Como um locador ou aspirante a investidor imobiliário, é possível que um credor o deixe usar a renda de aluguel para se qualificar para uma hipoteca. Se eles realmente o fazem dependerá da sua capacidade de fornecer prova de renda, ou se é para um novo aluguel, prova do potencial de renda do imóvel. Os financiadores têm que aderir a diretrizes especializadas ao tomar sua decisão. Continue lendo para saber mais sobre estas estipulações, bem como como elas podem afetar sua elegibilidade.

• A renda de aluguel conta quando se solicita uma hipoteca?
• Quando a renda de aluguel é aceita para subscrição?
• Quando é aceite a renda de aluguer prevista para subscrição?
• Como é calculada a renda de aluguer para um pedido de hipoteca?
• Como é que eu utilizo a renda de aluguer para me qualificar para uma hipoteca?
• Como é que os credores verificam os rendimentos de aluguer na sua aplicação?

Os rendimentos de aluguer contam quando se requer uma hipoteca?

De um modo geral, os rendimentos de aluguer podem ser contados quando se requer uma hipoteca ou refinanciamento de uma propriedade de investimento. No entanto, como todas as outras fontes de renda, ela deve ser devidamente documentada e atender a diretrizes específicas de qualificação.

De acordo com as diretrizes de renda de aluguel da Fannie Mae – um dos maiores compradores de empréstimos em conformidade nos Estados Unidos. – os seguintes critérios devem ser cumpridos:

Rendimento de um imóvel comercial de propriedade do mutuário, por exemplo, é aceitável se não for do imóvel a ser financiado.

Desde que o seu imóvel esteja de acordo com essas estipulações, A contagem dos seus rendimentos de aluguer é sobretudo uma questão de preencher os formulários certos e fornecer ao credor os documentos adequados. O que você precisará fornecer depende se o imóvel já tem um histórico de locação estabelecido.

Quando a renda de locação é aceita para subscrição?

Se você já é dono da locação e pode documentar a renda que veio dela, sua renda é considerada real – ao invés de projetada – pelo financiador. Rendas reais serão consideradas pelos subscritores.

Um banco poderia olhar dois anos de suas declarações de impostos para ver o quanto de renda comprovada foi gerada por seus arrendamentos.

Para que suas declarações de impostos pessoais sejam suficientes – por Fannie Mae – você precisará arquivar o Formulário 1040 do IRS, Schedule E. Se você preencher uma declaração de imposto de renda de negócios, você deve preencher o Formulário de Renda e Despesas de Aluguel de Imóveis de uma Sociedade ou uma S Corporation, que também é conhecido como Formulário 8825.

Fannie Mae também irá provavelmente exigir que um relatório de avaliação seja conduzido para estimar o valor de mercado do imóvel. Se você tiver um imóvel de uma unidade de aluguel, isso exigirá que um avaliador preencha um formulário de Aluguel Comparável para uma única família (Formulário 1007). Para propriedades de duas a quatro unidades, o avaliador deve preencher o Formulário 1025 – o Relatório de Avaliação de Propriedade de Renda Residencial Pequena.

Quando é prevista renda de aluguel aceita para subscrição?

Por vezes, a renda de aluguel não pode ser comprovada através de uma declaração de imposto. Digamos, por exemplo, que você acabou de comprar o imóvel, ou você comprou o imóvel no meio do ano e só mostra uma parte da renda de aluguel na sua declaração de impostos.

Nesse caso, a renda de aluguel seria considerada prevista e pode ser usada – sob certas circunstâncias – para fins de subscrição. Mais uma vez, é uma questão de poder mostrar prova do potencial de renda do imóvel.

Se o locatário tiver um locatário, os credores tomarão uma porcentagem da renda que está delineada num arrendamento e usarão essa porcentagem para determinar a renda projetada para o arrendamento. Eles normalmente usam 75% da renda total relatada – 25% é subtraído para contabilizar as potenciais vagas e manutenção contínua.

Se não houver inquilino, o financiador terá um avaliador que fará uma auditoria do imóvel e usará comparativos de preços de aluguel para propriedades similares na área para estimar a renda potencial.

Quando a renda prevista de aluguel não é aceitável?

Renda prevista de aluguel nem sempre é aceitável para subscrição, no entanto. Primeiro e acima de tudo, você pode ter um problema para fazer a contagem se ela não puder ser documentada (por exemplo, se o aluguel tiver sido pago em dinheiro). Isto acontece porque os credores às vezes solicitam cópias de cheques como prova de que o aluguel está sendo pago regularmente no prazo.

Ainda isso, a renda de aluguel prevista pode ser difícil de justificar se o aluguel tiver um valor inferior ao valor de mercado. Digamos que você decidiu fornecer a um amigo ou membro da família um aluguel preferencial. Se for aceito, você pode não obter tanto valor quanto esperava. Neste caso, você teria que usar os valores de aluguel delineados no aluguel como sua renda projetada, ao invés do valor de mercado para o qual a unidade pode avaliar.

Como é calculada a renda de aluguel para um pedido de hipoteca?

A forma como sua renda de aluguel será calculada quando você estiver tentando se qualificar para uma hipoteca dependerá da documentação que está sendo usada para justificá-la.

Como é calculada a renda de aluguel com as declarações de impostos federais?

Quando as declarações de impostos federais são usadas para calcular a renda de aluguel qualificada, o credor deve adicionar de volta ao fluxo de caixa do mutuário quaisquer despesas deduzidas – depreciação, juros, taxas da associação de proprietários, impostos ou seguros – antes de fazer qualquer cálculo. Quaisquer despesas não recorrentes do imóvel podem ser adicionadas de volta, desde que tenham sido documentadas adequadamente.

A renda é então calculada como média ao longo de muitos meses que o mutuário potencial usou o imóvel como unidade de locação durante o último ano fiscal.

Como a renda de locação é calculada com locações e avaliações?

Para locações e avaliações, o emprestador pegará uma parte da renda projetada e a usará para seus cálculos. Eles normalmente utilizam 75%, sendo que os outros 25% contabilizam as vagas projetadas.

Como o fator renda de locação é computado no DTI?

O seu índice de endividamento (DTI) é um fator importante que os financiadores observam quando decidem se aprovam o seu pedido de empréstimo. É essencialmente a soma da sua dívida mensal recorrente dividida pelo seu rendimento mensal total. Tipicamente, os credores procuram um rácio que seja inferior ou igual a 43%. Embora, quanto menor for o seu rácio, melhor.

Por exemplo, digamos que você tem um rendimento mensal bruto de $5.000. Entretanto, o teu pagamento de hipoteca é de $1.000, tens um pagamento mensal de empréstimo estudantil de $300, um pagamento de carro de $300 e um pagamento mínimo de cartão de crédito de $200,

A matemática ficaria assim:

($1.000 + $300 + $300 + $200)/ $5.000 = 0,36

Neste caso, o teu rácio de endividamento seria de 36%.

No entanto, ao fazer este cálculo, há mais alguns detalhes a considerar, particularmente se os rendimentos de aluguer que espera utilizar provêm da sua residência principal ou de uma propriedade de investimento separada.

Se os seus rendimentos de aluguer calculados – que foram calculados em média ao longo do número de meses em que foram utilizados como aluguer durante o último ano fiscal – provêm da sua residência principal, deve adicioná-los ao seu cálculo de rendimentos mensais brutos. Entretanto, o valor total do seu pagamento mensal da hipoteca deve ser incluído nas suas dívidas mensais.

Se essa renda calculada não for da sua residência principal, ela só contaria para a sua renda mensal bruta se for mais do que o seu pagamento mensal da hipoteca. Se o cálculo o colocar em negativo, ele contaria para suas dívidas mensais em vez disso.

Como a renda de aluguel afeta o seu fluxo de caixa líquido?

Para propriedades de aluguel, o credor também irá olhar para o seu fluxo de caixa líquido. Na maioria das situações financeiras, o fluxo de caixa líquido é representado pela subtração de suas despesas da sua renda. No entanto, em cenários de arrendamento, é um pouco mais complicado. Aqui, os financiadores usam novamente 75% da sua renda total de aluguel antes de subtrair despesas.

Se o número resultante for positivo, você está com sorte. Esse número é então adicionado ao seu rendimento. Se não, no entanto, ele será contado como uma perda e você precisará compensá-lo com alguma outra fonte.

Fichas de cálculo de renda de aluguel

Fannie Mae fornece fichas de trabalho para que você possa ter uma noção do que sua renda de aluguel pode ser antes de trazer sua papelada para um emprestador. Qual folha de cálculo será apropriada para você depende se sua propriedade é uma residência principal, propriedade de investimento ou exploração comercial, bem como quantas unidades de aluguel você tem:

Como eu uso a renda de aluguel para me qualificar para uma hipoteca?

Para a maior parte, o processo de solicitação de uma hipoteca usando a renda de aluguel será o mesmo que seria sem ela. No entanto, você deve estar pronto para fornecer documentação adicional para provar sua renda de aluguel real ou prevista – e você pode passar por algum vetting adicional.

Introduzir renda de aluguel em sua aplicação

Você vai querer introduzir sua renda de aluguel ao mesmo tempo em que você fornece ao seu credor as outras informações financeiras necessárias para a sua aplicação. Em geral, você deve estar preparado para fornecer cópias do seguinte: