitorii fără licență dacă este vorba doar de o taxă fixă pentru simple piste. Problema este atunci când bird-dogs se implică prea mult în tranzacții și ajung să se comporte ca niște brokeri imobiliari. Agenții imobiliari licențiați investesc timp, efort și cheltuieli pentru a obține și a-și menține licențele, așa că nu li se pare corect ca un „bird-dog” fără licență să fie plătit pentru a face ceva asemănător cu ceea ce face un agent imobiliar licențiat. Evident, există o tonă de bird-dogging care se întâmplă acolo, dintre care o mare parte ar putea fi ilegală din punct de vedere tehnic și, deși am auzit rareori, dacă nu cumva am auzit vreodată, de cineva care să aibă probleme din această cauză, considerați-vă avertizat în mod corespunzător pentru a cunoaște legile din statul dumneavoastră!

Partea bună a bird-dogs
Principala parte bună a utilizării bird-dogs este aceea de a avea mai mulți oameni care să lucreze la găsirea de piste de vânzători motivați, care este modul în care afacerea dumneavoastră de investiții imobiliare crește și prosperă. Acesta este un domeniu în care se aplică cu siguranță vechea zicală conform căreia multe mâini fac munca ușoară. Și dacă aveți grijă să nu plătiți niciodată până când un avantaj se transformă într-o afacere reală care se încheie, atunci bird-dog ar putea foarte bine să devină una dintre strategiile dvs. de urmat.

Pentru a evita potențiale probleme legale, nici măcar nu folosiți termenul bird-dog și fiți clar cu privire la ceea ce fac aceștia – efectuează cercetări pentru dvs. Cu cât furnizează mai multe cercetări, cu atât sunt mai bine plătiți. S-ar putea să se plimbe cu mașina și să facă fotografii ale unor potențiale proprietăți, furnizându-vă fotografii și adrese. Sau un alt nivel ar fi cercetarea proprietăților la birourile municipale corespunzătoare, căutând în registrele de evaluare și în registrele județene de acte pentru a vă furniza mai multe informații despre proprietate și despre cine o deține. Un nivel și mai înalt de cercetare ar fi reprezentat de înregistrările succesorale de la curtea superioară locală. Există tot felul de cercetări informaționale vitale pe care un bird-dog fără licență le poate efectua în mod legitim în numele dumneavoastră.

Ceea ce ați dori să evitați este ca bird-dog-urile să ia efectiv legătura cu proprietarul proprietății. Dacă un bird-dog începe să vorbească cu un proprietar despre cum ar putea ști de un cumpărător interesat, atunci bird-dog-ul este potențial să treacă linia în ceea ce multe state definesc ca fiind intermediere imobiliară, care necesită o licență. Dacă mergeți la limita legalității cu bird-dogging, riscați, de asemenea, să vă atrageți mânia agenților imobiliari locali, ceea ce vă poate face viața atât dificilă, cât și neplăcută.

Ce părere am eu despre bird-dogging? Sunt de acord, atâta timp cât ești inteligent în ceea ce privește modul în care o faci. Vreau o întreagă armată de oameni care să identifice piste de vânzători motivați pentru afacerea mea de investiții imobiliare – și vreau ca ei să o facă în moduri care să nu încalce grosolan nicio lege. Va intra bird-dogging-ul în setul tău de instrumente de generare de lead-uri?