Einige Fragen, die zu berücksichtigen sind, wenn Ihr Kunde von einem nicht-kontingentierten Angebot zurücktreten möchte

Von: David Hamerslough, Esq.

Ihr Mandant, der Käufer, war der erfolgreiche Bieter in einer Situation mit mehreren Angeboten. Das Angebot war nicht an Bedingungen geknüpft, und der Käufer hat den Erhalt einer Vorabauskunft bestätigt. Einige Tage nach der Vertragsratifizierung teilt Ihnen der Käufer mit, dass er die Immobilie nicht mehr kaufen möchte. Ihr Käufer fragt Sie dann, was er tun kann, um aus dem Vertrag auszusteigen und seine Anzahlung zurückzubekommen, sofern er sie geleistet hat. Diese Situation kommt auf unserem Markt immer wieder vor. In diesem Artikel werden einige der Probleme angesprochen, die Sie und Ihr Käufer in Betracht ziehen sollten, auch wenn die Probleme je nach den Fakten und Umständen unterschiedlich sein können. Diese Fragen und ihre Lösung können auch durch vergangene und zukünftige Aussagen und Verhaltensweisen von Ihnen und Ihrem Käufer beeinflusst werden.

1. Warum will der Käufer zurücktreten? Beispiele sind die Reue des Bieters, ein Problem mit der Immobilie selbst, persönliche Gründe, der Wunsch, eine andere Immobilie zu erwerben usw. Die Motivation des Käufers kann sich auf den Ausgang dieser Situation auswirken, ebenso wie auf den Ansatz, den Sie und Ihr Käufer zur Lösung des Problems wählen. Frühere und künftige Äußerungen und Verhaltensweisen können sich ebenfalls auf die Lösung auswirken, je nachdem, ob diese Äußerungen und Verhaltensweisen mit dem übereinstimmen oder nicht, was der Käufer als Grund für seinen Rücktritt angibt.

2. Welcher Ansatz zur Lösung des Problems soll verfolgt werden? Die Strategie kann von vielen Faktoren beeinflusst werden, darunter die Motivation des Käufers, vergangene und künftige Aussagen und Verhaltensweisen, die Höhe des Risikos und die Fähigkeit des Käufers, dieses Risiko zu übernehmen, die Marktbedingungen, die Bedürfnisse und Wünsche des Verkäufers, Ihre Beziehung zum Makler usw. Welche Strategie gewählt wird, wann diese Entscheidung getroffen wird, ob der Käufer diese Strategie mit oder ohne Unterstützung eines Anwalts wählt, wie die Strategie kommuniziert wird und ob die Erklärungen und das Verhalten des Käufers mit dieser Strategie übereinstimmen, kann sich auf die Lösung auswirken.

3. Welche Erklärungen oder Zusicherungen wurden vom Makler oder Verkäufer vor der Vertragsratifizierung abgegeben? Solche Erklärungen könnten sich auf den Grad des Wettbewerbs oder den Zustand der Immobilie beziehen. Es kann Gründe für die Behauptung geben, dass die Erklärungen unrichtig waren und eine Grundlage für die Annullierung darstellen.

4. Wurde der pauschalierte Schadenersatz paraphiert? Ist die Kaution tatsächlich gezahlt worden? Wie hoch ist der Marktwert der Immobilie im Verhältnis zum Vertragspreis des Käufers? Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Schadensersatzzahlung bereits erfolgt ist? Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Immobilie innerhalb von sechs Monaten wieder verkauft wird, und zu welchem Nettoerlös für den Verkäufer? Falls ein pauschaler Schadenersatz vereinbart wurde, sieht der Kaufvertrag vor, dass die tatsächlich geleistete Anzahlung das einzige und ausschließliche Rechtsmittel des Verkäufers im Falle eines Vertragsbruchs ist, oder besteht die Möglichkeit einer Klage auf Erfüllung durch den Verkäufer? Die Antworten auf diese und ähnliche Fragen können sich auf die Strategie auswirken, die der Käufer verfolgt, und darauf, wie diese Strategie umgesetzt wird.

5. Gibt es rechtliche Gründe für einen Rücktritt? Dies hängt immer von den Tatsachen und Umständen ab, aber einige Fragen, die zu berücksichtigen sind, sind u. a.: welcher Kaufvertrag wurde verwendet, welche Definition, wenn überhaupt, sieht er in Bezug auf vollständig ausgefüllte Offenlegungen vor, entsprechen die Offenlegungen der Definition, wurde eine Erfüllungsmitteilung versandt und, wenn ja, welche Fristen bleiben aktiv, sind geänderte Offenlegungen vertraglich erforderlich oder können sie vernünftigerweise verlangt werden? Gibt es Gründe (Betrug, Irrtum, fehlende Gegenleistung), die eine Anfechtung nach dem Common Law rechtfertigen? Gibt es andere rechtliche Gründe, die einen Rücktritt rechtfertigen?

6. Welchem Druck (finanziell, zeitlich, persönlich usw.) waren der Käufer und der Verkäufer ausgesetzt, wenn überhaupt? Kann dieser Druck abgebaut oder beseitigt werden, und wenn ja, in welchem Zeitrahmen? Diese Faktoren können sich auf die gewählte Strategie und deren Umsetzung auswirken.

7. Jegliche Kommunikation, die Sie mit Ihrem Käufer oder Sie oder Ihr Käufer mit einer anderen natürlichen oder juristischen Person im Zusammenhang mit dieser Situation haben, kann aufgedeckt und bei der Lösung dieser Situation verwendet werden. Die wichtigste Ausnahme wäre die Kommunikation zwischen Anwalt und Mandant, aber diese Beziehung muss u. a. bestehen, bevor das Privileg geltend gemacht werden kann. Ob dieses Privileg dann auch für Mitteilungen zwischen Ihnen und Ihrem Kunden gilt, hängt von anderen Tatsachen und Umständen ab.

8. Wenn Sie und Ihr Käufer sich einmal auf eine Strategie oder einen Kündigungsgrund festgelegt haben, kann es schwierig sein, diese Strategie oder diesen Grund zu einem späteren Zeitpunkt zu ändern. Zwei gängige Beispiele sind (a) eine vom Käufer vorbereitete und unterzeichnete Stornierung, in der ein Grund für die Stornierung angegeben ist, oder (b) eine Mitteilung an den Makler, die einen Grund für die Stornierung enthält. Sobald eine Stornierung eingereicht oder eine Erklärung abgegeben wurde, kann es schwierig sein, einen alternativen Grund oder eine andere Grundlage für die Stornierung zu rechtfertigen, z. B. einen vertraglichen oder gesetzlichen Grund.

Das Vorstehende ist eine Liste einiger der Punkte, die ein Käufer und sein Makler berücksichtigen sollten, wenn sie versuchen, von einem Vertrag zurückzutreten. Jede Situation hängt von ihren eigenen Fakten und Umständen ab.